Nye beregningsområder i boligformuesmodellen

SSBs eksisterende modell for beregning av boligformue har vist seg å være lite robust med hensyn til endringer i kommueinndelingen. Dette notatet beskriver mulige endringer i modell for verdsettelsesmodellen for å frigjøre seg fra kommunestrukturen, og hvor mye treffsikkerheten kan forbedres ved disse endringene. Statistisk sentralbyrå (SSB) har tidligere utviklet en modell for å beregne markedsverdier for boliger som ble tatt bruk i 2009, og siden har blitt brukt til å beregne formuesgrunnlaget for boliger. Flere kommuner bruker også dette formuesgrunnlaget ved utskrivning av eiendomsskatt. I den eksisterende modellen beregnes boligverdi separat for forskjellige regioner og boligtyper (beregningsområde). De enkelte beregningsområdene er inndelt i soner basert på prisnivå. Hvert beregningsområde deles opp i prissoner, der hovedregelen er at soner består av hele kommuner. Kommunereformen i 2020 førte til at modellen treffer dårligere enn før, fordi kommuner i forskjellige soner ble slått sammen. Vi utarbeider her en modell basert på grunnkretser, som er betraktelig mindre enn kommuner. Vi bruker en maskinlæringsalgoritme for å gruppere grunnkretsene til beregningsområder med tilstrekkelig antall observasjoner. De 14 000 grunnkretsene i Norge deles opp i ca. 1 200 beregningsområder, separat for hver boligtype. For hver kombinasjon av geografisk område og boligtype kjøres så en separat hedonisk regresjon for å predikere boligverdi. Vi diskuterer også kort andre metoder som kan brukes for å bedre utnytte informasjonen som er tilgjengelig i dagens data. Den grunnleggende avveiningen ved aggregering av grunnkretser er at vi ønsker å skape små områder som er så homogene som mulig, samtidig som vi er avhengig av et visst antall omsetninger i den hedoniske regresjonen. Det resulterer i mange, geografisk små beregningsområder i sentrale strøk, og geografisk større beregningsområder i mindre sentrale strøk. Slik utnyttes den store mengden informasjon i byer til bedre å predikere lokale prisnivåer. Vi viser resultater fra grunnkretsmodellen, og sammenligner dem med resultater fra den eksisterende modellen for både 2019 og 2020. Grunnkretsmodellen gir tydelige forbedringer i prediksjonskraften for beregnet boligverdi. Dette gjelder for alle fylker, og for fire forskjellige mål på prediksjonskraft. I tillegg predikerer grunnkretsmodellen boligverdien for dyre boliger i Oslo mye bedre. Dette har vært en kjent svakhet ved den eksisterende modellen. Resultatene for den nye