Reforhandling av utbyggingsavtaler ved endrede omstendigheter og forutsetninger

Sammendrag En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommune og utbygger om utbyggingen av et område med grunnlag i en kommunal plan. Avtalen er et sentralt virkemiddel i utbyggingspolitikken og en frivillig avtale partene kan benytte for realisering og gjennomføring av prosjektet. En kan trekke frem flere rettslige og praktiske aspekter ved en utbyggingsavtale, men denne masteroppgaven er avgrenset til å se nærmere på reforhandling av slike avtaler. I løpet av en utbyggingsprosess kan det oppstå endringer i omstendigheter og forutsetninger som lå til grunn ved avtaletidspunktet, og partene vil dermed kunne ha behov for å reforhandle den eksisterende utbyggingsavtalen. Adgangen til reforhandling forankres i hovedsak gjennom en klausul eller bestemmelse i utbyggingsavtalen. I klausulen kan det reguleres hvilke spesifikke forhold som må inntre for at partene skal kunne kreve reforhandling. Klausuleringen kan også innebære at vesentlige endringer i forutsetningene medfører et krav til reforhandling. Partene kan imidlertid reforhandle avtalen i hele avtaleperioden dersom det er ønskelig for begge parter. En reforhandling endrer nødvendigvis ikke eksisterende innhold siden det ikke foreligger noen enighetsplikt. Dersom det er urimelig å være i avtaleforholdet og en reforhandling ikke materialiseres, foreligger det en sikkerhetsventil i avtalerettslige prinsipper gjennom å kunne sette avtalen helt eller delvis til side eller endres, jf. avtaleloven § 36 og læren om bristende forutsetninger. I forbindelse med endringer av eksisterende utbyggingsavtaler oppstiller plan- og bygningsloven enkelte prosessuelle krav, jf. pbl. § 17-4 fjerde ledd. Kravene i den sammenheng følger av pbl. § 17-4 og omhandler kunngjøring og offentlig ettersyn. I masteroppgaven blir det undersøkt hvorvidt det gjennomføres endringer i utbyggingsavtalen uten at prosesskravene overholdes. Videre blir det drøftet om aktørenes praksis er i tråd med lovgivers intensjoner med pbl. § 17-4. I forsøk på å bringe klarhet i oppgavens tema, studeres hva lovgiver har ment, herunder hvilke hensyn og prinsipper bestemmelsen hviler på. For å kaste lys over tematikken er det gjennomført ti dybdeintervjuer, hvorav fem er med offentlige kommunale ansatte, mens de fem andre er med representanter fra utbyggersiden. Intervjuobjektene har delt kunnskap og erfaringer knyttet til reforhandling av utbyggingsavtaler og hvilke tanker de har rundt saksbehandlingsreglene. Avslutningsvis konkluderes det med at enhver endrin