Le secteur locatif privé en Europe : des trajectoires différentes, des tensions similaires ?

Cet article étudie l'effet de la réglementation du secteur locatif sur le rôle de la location privée dans différents pays européens et sur l'évolution actuelle des dispositifs réglementaires. Il développe les trois types de réglementations qui ont été mises en pratique depuis la Seconde Guerre mondiale et leurs effets sur les motivations des propriétaires et des locataires. Il montre que les formes traditionnelles de réglementation qui maintenaient les loyers en dessous des prix du marché aboutissent à long terme au dysfonctionnement du secteur locatif. Cependant, des systèmes de contrôle des loyers de « troisième génération », dans lesquels les loyers initiaux sont fixés par le marché mais avec des baux longs et des taux d'augmentation déterminés, peuvent aider à réduire les défaillances du marché. Il est aussi montré que la portée de la réglementation n'induit pas nécessairement des changements de taille du secteur, principalement du fait de l'influence d'autres facteurs. Cet article étudie les systèmes en vigueur dans plusieurs pays européens, notamment en Allemagne, aux Pays-Bas et en France. Il s'intéresse en particulier à la façon dont, dans de nombreux pays, les gouvernements répondent aux pressions du marché en augmentant le contrôle et aux conséquences potentielles de ces contrôles. This paper examines how rent regulation has affected the role of private renting across a range of European countries and how regulatory frameworks are currently developing. It clarifies the three types of regulation that have been experienced since the war and their different impact on landlord and tenant incentives. It shows that traditional forms of regulation that hold rents below market levels into the longer term lead to dysfunctional rental sectors. However, 'third generation' rent control systems, where initial rents are set by the market but with long term tenancies and predictable rent increases, can help reduce market failures. It also shows that the extent of regulation is not closely related to changes in the size of the sector, mainly because of the impact of other policies. The paper examines the systems that operate in a number of European countries-notably Germany, the Netherlands and France. It also discusses how, in many countries, governments are responding to current market pressures by introducingstronger controls and the possible impacts of such controls.