Konut Kira Bedeli Artışında Belirlenen Yasal Üst Sınırın Anayasal Hak ve İlkeler Bakımından Değerlendirilmesi

08.06.2022 tarih 7409 sayılı Kanun ve 14.07.2023 tarih 7456 sayılı Kanun, yenilenen kira sözleşmelerinin kira bedeli artışlarında uygulanmak üzere yüzde 25 oranında yasal üst sınır belirlemiştir. Anılan yasalar, sözleşme özgürlüğü, konut hakkı, mülkiyet hakkı, hukuk devleti, sosyal devlet gibi hak ve ilkelerle temas halindedir. Alegorik bir anlatımla devlet bir terazi kurmuş, terazinin bir kefesine kiraya verenin mülkiyet hakkını diğer kefesine kiracının barınma hakkını koymuştur. Esasen sözleşme özgürlüğü ve özel hukukun tabiatı gereği terazi, akdedilen kira sözleşmesi taraflarının serbestçe belirlediği bir denge içindedir. Fakat devlet, tarihten bugüne anılan dengeye müdahale etmekte zira terazinin -kamu düzenini bozacak ölçüde- kiracı aleyhine dengesiz olduğunu düşünmektedir. Makalede, terazi metaforundaki müdahalenin hukukiliği, Yargıtay, AYM ve AİHM’in içtihatları ışığında tartışılmıştır. AİHM, AİHS P1-1 için geliştirdiği bir analiz yöntemi olan Üç Kural Analizi bağlamı içinde, mülkiyetin kamu yararına kullanımının kontrolünü amaçlayan müdahalelere Üçüncü Kuralı uygulamaktadır. Bu denetim pratiğinden hareketle, konuyla ilgili olası bir başvuruda, AİHM’in müdahaleyi -kural olarak- hukukî bulacağı anlaşılmaktadır. AYM ise daha etkili bir ölçülülük denetimi icra eder. Türk yüksek mahkemelerinin emsal kararları ışığında, olası bir başvuruda AYM’in ölçülülük incelemesinden hareketle ihlal/iptal kararı vereceği sonucuna ulaşılmaktadır.