Handbuch Immobilienbewirtschaftung

Handbuch Immobilienbewirtschaftung

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Bibliographische Detailangaben
Hauptverfasser: Altmann, Rainer (VerfasserIn), Berloffa, Sebastian (VerfasserIn), Brunmayr, Manfred (VerfasserIn), Csörgits, Friedrich (VerfasserIn), Eisenmagen, Roman (VerfasserIn), Fleischmann, Christian (VerfasserIn), Fröstl, Karl (VerfasserIn), Geissler, Susanne (VerfasserIn), Hiesböck, Alfred (VerfasserIn), Hoffmann, Martina (VerfasserIn), Kothbauer, Christoph (VerfasserIn), Kühmayer, Leopold (VerfasserIn), Lankisch, Christoph (VerfasserIn), Ramadani, Florian (VerfasserIn), Reithofer, Markus (VerfasserIn), Schinner, Heinz (VerfasserIn), Schweighofer-Bitter, Manuela (VerfasserIn), Wagner, Roman (VerfasserIn), Welser, Klaus (VerfasserIn), Wieser, Wolfgang (VerfasserIn), Wilfinger, Hardwig (VerfasserIn)
Weitere Verfasser: Braunisch, Klemens (HerausgeberIn), Fuhrmann, Karin (HerausgeberIn), Ledl, Rupert (HerausgeberIn)
Format: Buch
Sprache:German
Veröffentlicht: Wien Linde [2021]
Ausgabe:3. Auflage
Schlagworte:
Immobilienmanagement
Österreich
Rechnungswesen
Steuerrecht
Immobilien
Leistungskatalog
Benchmarking
Online-Zugang:Inhaltstext
Inhaltsverzeichnis
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adam_text INHALTSVERZEICHNIS VORWORT ........................................................................................................ V ZUM GELEIT .................................................................................................... VII AUTORENVERZEICHNIS ...................................................................................... IX ABKUERZUNGSVERZEICHNIS ................................................................................. XXXIX 1. GRUNDLAGEN ........................................................................................... 1 1.1. VON DER ETHIK DES IMMOBILIENTREUHANDBERUFES ........................ 1 1.1.1. EINLEITUNG .................................................................. 1 1.1.2. BEGRIFF ........................................................................ 1 1.1.3. DIE HERAUSBILDUNG VON STANDES- UND VERBANDS REGELN ...................................................... 2 1.1.4. DIE BEDEUTUNG DER WERTE ......................................... 4 1.1.4.1. DER HOMO OECONOMICUS AUF DEM WEG IN DIE ZUKUNFT ..................................................................... 5 1.1.4.2. WELCHE WERTE KENNEN WIR? ....................................... 6 1.1.5. VON DER FUEHRUNG AUF BASIS VON WERTEN ................... 8 1.1.5.1. DER UMGANG MIT KORRUPTION .................................... 9 1.1.5.2. EHRLICH ZU EHRLICH ...................................................... 10 1.1.5.3. VON DER VERSCHMELZUNG VERSCHIEDENER UNTER NEHMENSKULTUREN ................................... 11 1.1.6. CONCLUSIO .................................................................. 12 1.2. RECHTE UND PFLICHTEN DES HAUSVERWALTERS .................................. 14 1.2.1. PFLICHTENKATALOG ........................................................ 14 1.2.1.1. DER *BEVOLLMAECHTIGUNGSVERTRAG * NACH ABGB ........... 15 1.2.1.2. DIE VERWALTUNGSBESTIMMUNGEN DES WEG ALS LEX SPECIALIS ............................................................... 18 1.2.2. HONORAR .................................................................... 20 1.2.2.1. WIDERRUF DER HONORARRICHTLINIEN MIT STICHTAG 31.12.2005 ................................................................. 20 1.2.2.2. PAUSCHALHONORAR VERSUS *STUNDENHONORAR * .............. 21 1.3. DIE HAFTUNG DES HAUSVERWALTERS ................................................ 22 1.3.1. ALLGEMEINES .............................................................. 22 1.3.2. WEM GEGENUEBER HAFTET DER HAUSVERWALTER? ............. 22 1.3.2.1. ZIVILRECHTLICHE HAFTUNG .............................................. 22 1.3.2.2. STRAFRECHTLICHE HAFTUNG .............................................. 24 1.3.3. WOFUER HAFTET DER HAUSVERWALTER? .............................. 24 1.3.3.1. HAFTUNGSFAELLE .............................................................. 24 INHALTSVERZEICHNIS 1.3.3.2. DIE HAFTUNG FUER GEBAEUDESICHERHEIT ........................... 25 1.3.3.2.1. DER *STAND DER TECHNIK * ALS HAFTUNGSMASSSTAB ........ 25 1.3.3.2.2. VERTRAGSHAFTUNG .......................................................... 26 1.3.3.2.3. ALLGEMEINE VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT ..................... 27 1.3.4. HAFTUNGSAUSSCHLUSS ................................................... 28 1.3.5. ABSICHERUNGEN .......................................................... 28 1.3.5.1. GESETZLICHE VERMOEGENSSCHADENHAFTPFLICHT VERSICHERUNG ............................................ 28 1.3.5.2. FREIWILLIGE VERSICHERUNGEN ........................................ 29 1.4. DER IMMOBILIENVERWALTUNGSVERTRAG ............................................ 29 1.4.1. VERWALTERBESTELLUNG UND AUFLOESUNG DES VERWALTUNGSVERTRAGES NACH ABGB ........................... 29 1.4.1.1. DIE BESTELLUNG DES VERWALTERS .................................... 29 1.4.1.2. DIE AUFLOESUNG DES VERWALTUNGSVERTRAGES ................. 30 1.4.2. VERWALTERBESTELLUNG UND AUFLOESUNG DES VERWALTUNGSVERTRAGES NACH WEG ............................ 30 1.4.2.1. DIE BESTELLUNG DES VERWALTERS .................................... 30 1.4.2.2. DIE AUFLOESUNG DES VERWALTUNGSVERTRAGES ................ 30 1.4.3. VERTRAGSGESTALTUNG ...................................................... 31 1.5. DIE VOLLMACHT .............................................................................. 32 1.6. VERTRAGSPRAXIS IN DER HAUSVERWALTUNG ........................................ 34 1.6.1. MIETVERTRAG ................................................................ 34 1.6.2. MIETVERTRAGSERSTELLUNG .............................................. 34 1.6.3. MIETZINSBILDUNG ......................................................... 34 1.6.3.1. DER FREIE MIETZINS ....................................................... 34 1.6.3.2. DER ANGEMESSENE HAUPTMIETZINS .............................. 35 1.6.3.3. DER RICHTWERTMIETZINS ................................................ 36 1.6.3.4. DER KATEGORIE-D-MIETZINS ......................................... 37 1.6.4. BEFRISTUNGSMOEGLICHKEITEN ......................................... 37 1.6.5. VERTRAGSMUSTER .......................................................... 38 1.6.5.1. GESCHAEFTSRAUMMIETE ................................................... 39 1.6.5.2. ANGEMESSENER HAUPTMIETZINS ................................... 45 1.6.5.3. RICHTWERT ..................................................................... 51 1.6.5.4. KATEGORIE-D-MIETZINS ................................................ 57 1.6.5.5. MRG-TEILANWENDUNG, FREIER HAUPTMIETZINS ............ 63 1.6.5.6. MRG-VOLLAUSNAHMEBEREICH, FREIER HAUPT MIETZINS ................................................... 70 1.6.6. ZUSATZVEREINBARUNGEN ZUM MIETVERTRAG (ERGAENZUNG PUNKT *SONSTIGE VEREINBARUNGEN * ) ...... 77 1.6.7. KAUTION ................. 77 1.6.7.1. HOEHE DER KAUTION ...................................................... 77 1.6.7.2. VERZINSUNG UND RUECKZAHLUNG DER KAUTION ............. 78 XVI BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE INHALTSVERZEICHNIS 1.6.8. VERGEBUEHRUNG ........................................................... 78 1.6.8.1. ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ........................................ 78 1.6.8.2. BESTIMMUNGEN BEZUEGLICH WOHNUNGSMIETVERTRAEGE ... 79 1.6.8.3. ZUSAETZE, NACHTRAEGE .................................................... 79 1.6.8.4. WICHTIGSTE GEBUEHRENBEFREIUNGEN .............................. 80 1.6.8.5. AUFZEICHNUNGEN .......................................................... 80 1.6.8.6. KOSTEN DES MIETVERTRAGES ........................................... 80 1.6.9. VERTRAGSMANAGEMENT ................................................ 81 1.6.9.1. GESETZLICH NORMIERTE MIETERHOEHUNGSTATBESTAENDE .... 81 1.6.9.2. INDEXIERUNG ................................................................ 83 1.7. WAHL DER RICHTIGEN HAUSVERWALTUNG ........................................... 84 1.7.1. HAUPTKRITERIUM PREIS ................................................ 84 1.7.2. CHECKLISTE ZUR *WAHL DER RICHTIGEN HAUSVERWALTUNG * ...................................................... 85 1.7.2.1. ALLGEMEINE FRAGEN ...................................................... 85 1.7.2.2. FRAGEN ALLEINEIGENTUM UND MITEIGENTUM ................ 86 1.7.2.3. FRAGEN WOHNUNGSEIGENTUM ...................................... 86 1.7.3. CHECKLISTE ZUR *ENTSCHEIDUNG DER VERWALTUNGS UEBERNAHME * ............................................ 87 1.7.3.1. ALLGEMEINE FRAGEN ...................................................... 87 1.7.3.2. FRAGEN ALLEINEIGENTUM UND MITEIGENTUM ............... 87 1.7.3.3. FRAGEN WOHNUNGSEIGENTUM ...................................... 88 1.8. NEUE IMMOBILIENMAKLER-VERORDNUNG: KUERZUNG DER MIETER HOECHSTPROVISION BEI WOHNUNGS- UND EINFAMILIENHAUSMIETEN ... 88 2. DER LEISTUNGSKATALOG ............................................................................ 93 2.1. ALLGEMEINE (INFRASTRUKTURELLE) VERWALTUNGSTAETIGKEIT ................. 94 2.2. KAUFMAENNISCHE VERWALTUNGSTAETIGKEIT ......................................... 98 2.2.1. AUSARBEITUNG DER GRUNDLAGEN DER VERRECHNUNG AUF BASIS DER BESTEHENDEN BESTANDSVERTRAEGE UND GESETZLICHEN BESTIMMUNGEN ..................................... 98 2.2.2. LAUFENDE DURCHFUEHRUNG DER VERRECHNUNG FUER DEN AUFTRAGGEBER .............................................................. 98 2.2.3. ABRECHNUNG MIT DEM AUFTRAGGEBER BZW DEN AUFTRAGGEBERN ........................................................... 99 2.2.4. UMSATZERFASSUNG UND UMSATZAUSWERTUNG SAMT REPORTING .................................................................. 99 2.2.5. HAUSBESORGERABRECHNUNG ......................................... 100 2.3. TECHNISCHE VERWALTUNGSTAETIGKEIT ................................................ 100 2.3.1. MRG - ERHALTUNG, INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG DES GEBAEUDES ................................. 100 2.3.2. WEG - ERHALTUNG, INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG DES GEBAEUDES ................................. 100 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE XVII INHALTSVERZEICHNIS 2.3.3. ORGANISATION UND UEBERWACHUNG DER HAUS TECHNISCHEN BETREUUNG 101 2.3.4. WAS WIRD KONTROLLIERT? .............................................. 101 2.4. BEWIRTSCHAFTUNG UND ERTRAGSOPTIMIERUNG .................................. 102 2.5. GESONDERT ZU HONORIERENDE ZUSATZLEISTUNGEN ............................ 103 2.5.1. OBJEKTREORGANISATION ................................................ 103 2.5.1.1. IST-ANALYSE ................................................................... 104 2.5.1.2. FORMULIERUNG DES SOLLZUSTANDES ................................. 104 3. DIE ORGANISATORISCHEN RAHMENBEDINGUNGEN ..................................... 106 3.1. SYSTEM DER BETRIEBLICHEN ZIELE ..................................................... 106 3.2. ORGANISATION DER FUEHRUNGSSPITZE ................................................ 108 3.3. FUEHRUNGSINSTRUMENTE .................................................................. 109 3.3.1. FUEHRUNG VON MENSCHEN ............................................ 109 3.3.2. FUEHRUNG ALS STRUKTURELLE AUFGABE ............................. 110 3.4. FUEHRUNGSPRINZIPIEN UND MANAGEMENTMETHODEN ...................... 111 3.5. PLANUNG UND ENTSCHEIDUNG .......................................................... 113 3.6. AUFBAUORGANISATION ...................................................................... 116 3.6.1. AUFGABENANALYSE ........................................................ 117 3.6.2. STELLEN- UND INSTANZEN-BILDUNG ................................ 118 3.6.3. ORGANISATIONSSYSTEME ............................................... 119 3.6.4. KOMMUNIKATIONSSYSTEM ........................................... 121 3.7. ABLAUFORGANISATION ....................................................................... 122 3.7.1. ORGANISATION DES ARBEITSINHALTS ............................... 122 3.7.2. ORGANISATION DER ARBEITSZEIT ..................................... 122 3.7.3. ORGANISATION DES ARBEITSRAUMS ................................ 123 3.7.4. OPTIMIERUNGSWEGE .................................................... 124 3.8. DAS INTERNE KONTROLLSYSTEM ......................................................... 125 3.8.1. BEGRIFF UND AUFGABEN DES INTERNEN KONTROLL SYSTEMS .................................................... 125 3.8.2. ZIELSETZUNG UND IMPLEMENTIERUNG ........................... 126 3.8.2.1. WIRTSCHAFTLICHKEIT UND EFFIZIENZ ................................ 129 3.8.2.2. CHECKLISTE: KONTROLLZIELE INTERNES KONTROLLSYSTEM ... 130 3.8.3. PRUEFFELDER IM BEREICH HAUSVERWALTUNG IN DER PRAXIS .......................................................................... 130 3.8.3.1. IKS UND EDV .............................................................. 130 3.8.3.2. IKS UND ZAHLUNGSVERKEHR .......................................... 132 3.8.3.2.1. HANDKASSEN ................................................................ 132 3.8.3.2.2. BANKVERBINDUNGEN UND SAFE ...................................... 132 3.8.3.3. KAUTIONEN (SPARBUECHER, BANKGARANTIEN, KAUTIONEN AUF SPERRKONTEN) ........................................................ 133 3.8.3.4. IKS UND EINKAUF BZW BEAUFTRAGUNG VON LEISTUNGEN FUER OBJEKTE ................................................................. 133 XVIII BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE INHALTSVERZEICHNIS 3.8.3.5. IKS UND PERSONAL ....................................................... 134 3.8.3.6. IKS UND BERICHTSWESEN SAMT INTERNEM REPORTING .... 135 3.8.3.7. IKS UND SICHERHEIT/KOMMUNIKATION ........................ 135 3.8.3.8. IKS UND DER IMMOBILIENTREUHANDBETRIEB ................. 135 3.8.3.9. PROZESSABLAUF EINER IKS-EINFUEHRUNG/ -RESTRUKTURIERUNG ..................................................... 137 3.8.4. AB WANN WIRD EIN IKS NOTWENDIG? .......................... 138 3.8.5. WER BEURTEILT DIE ABLAEUFE? ....................................... 139 3.8.6. CHANCEN UND NUTZEN FUER DIE OEFFENTLICHKEITS ARBEIT ....................................................... 139 3.8.7. WICHTIGE INTERNATIONALE STANDARDS .......................... 139 3.9. PERSONAL ........................................................................................ 140 3.9.1. PERSONALAUSWAHL ....................................................... 142 3.9.1.1. STELLENBESCHREIBUNG .................................................... 142 3.9.1.2. ANFORDERUNGSPROFIL ................................................... 143 3.9.1.3. ANALYSEVERFAHREN ZUR AUSWAHL .................................. 143 3.9.1.4. BEWERBUNGSGESPRAECH .................................................. 144 3.9.2. PERSONALEINSATZ ......................................................... 144 3.9.3. PERSONALENTWICKLUNG ................................................. 145 3.9.4. ENTLOHNUNG ................................................................ 146 3.10. ENTWICKLUNGSTENDENZEN ZUKUENFTIGER ORGANISATIONSFORMEN ....... 147 3.11. RECHTSFORMWAHL ........................................................................... 149 3.11.1. DAS EINZELUNTERNEHMEN ........................................... 150 3.11.2. DIE OFFENE GESELLSCHAFT - OG .................................... 153 3.11.3. GMBH & CO KG ....................................................... 156 3.11.4. VERGLEICH GMBH & CO KG - KG ............................. 160 3.11.5. DIE GESELLSCHAFT MIT BESCHRAENKTER HAFTUNG - GMBH ........................................................................ 161 3.11.6. UMGRUENDUNG ............................................................. 168 3.11.7. VERSCHMELZUNG ......................................................... 168 3.11.8. UMWANDLUNG ............................................................. 170 3.11.9. EINBRINGUNG ............................................................... 173 3.11.10. ZUSAMMENSCHLUSS .................................................... 174 3.11.11. REALTEILUNG ................................................................. 175 3.11.12. SPALTUNG .................................................................... 176 3.11.13. SONSTIGE RECHTSFOLGEN ............................................... 177 3.12. CONTROLLING FUER IMMOBILIENVERWALTUNGEN .................................. 177 3.12.1. FUNKTIONALE UND INSTITUTIONELLE ASPEKTE .................. 178 3.12.2. EINFUEHRUNG EINES PRAXISORIENTIERTEN CONTROLLINGS ............................................................... 178 3.12.3. OUTSOURCING AN EXTERNE BERATER ............................... 179 3.12.4. CONCLUSIO ................................................................... 179 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3, LINDE XIX INHALTSVERZEICHNIS 3.13. GRUNDSTRUKTUR DES BENCHMARKING FUER IMMOBILIEN VERWALTUNGEN ....................................................................... 180 3.13.1. HONORARORIENTIERTE KENNZAHLEN ............................... 180 3.13.2. LEISTUNGSORIENTIERTE KENNZAHLEN .............................. 181 3.13.3. KOSTENORIENTIERTE KENNZAHLEN .................................. 182 3.13.4. KENNZAHLENBAUM ....................................................... 182 3.13.5. VORTEILE DES BENCHMARKINGS FUER IMMOBILIEN VERWALTER ................................................. 185 4. SCHLICHTUNGSSTELLENVERFAHREN/BEHOERDENWEGE .................................... 187 4.1. DAS WOHNRECHTLICHE AUSSERSTREITVERFAHREN .................................. 187 4.1.1. ALLGEMEINES ............................................................... 187 4.1.2. VERFAHRENSGRUNDSAETZE ............................................... 188 4.1.3. EXKURS: EINSTWEILIGER MIETZINS IM VOLLANWENDUNGS BEREICH DES MRG .................................... 190 4.2. DIE SCHLICHTUNGSSTELLEN ................................................................ 190 5. LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG ....................................................................... 192 5.1. ALLGEMEINES .................................................................................. 192 5.1.1. HISTORISCHER RUECKBLICK ............................................. 192 5.1.2. NATIONALE UND INTERNATIONALE NORMEN ..................... 192 5.1.3. ANWENDUNGSBEREICH .................................................. 193 5.1.3.1. LBG ............................................................................. 193 5.1.3.2. OENORM B 1802 TEIL 1 BIS 3 ...................................... 194 5.1.3.2.1. WAS IST EINE OENORM? ............................................... 194 5.1.3.2.2. AKTUALITAET DES NORMENWERKS ..................................... 194 5.1.3.2.3. SORGFALTSMASSSTAB GEMAESS OENORM B 1802 .............. 195 5.1.4. MARKT .......................................................................... 195 5.1.5. WERT - PREIS ............................................................... 196 5.1.6. ALLGEMEINE ERFORDERNISSE DES GUTACHTENS ............... 196 5.2. WERTERMITTLUNG ............................................................................. 197 5.2.1. VERKEHRSWERT ............................................................. 197 5.2.2. WERTERMITTLUNGSVERFAHREN ........................................ 198 5.2.3. WELCHES VERFAHREN FUER WELCHE BEWERTUNG? ............. 199 5.2.4. VERGLEICHSWERT ........................................................... 200 5.2.4.1. ANWENDUNGSFAELLE ........................................................ 201 5.2.4.2. ABLAUFSCHEMA .............................................................. 201 5.2.5. SACHWERT ..................................................................... 202 5.2.5.1. BODENWERT ................................................................... 202 5.2.5.2. BAUWERT ....................................................................... 203 5.2.5.3. WERTMINDERUNG INFOLGE MAENGEL, SCHAEDEN ODER RUECKGESTAUTEN REPARATURBEDARFS ............................... 203 XX BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3, LINDE INHALTSVERZEICHNIS 5.2.5.4. ALTERSWERTMINDERUNG ................................................ 204 5.2.5.4.1. WIRTSCHAFTLICHE GESAMTNUTZUNGSDAUER/ RESTNUTZUNGSDAUER .................................................... 204 5.2.5.4.2. LEBENSDAUER EINZELNER OBJEKTARTEN - EINE BANDBREITE .................................................................. 205 5.2.5.5. WERTMINDERUNG INFOLGE VERLORENEN BAUAUFWANDES ........................................................... 210 5.2.5.6. AUSSENANLAGEN ............................................................ 210 5.2.5.7. UMSATZSTEUER ............................................................. 210 5.2.5.8. ANWENDUNGSFAELLE ....................................................... 211 5.2.5.9. ABLAUFSCHEMA ............................................................ 211 5.2.5.10. BERECHNUNGSBEISPIEL .................................................. 212 5.2.6. ERTRAGSWERT ................................................................. 213 5.2.6.1. LIEGENSCHAFTSZINSSATZ ................................................. 214 5.2.6.2. RENDITEDEFINITIONEN ................................................... 219 5.2.6.2.1. ANFANGSRENDITE .......................................................... 219 5.2.6.2.2. OBJEKT-RENDITE .......................................................... 220 5.2.6.2.3. INVESTMENT-RENDITE ................................................... 221 5.2.6.3. ANWENDUNGSFAELLE ...................................................... 221 5.2.6.4. ABLAUFSCHEMA ............................................................ 222 5.2.6.5. VERVIELFAELTIGER - ROLLE DES BODENWERTES ................... 223 5.2.6.6. ABLAUFSCHEMA ERTRAGSWERT ....................................... 225 5.2.6.7. BERECHNUNGSBEISPIEL - ERTRAGSWERTVERFAHREN .......... 226 5.2.6.8. BERECHNUNGSBEISPIEL - DISKONTIERTER BODENWERT ..... 227 5.2.6.9. BERECHNUNGSBEISPIEL - VEREINFACHTES ERTRAGSWERT VERFAHREN ................................................. 227 5.2.6.10. BEWERTUNG VON LIEGENSCHAFTSANTEILEN ...................... 228 5.2.7. DCF - DISCOUNTED-CASH-FLOW-VERFAHREN ................ 229 5.2.7.1. ANWENDUNGSBEREICH ................................................... 230 5.3. FINANZMATHEMATISCHE GRUNDFORMELN NACHSCHUESSIGE ZAHLUNGSWEISE .............................................................................. 230 5.3.1. ZINSFAKTOR .................................................................. 230 5.3.2. KAPITALENDWERT .......................................................... 230 5.3.3. KAPITALBARWERT ........................................................... 230 5.3.4. RENTENENDWERT .......................................................... 231 5.3.5. RENTENBARWERT ........................................................... 231 5.3.6. EWIGE RENTE ............................................................... 231 5.3.7. ANNUITAET .................................................................... 231 5.3.8. WECHSELBEZIEHUNG ZWISCHEN DEN FAKTOREN (NACHSCHUESSIGE ZAHLUNGSWEISE) ................................ 232 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3, LINDE XXI INHALTSVERZEICHNIS 6. IMMOBILIENCONTROLLING UND -BENCHMARKING FUER IMMOBILIENUNTERNEHMEN ..................................................................... 233 6.1. IMMOBILIENCONTROLLING ................................................................. 233 6.1.1. EINFUEHRUNG UND EINORDNUNG .................................... 233 6.1.1.1. DER IDEALTYPISCHE AUFGABENKATALOG DES CONTROLLERS ................................................................. 234 6.1.2. ZIELE ............................................................................ 235 6.1.3. ABGRENZUNG STRATEGISCHES VS OPERATIVES CONTROLLING ................................................................ 236 6.1.4. ZIELAUSRICHTUNG UND IMPLEMENTIERUNGSGRAD ........... 238 6.1.5. ABLAUF EINES LEBENSZYKLUSORIENTIERTEN IMMOBILIEN CONTROLLING ................................................................. 240 6.2. IMMOBILIENKOSTENRECHNUNG ......................................................... 241 6.2.1. ERFOLGSGROESSEN DES RECHNUNGSWESENS ....................... 241 6.2.2. IMPLEMENTIERUNG EINER KOSTENRECHNUNG ................. 243 6.2.3. UEBERLEITUNG DES AUFWANDES IN KOSTEN ..................... 243 6.2.4. ZUSAMMENHANG DER EINZELNEN KOMPONENTEN ........ 244 6.2.5. GRUNDPRINZIPIEN DER KOSTENRECHNUNG ..................... 245 6.2.6. KOSTENARTENRECHNUNG UND ABGRENZUNG ZUM PRODUKTIONSBETRIEB .................................................... 246 6.2.7. KOSTENSTELLENRECHNUNG ............................................. 247 6.2.8. KOSTENTRAEGERRECHNUNG .............................................. 249 6.2.9. DIVISIONSKALKULATION ................................................. 249 6.2.10. KOSTENTRAEGERERFOLGSRECHNUNG ................................... 249 6.2.11. DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG ....................................... 250 6.2.12. ABGRENZUNG VOLLKOSTEN-VS TEILKOSTENRECHNUNG .... 254 6.2.13. KOSTENPLANUNG UND KOSTENKONTROLLE ....................... 254 6.3. SHAREHOLDER VALUE ........................................................................ 254 6.4. OWNER-VALUE-ANSATZ ................................................................... 256 6.5. KENNZAHLEN ................................................................................... 258 6.6. IMMOBILIENBENCHMARKING ............................................................ 263 6.6.1. AUSGANGSSITUATION ..................................................... 264 6.6.2. ERWARTUNGEN AN EIN IMMOBILIENBENCHMARKING ....... 265 6.6.3. ARTEN VON BENCHMARKING .......................................... 266 6.6.4. DER BENCHMARKING-ZYKLUS ........................................ 268 7. RECHNUNGSWESEN IN DER HAUSVERWALTUNG ............................................ 273 7.1. ORGANISATION DER BUCHHALTUNG .................................................... 273 7.1.1. BUCHHALTUNG UND BEWIRTSCHAFTUNGSABRECHNUNGEN IM HAUSVERWALTUNGSBETRIEB ...................................... 273 7.1.2. EINFUEHRUNG, BEGRIFFE, ZWECK, GRUNDSAETZE ................. 275 7.1.3. BEGRIFFE ....................................................................... 276 XXII BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE INHALTSVERZEICHNIS 7.1.4. EFFIZIENTE WEGE ZUR GESTALTUNG DER TREUHAND- BUCHHALTUNG ............................................................... 276 7.1.4.1. ORGANISATION DER BUCHHALTUNG .................................. 276 7.1.4.1.1. BELEGAUFBEREITUNG ...................................................... 276 7.1.4.1.2. BELEGVERARBEITUNG UND -KONTIERUNG .......................... 277 7.1.4.1.3. BELEGABLAGE ................................................................. 278 7.1.4.2. RECHTSGRUNDLAGEN ....................................................... 279 7.1.4.2.1. ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN ........................................... 279 7.1.4.2.2. BUCHFUEHRUNGSPFLICHT .................................................. 279 7.1.4.2.3. RECHNUNGSLEGUNGSGRENZEN UND-PFLICHTEN ................ 279 7.1.4.2.4. GOB - HANDELSRECHTLICH - STEUERLICH ......................... 280 7.1.4.2.5. GOEDVB ..................................................................... 280 7.1.5. DIE BESTANDTEILE DER ABRECHNUNGEN ........................ 282 7.1.5.1. RECHTLICHE GRUNDLAGEN .............................................. 282 7.1.5.2. BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN (WEG) ................................ 283 7.1.5.3. INSTANDHALTUNG, INSTANDSETZUNG UND HERSTELLUNG .... 283 7.1.5.3.1. INSTANDHALTUNG ........................................................... 283 7.1.5.3.2. INSTANDSETZUNG ........................................................... 284 7.1.5.3.3. HERSTELLUNG ................................................................. 284 7.1.5.4. KOSTENVERTEILUNG ......................................................... 284 7.1.5.4.1. VOLLANWENDUNGSBEREICH ............................................ 284 7.1.5.5. ABRECHNUNG ................................................................ 285 7.1.5.6. AUSLAGEN FUER VERWALTUNG - § 22 MRG ...................... 285 7.1.5.7. AUSLAGEN FUER HAUSBETREUUNG - § 23 MRG ................ 285 7.1.5.8. BESONDERE AUFWENDUNGEN GEMAESS § 24 ..................... 286 7.1.5.8.1. KOSTEN FUER DIE GEMEINSCHAFTSANLAGEN ....................... 286 7.1.5.8.2. KOSTENDERGEMEINSAMENWAERMEVERSORGUNG ........... 286 7.1.5.8.3. GRUENANLAGEN ............................................................... 286 7.1.6. INHALT UND PRUEFUNG DER ABRECHNUNG ......................... 286 7.1.6.1. ZUSAMMENFASSUNG, UM EINE PRUEFUNG DER ABRECHNUNG GESICHERT VORNEHMEN ZU KOENNEN ........ 287 7.1.6.1.1. WICHTIGE ABRECHNUNGS-UND VERJAEHRUNGSFRISTEN .... 287 7.2. EINKOMMENSTEUER UND GEWINNERMITTLUNG DES IMMOBILIEN TREUHAENDERS ......................................................................... 288 7.2.1. EINKUNFTSART DES IMMOBILIENTREUHAENDERS IM UEBERBLICK ................................................................... 288 7.2.2. DIE EINKUNFTSARTEN NACH § 22 Z 2 UND § 23 ESTG ..... 289 7.2.3. ABGRENZUNG: GEWERBEBETRIEB - VERMOEGENS VERWALTUNG .............................................. 291 7.2.4. GEWINNERMITTLUNG ..................................................... 292 7.2.4.1. ARTEN DER GEWINNERMITTLUNG IM ESTG ..................... 292 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3, LINDE XXIII INHALTSVERZEICHNIS 7.2.4.2. UNTERSCHIEDE DER GEWINNERMITTLUNG ........................ 292 7.2.4.2.1. BETRIEBSVERMOEGENSVERGLEICH NACH § 4 ABS 1 ESTG UND EINNAHMEN-AUSGABENRECHNUNG NACH § 4 ABS 3 ESTG ............................................................................ 292 7.2A.2.2. BETRIEBSVERMOEGENSVERGLEICH NACH § 4 ABS 1 ESTG UND § 5 ABS 1 ESTG .................................................... 293 7.2.43. BETRIEBSVERMOEGENSVERGLEICH NACH § 4 ABS 1 ESTG .... 295 7.2.4.4. BETRIEBSVERMOEGENSVERGLEICH NACH § 5 ABS 1 ESTG .... 295 7.2.43. RECHNUNGSLEGUNGSPFLICHT .......................................... 295 7.2.4.6. UEBERSCHUSS DER BETRIEBSEINNAHMEN UEBER DIE BETRIEBSAUSGABEN NACH § 4 ABS 3 ESTG ..................... 296 7.2.4.7. BESTEUERUNG NACH DURCHSCHNITTSSAETZEN GEMAESS §17 ESTG .................................................................... 298 7.2.43. BETRIEBSAUSGABENPAUSCHALIERUNG (*BASISPAUSCHALIERUNG * ) ........................................... 298 7.2.4.9. DURCHSCHNITTSSAETZE FUER GRUPPEN VON STEUERPFLICHTIGEN ........................................................ 299 7.2.5. STEUERBEGUENSTIGUNG NACH § 10 ESTG ......................... 300 7.2.6. EXKURS ZUR STEUERREFORM (KONSTG 2020) ................. 302 7.2.6.1. BESCHLEUNIGTE ABSCHREIBUNGEN FUER GEBAEUDE ............ 302 7.23.2. DEGRESSIVE ABSCHREIBUNG ........................................... 303 7.2.6.3. VERLUSTRUECKTRAG ........................................................... 303 7.2.7. COVID-19-INVESTITIONSPRAEMIE ................................ 303 7.2.8. ERHEBUNG DER EINKOMMENSTEUER ............................. 305 7.2.8.1. VERANLAGUNG ............................................................... 305 7.23.2. VORAUSZAHLUNG ............................................................ 306 7.3. UMSATZSTEUER ................................................................................ 307 7.3.1. UMSATZSTEUER ALLGEMEIN ............................................ 307 7.3.1.1. CHARAKTERISIERUNG ....................................................... 307 7.3.1.2. SYSTEM DER UMSATZSTEUER ........................................... 307 7.3.1.3. DER UNTERNEHMER (§ 2 USTG) .................................... 308 7.3.1.4. DAS UNTERNEHMEN ...................................................... 310 7.3.1.5. STEUERBARE UMSAETZE .................................................... 311 7.3.1.6. LIEFERUNGEN UND SONSTIGE LEISTUNGEN (§3, § 3A USTG) .......................................................... 312 7.3.1.7. BEMESSUNGSGRUNDLAGE (§ 4 USTG) .............................. 314 7.3.1.8. STEUERBEFREIUNGEN ....................................................... 315 7.3.1.9. STEUERSAETZE ................................................................... 318 7.3.1.10. RECHNUNGEN ............................................................... 321 7.3.1.11. VOR STEUERABZUG .......................................................... 324 7.3.1.12. VORSTEUERBERICHTIGUNG .............................................. 325 XXIV BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE INHALTSVERZEICHNIS 7.3.1.13. ENTSTEHEN DER STEUERSCHULD ...................................... 327 7.3.1.14. DURCHFUEHRUNG UND FAELLIGKEIT DER BESTEUERUNG ....... 328 7.3.2. WICHTIGE ASPEKTE DER UMSATZSTEUER IM ZUSAMMENHANG MIT IMMOBILIEN ............................. 329 7.3.2.1. KLEINUNTERNEHMER ...................................................... 329 7.3.2.2. VORSTEUERABZUG VOR AUSFUEHRUNG STEUERPFLICHTIGER UMSAETZE .................................................................... 330 7.3.2.3. UMSATZSTEUER BEI GEMISCHTER NUTZUNG VON GEBAEUDEN ................................................................... 330 7.3.2.4. SONDERFAELLE DES VORSTEUERABZUGES ............................ 331 7.3.2.4.1. MIETENPOOL ................................................................ 331 7.3.2.4.2. VORSTEUERABZUG BEI ANDEREN *GEMEINSCHAFTEN * ....... 331 7.3.2.5. UMSATZSTEUER BEI VERKAUF, SCHENKUNG UND AUFGABE DER ENTGELTLICHEN TAETIGKEIT ........................................ 332 7.3.2.6. UMSATZSTEUER BEI UEBERGANG VON TODES WEGEN ........ 334 7.3.2.7. BELEGAUFBEWAHRUNG ................................................... 334 7.3.2.8. UMSATZSTEUER BEI BAULEISTUNGEN .............................. 334 7.3.2.8.1. GRUNDSAETZE ................................................................ 334 7.3.2.8.2. MIT EINER BAULEISTUNG BEAUFTRAGTER UNTERNEHMER .... 335 7.3.2.8.3. UNTERNEHMER, DER UEBLICHERWEISE BAULEISTUNGEN ERBRINGT ...................................................................... 335 7.3.2.9. HAUSVERWALTER UND VERMIETUNG ................................ 335 7.3.2.9.1. RECHNUNGSAUSSTELLUNG - GRUNDSAETZE ....................... 335 7.3.2.9.2. *DAUERRECHNUNG * ..................................................... 335 7.3.2.9.3. UNECHTE STEUERBEFREIUNG FUER VERSICHERUNGS VERTRETER ................................................... 336 7.3.2.9.4. INNERGEMEINSCHAFTLICHER ERWERB .............................. 336 7.3.2.9.5. WOHNUNGSEIGENTUMSGEMEINSCHAFTEN (WEG) ......... 336 7.3.2.10. UEBERPRUEFUNGSMOEGLICHKEIT DER UID ......................... 337 7.4. STEUERLICHE BEHANDLUNG ............................................................... 337 7.4.1. *ERHALTUNG * UND *VERBESSERUNG * IM STEUERRECHT .... 337 7.4.2. *ERHALTUNG * IM STEUERRECHT ...................................... 338 7.4.3. *HERSTELLUNG * IM STEUERRECHT .................................... 340 7.4.4. *ERHALTUNG * UND *VERBESSERUNG * FUER ABFINDUNGEN GERN § 10 MRG IM STEUERRECHT ................................. 341 8. DIE VERSICHERUNG .................................................................................. 342 8.1. WELCHE LIEGENSCHAFTEN SIND WIE ZU VERSICHERN? ......................... 342 8.1.1. GRUND UND BODEN ..................................................... 342 8.1.2. ROHBAU ...................................................................... 342 8.1.2.1. BAURUECKLASSVERSICHERUNG ........................................... 342 8.1.3. WOHNIMMOBILIE ....................................................... 343 8.1.4. GEWERBEIMMOBILIE .................................................... 343 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE XXV INHALTSVERZEICHNIS 8.2. VERGLEICH - AUSSCHREIBUNG .......................................................... 344 8.3. VERSICHERUNGSPAKETE (BUENDELPOLIZZEN) ....................................... 344 8.3.1. WOHNGEBAEUDEVERSICHERUNG (WGV) ......................... 344 8.3.2. BETRIEBS- UND VERMOEGENSSCHADENHAFTPFLICHT VERSICHERUNG ............................................ 347 8.3.2.1. RAHMENVERTRAG WIRTSCHAFTSKAMMER OESTERREICH - WKO .......................................................................... 348 8.3.2.2. RAHMENVERTRAG OESTERREICHISCHER VERBAND DER IMMOBILIENTREUHAENDER - OEVI/WIENER STAEDTISCHE VERSICHERUNG AG ....................................................... 352 8.3.2.3. ANDERE VERSICHERER .................................................... 352 8.3.3. ALLRISK-BAU-ABC ........................................................ 352 8.3.4. GESCHAEFTSGESAMTVERSICHERUNG ................................... 356 8.3.5. NACHBARSCHAFTSRECHT .................................................. 358 8.4. ENTSCHEIDUNGSMATRIX/CHECKLISTE ................................................. 358 8.5. WOHNGEBAEUDEVERSICHERUNG ......................................................... 358 8.5.1. MRG-HAEUSER .............................................................. 358 8.5.2. WEG-HAEUSER .............................................................. 359 8.5.3. BAUVEREINIGUNGEN IM RAHMEN DES WOHNUNGS GEMEINNUETZIGKEITSGESETZES (WGG) ....... 359 8.6. GEWERBEBERECHTIGUNG UND ENTGELT FUER VERSICHERUNGS VERMITTLER ............................................................................ 360 8.6.1. VERSICHERUNGSMAKLER/VERSICHERUNGSBERATER (§§ 137 FF GEWO) ....................................................... 360 8.6.2. VERSICHERUNGSAGENT (§§ 137 FF GEWO; §§ 43 FF VERSVG) ........................................................ 360 8.6.3. TIPPGEBER (§ 376 Z 18 ABS 8 GEWO) ........................ 361 8.7. HAFTUNG DES HAUSVERWALTERS ........................................................ 361 8.7.1. HAFTUNG GEGENUEBER DEM EIGENTUEMER ....................... 361 8.7.2. HAFTUNG GEGENUEBER DRITTEN ....................................... 362 9. (TAX-)DUE-DILIGENCE-PRUEFUNG BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN ......... 364 9.1. EINLEITUNG ...................................................................................... 364 9.2. PRUEFUNG VON IMMOBILIENTRANSAKTIONEN ....................................... 365 9.2.1. ERLAEUTERUNG DES BEGRIFFES ........................................... 366 9.2.2. ZWECK EINER DUE-DILIGENCE-PRUEFUNG ........................ 367 9.2.3. STELLUNG EINER DUE-DILIGENCE-PRUEFUNG IM TRANSAKTIONSPROZESS .................................................. 368 9.2.4. ARTEN EINER DUE-DILIGENCE-PRUEFUNG ......................... 369 9.3. BEREICHE DER DUE-DILIGENCE-PRUEFUNG .......................................... 369 9.3.1. LEGAL DUE-DILIGENCE .................................................. 370 9.3.2. FINANCIAL DUE-DILIGENCE ............................................ 370 XXVI BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE INHALTSVERZEICHNIS 9.3.3. COMMERCIAL DUE-DILIGENCE ...................................... 370 9.3.4. TAX DUE-DILIGENCE .................................................... 371 9.3.5. TECHNICAL DUE-DILIGENCE .......................................... 371 9.3.6. ENVIRONMENTAL DUE-DILIGENCE .................................. 371 9.3.7. INTELLECTUAL (HUMAN RESOURCES) DUE-DILIGENCE ...... 371 9.3.8. INTEGRATION RISK DUE-DILIGENCE ................................ 372 9.4. TAX DUE-DILIGENCE ....................................................................... 373 9.4.1. STEUERWIRKUNGSANALYSE .............................................. 374 9.4.2. AUSARBEITUNG VON HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN .......... 374 9.4.3. BESTANDSAUFNAHME DER STEUERLICHEN SITUATION ........ 374 9.4.4. BEURTEILUNG DER HAFTUNGS- UND RISIKOLAGE .............. 375 9.4.5. EINFLUSSFAKTOREN AUF DEN KAUFPREIS UND KAUFVERTRAG ................................................................ 378 9.4.6. ERARBEITUNG EINER STEUEROPTIMALEN TRANSAKTIONS STRUKTUR ....................................................................... 379 9.4.6.1. STEUERWIRKUNGEN DES TRANSAKTIONSVORGANGES .......... 379 9.4.6.2. STEUERWIRKUNGEN DER INTEGRATION ............................. 379 9.4.6.3. STEUERWIRKUNGEN DER (WEITER-)VERAEUSSERUNG .......... 379 9.5. ERGEBNIS UND ZUSAMMENFASSUNG ................................................ 380 10. RICHTLINIE 2018/844/EU UND DAS ENERGIEAUSWEIS-VORLAGE- GESETZ 2012 ............................................................................................ 383 10.1. EINLEITUNG ...................................................................................... 383 10.2. RAHMEN FUER KLIMA- UND ENERGIEPOLITIK BIS 2030 ......................... 385 10.3. GEBAEUDERICHTLINIE ZUR VERRINGERUNG DES ENERGIEVERBRAUCHS UND DER TREIBHAUSGAS-EMISSIONEN DES GEBAEUDESEKTORS ............ 386 10.3.1. UMSETZUNG VON RL 2010/31/EU IN NATIONALES RECHT: SCHWERPUNKT ENERGIEAUSWEIS .................................... 387 10.3.2. GEBAEUDERICHTLINIE 2010/31/EU IDF RL 2018/844/EU: WAS IST NEU? ............................................................... 389 10.3.3. DIE HAUSVERWALTUNG ALS AKTEUR IM BEREICH ENERGIE EFFIZIENZ ................................................... 391 10.4. DAS ENERGIEAUSWEIS-VORLAGE-GESETZ 2012 (EAVG 2012) ......... 391 10.4.1. ANZEIGEPFLICHT IN DRUCKWERKEN UND ELEKTRONISCHEN MEDIEN ...................................................................... 392 10.4.2. VORLAGE-UND AUSHAENDIGUNGSPFLICHT ....................... 393 10.4.2.1. AUSSTELLUNG EINES ENERGIEAUSWEISES .......................... 395 10.4.3. DIE WOHNRECHTLICHE UMSETZUNG DES EAVG 2012 IN DEN WOHNRECHTSMATERIEN MRG, WGG UND WEG .......................................................................... 398 10.5. DER ENERGIEAUSWEIS UND DAS GWR ............................................. 400 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE XXVII INHALTSVERZEICHNIS 11. ANKAUF EINER HAUSVERWALTUNG ........................................................... 404 11.1. ALLGEMEINES ................................................................................... 404 11.1.1. AUSWIRKUNGENDESUNTERNEHMENSKAUFS .................. 404 11.1.2. RISIKOEINSCHAETZUNG DES UNTERNEHMENSKAUFS PER SE ........................................................................... 407 11.1.3. DER KUNDENSTOCK ....................................................... 408 11.1.4. ABLAUF DES UNTERNEHMENSKAUFES ............................. 408 11.2. FESTSTELLUNG DES UNTERNEHMENSWERTES ........................................ 410 11.2.1. SUBJEKTIVER UNTERNEHMENSWERT ................................ 411 11.2.2. OBJEKTIVIERTER UNTERNEHMENSWERT ............................ 411 11.2.2.1. BEWERTUNG DES BETRIEBSNOTWENDIGEN BZW DES NICHT BETRIEBSNOTWENDIGEN VERMOEGENS ............................. 412 1 1.2.2.2. PROGNOSE DER KUENFTIGEN FINANZIELLEN UEBERSCHUESSE .... 412 11.2.2.3. KAPITALISIERUNG ZUKUENFTIGER UEBERSCHUESSE ................ 413 11.2.2.4. BASISZINSSATZ & RISIKO ............................................... 413 1 1.2.2.5. PREISSTEIGERUNG: NOMINALWERT VS REALWERT .............. 415 11.2.3. BEWERTUNGSVERFAHREN ................................................ 416 11.2.3.1. ERTRAGSWERTVERFAHREN UND DCF-VERFAHREN ............. 417 11.2.3.2. PRAXISBEISPIEL: BEWERTUNG EINES VERWALTUNGSSTOCKS NACH DEM ERTRAGSWERTVERFAHREN ............................... 417 11.2.3.3. DCF-VERFAHREN NACH DER ENTITY-METHODE .............. 419 11.2.3.4. ABLEITUNG DES FREE CASH FLOW .................................. 419 11.2.3.5. DIE ERMITTLUNG DES WACC ....................................... 420 11.2.4. WERTSCHOEPFUNGSVERGLEICH .......................................... 421 11.2.5. EXKURS: FAIRNESS OPINION .......................................... 423 11.3. ASSET DEAL VS SHARE DEAL ............................................................... 423 11.3.1. ASSET DEAL .................................................................. 423 11.3.1.1. STEUERLICHE FOLGEN FUER DEN ERWERBER ........................ 424 11.3.1.1.1. GRUNDERWERBSTEUER UND EINTRAGUNGSGEBUEHR .......... 424 11.3.1.1.2. UMSATZSTEUER .............................................................. 424 11.3.1.1.3. ABSCHREIBUNGSBEMESSUNGSGRUNDLAGE ....................... 425 11.3.1.2. STEUERLICHE BEHANDLUNG BEIM VERKAEUFER ................. 425 11.3.1.2.1. VERKAUF AUS DEM STEUERLICHEN PRIVATVERMOEGEN ....... 425 11.3.1.2.2. VERKAUF AUS DEM STEUERLICHEN BETRIEBSVERMOEGEN .... 426 11.3.2. SHARE DEAL .................................................................. 428 11.3.2.1. STEUERLICHE FOLGEN FUER DEN ERWERBER ........................ 429 11.3.2.1.1. GRUNDERWERBSTEUER UND EINTRAGUNGSGEBUEHR .......... 429 11.3.2.1.2. UMSATZSTEUER .............................................................. 429 11.3.2.1.3. ABSCHREIBUNGSBEMESSUNGSGRUNDLAGE ....................... 430 11.3.2.1.4. FOLGEN DES ERWERBS EINER KAPITALGESELLSCHAFT .......... 430 11.3.2.1.5. ERWERB EINER PERSONENGESELLSCHAFT ............................ 431 XXVIII BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3, LINDE INHALTSVERZEICHNIS 11.3.2.2. STEUERLICHE BEHANDLUNG BEIM VERKAEUFER ................. 431 11.3.2.2.1. VERKAUF VON ANTEILEN AN KAPITALGESELLSCHAFTEN ....... 432 11.3.2.2.2. VERKAUF VON ANTEILEN AN PERSONENGESELLSCHAFTEN .... 432 12. FINANZIERUNG ....................................................................................... 434 12.1. GEWERBLICHE WOHNBAU-/IMMOBILIENFINANZIERUNGEN ................. 434 12.1.1. BEGRIFFSABGRENZUNG .................................................... 434 12.1.2. FRAGEN EINES INVESTORS UND EINES FINANCIERS ............ 435 12.1.3. VERWENDETE ABKUERZUNGEN ....................................... 436 12.2. CHECKLISTEN FUER DIE VORLAGE VON BAUTRAEGER- UND GEWERBLICHEN IMMOBILIENPROJEKTEN BEI BANKEN ................................................ 439 12.2.1. CHECKLISTE FUER PROJEKTBETREIBER ................................. 439 12.2.2. CHECKLISTE FUER WOHNBAUPROJEKTE (= BAUTRAEGER PROJEKTE) UND DER ERRICHTUNG VON GEWERBE IMMOBILIEN ................................................................ 439 12.2.3. CHECKLISTE FUER GRUNDSTUECKE (UNBEBAUT) ................... 440 12.2.4. CHECKLISTE FUER NEUBAU .............................................. 440 12.2.5. CHECKLISTE PROJEKTKONZEPTION UND -VERWERTUNG ...... 441 12.2.6. CHECKLISTE FUER BEREITS BESTEHENDE WOHN IMMOBILIEN ............................................. 442 12.3. ARTEN DER IMMOBILIENFINANZIERUNGEN ........................................ 443 12.3.1. FINANZIERUNG VON BAUTRAEGERPROJEKTEN (WOHN ANLAGEN OHNE WOHNBAUFOERDERUNG) ....... 443 12.3.1.1. ABWICKLUNG UEBER EINE NEU GEGRUENDETE PROJEKT GESELLSCHAFT .............................................. 443 12.3.1.2. FINANZIERUNGSSTRUKTUR EINER BAUTRAEGER FINANZIERUNG ........................................... 443 12.3.1.3. BEISPIEL DER FINANZIERUNGSSTRUKTUR .......................... 444 12.3.1.4. UEBLICHE FINANZIERUNGSPARAMETER ............................. 446 12.3.1.5. RATENPLANMODELL GERN BTVG .................................... 446 12.3.1.6. VERBRIEFUNG UND GESTION EINER BAUTRAEGER FINANZIERUNG ........................................... 446 12.3.1.6.1. KREDITE UND KREDITHOEHE ............................................ 446 12.3.1.6.2. FINANZIERUNGSVORAUSSETZUNGEN ................................ 447 12.3.1.6.3. SICHERSTELLUNGEN ........................................................ 448 12.3.1.6.4. TREUHAENDER ................................................................ 448 12.3.1.6.5. KREDITAUSZAHLUNG NUR NACH BAUFORTSCHRITT UND RECHNUNGSLEGUNG ...................................................... 450 12.3.1.7. BASEL IV: AB 2022/2023 WAHRSCHEINLICH HOEHERE EIGENMITTELUNTERLEGUNG BEI IN BAU BEFINDLICHEN LIEGENSCHAFTEN ........................................................... 450 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3, LINDE XXIX INHALTSVERZEICHNIS 12.3.2. LANGFRISTIGE FINANZIERUNG DES ANKAUFS VON ZINS HAEUSERN ZUM ZWECK DER LANGFRISTIGEN VERMIETUNG ... 451 12.3.2.1. EINHOLUNG DER NOTWENDIGEN UNTERLAGEN (SIEHE KAP CHECKLISTE 12.2.6.) ................................... 451 12.3.2.2. REINERTRAG ................................................................... 452 12.3.2.3. UEBERPRUEFUNG DER RUECKZAHLUNGSFAEHIGKEIT (DSCR) ... 452 12.3.2.4. LOAN-TO-VALUE ............................................................. 453 12.3.2.5. UEBLICHE FINANZIERUNGSPARAMETER ............................. 453 12.3.2.6. BERECHNUNG DER MAXIMALEN KREDITHOEHE AUS DEM REINERTRAG ................................................................... 453 12.3.2.7. HAUPTRISIKEN ............................................................... 455 12.3.2.8. BASEL IV HOEHERE EIGENMITTELUNTERLEGUNG BEI IMMOBILIEN BEI EINER RUECKZAHLUNG ZU MEHR ALS 50 % AUS IHREM CASHFLOW .......................................... 455 12.3.3. KURZFRISTIGE FINANZIERUNG DES ANKAUFS VON ZINS HAEUSERN UND LIEGENSCHAFTEN ZUM ZWECK DES KURZ FRISTIGEN WEITERVERKAUFS (GEWERBLICHER GRUND STUECKSHANDEL) ............................................................. 456 12.3.4. PROBLEM DER EINLAGENRUECKGEWAEHR BEI DER FINANZIERUNG VON SHARE DEALS MIT IMMOBILIEN BESITZGESELLSCHAFTEN .................................................... 457 12.3.4.1. ALLGEMEINES ................................................................ 457 12.3.4.2. SCHUTZZWECK DER BESTIMMUNG .................................. 458 12.3.4.3. ZULAESSIGE ZAHLUNGEN DER GMBH AN IHRE GESELLSCHAFTER ............................................................. 458 12.3.4.4. VOM VERBOT BETROFFENE PERSONEN ............................ 458 12.3.4.5. NACHFRAGEPFLICHT FUER DIE FINANZIERENDE BANK ........... 459 12.3.4.6. VERJAEHRUNG DER RUECKFORDERBARKEIT DER BEZAHLTEN KREDITRATEN ................................................................. 459 12.3.4.7. ABLEHNUNG EINER FUSION DURCH DAS FIRMENBUCH GERICHT BEI DER UEBERTRAGUNG VON NEGATIVEM VER MOEGEN VON DER MUTTER- AUF DIE TOCHTERGESELLSCHAFT ... 459 12.3.4.8. ZUSAMMENFASSUNG ..................................................... 460 12.3.5. LANGFRISTIGE FINANZIERUNG DER ERRICHTUNG EINER BUEROIMMOBILIE, DIE VERMIETET WERDEN SOLL ............... 460 12.3.5.1. PROJEKTFINANZIERUNG UEBER EINE EIGENS GEGRUENDETE PROJEKTGESELLSCHAFT ..................................................... 460 12.3.5.2. UEBERPRUEFUNG DES PROJEKTBETREIBERS UND DES MANAGEMENTS ............................................................. 461 12.3.5.3. UEBERPRUEFUNG DES PROJEKTS (CHECKLISTEN SIEHE KAP 12.2.2. UND 12.2.3.) ............................................. 461 12.3.5.4. FINANZIERUNG DES ANKAUFS DER LIEGENSCHAFT ............ 461 XXX BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE INHALTSVERZEICHNIS 12.3.5.5. FINANZIERUNG DER ERRICHTUNGSKOSTEN DES GEBAEUDES UNDDERGIK .............................................................. 462 12.3.5.6. UEBERPRUEFUNG DER RUECKZAHLUNGSBARKEIT DER KREDITRATEN (DSCR) .................................................. 462 12.3.5.7. FINANZIERUNGSPARAMETER ........................................... 463 12.3.5.8. FINANZIERUNGSVORAUSSETZUNGEN ................................ 463 12.3.5.9. KREDITSICHERHEITEN ..................................................... 464 12.3.5.10. HAUPTRISIKEN .............................................................. 464 12.3.5.11. REDUKTION DES RISIKOS ............................................... 465 12.3.5.12. BASEL IV: AB 2022/2023 WAHRSCHEINLICH HOEHERE EIGENMITTELUNTERLEGUNG BEI IN BAU BEFINDLICHEN LIEGENSCHAFTEN ........................................................... 465 12.3.6. WOHNIMMOBILIENFINANZIERUNGEN FUER IMMOBILIEN TREUHAENDER .............................................. 466 12.3.6.1. FINANZIERUNG DER SANIERUNG VON ZINSHAEUSERN ........ 466 12.3.6.2. FINANZIERUNG DER SANIERUNG VON WOHNUNGS EIGENTUMSANLAGEN ................................... 471 12.3.6.2.1. VORTEILE BEI DER INANSPRUCHNAHME EINER SANIERUNGS FINANZIERUNG DURCH DIE EIGENTUEMERGEMEINSCHAFT .... 472 12.3.6.2.2. ABWICKLUNG DER FINANZIERUNG EINER EIGENTUEMER GEMEINSCHAFT ............................................ 472 12.4. ALTERNATIVEN ZUR KLASSISCHEN IMMOBILIENFINANZIERUNG ............. 476 12.4.1. EIGENKAPITAL - MEZZANINKAPITAL - FREMDKAPITAL ..... 476 12.4.1.1. DEFINITION UND MOTIVE FUER DIE ANWENDUNG VON EIGEN- UND FREMDKAPITAL .......................................... 476 12.4.2. PRIVATINVESTOREN (BUSINESS ANGELS) ......................... 477 12.4.2.1. MOEGLICHE AUSGANGSUEBERLEGUNGEN EINES (IMMO BILIEN-) UNTERNEHMENS, UEBER EINE BETEILIGUNG DURCH BUSINESS ANGELS NACHZUDENKEN ................................ 478 12.4.2.2. MOEGLICHE AUSGANGSUEBERLEGUNGEN EINES BUSINESS ANGELS, UEBER EINE BETEILIGUNG AN EINEM (IMMOBILIEN- UNTERNEHMEN) NACHZUDENKEN .................................. 478 12.4.3. ZUSAMMENFASSUNG ..................................................... 481 12.4.3.1. PROSPEKTPFLICHT ......................................................... 482 12.4.4. CROWDFUNDING ........................................................... 482 12.4.4.1. DEFINITION ................................................................... 482 12.4.4.2. GELD FUER ZINSEN (CROWDLENDING) .............................. 482 12.4.4.3. GELD FUER BETEILIGUNG (EQUITY BASED CROWD FUNDING) .................................................. 482 12.4.4.4. GRENZE FUER KMG PROSPEKT UND ANWENDUNG DES ALTERNATIVFINANZIERUNGSGESETZES (ALTFG) ................. 482 12.4.4.5. ABWICKLUNG UND ANBIETER VON CROWDFUNDING IN IMMOBILIEN ................................................................ 483 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3, LINDE XXXI INHALTSVERZEICHNIS 13. MARKETING UND IMMOBILIENMARKETING ................................................ 484 13.1. MARKETING ALS KOMPLEXES SYSTEM ................................................. 485 13.1.1. MARKETINGDEFINITION .................................................. 486 13.1.2. DER MARKETING-MIX ................................................... 487 13.1.3. IMMOBILIENVERWALTUNG UND MARKETING (DIE 7 PS) .................................................................... 488 13.1.3.1. TRENDS IN DER DIENSTLEISTUNGSWIRTSCHAFT .................. 492 13.1.4. DIE ZIELGRUPPEN ......................................................... 492 13.2. DIE 4 PS IM DETAIL ......................................................................... 493 13.2.1. DAS PRODUKT (PRODUCT) ............................................... 493 13.2.2. DIE PLATZIERUNG (PLACEMENT) ..................................... 496 13.2.3. DIE KOMMUNIKATIONSPOLITIK (PROMOTION) ............... 497 13.2.4. DER PREIS (PRICE) ......................................................... 500 13.2.4.1. WIE KOMMT ES ZU EINEM PREIS? ................................. 501 13.2.4.2. PREISPOLITIK ALS TEIL DES MARKETING-MIX ................... 504 13.3. STRATEGISCHES MARKETING ................................................................ 505 13.4. DIE LEISTUNG DER VERWALTER IST BESSER ALS DER RUF! ...................... 508 13.5. ZWISCHENNUTZUNGUNDIMMOBILIENMARKETING ............................ 510 13.6. DIGITALES MARKETING FUER IMMOBILIENTREUHAENDER ......................... 514 13.6.1. DEFINITION, ATTRIBUTE UND ABGRENZUNGEN ................ 514 13.6.1.1. SUCHMASCHINENMARKETING - SEO UND SEA ............. 516 13.6.1.2. SOCIAL-MEDIA-MARKETING - SMM UND SMA ............. 516 13.6.1.3. E-MAIL-MARKETING - (ONE-TO-ONE UND ONE-TO-MANY) ........................................................... 517 13.6.1.4. CONTENT-MARKETING ................................................... 517 13.6.2. NUTZUNGSMOEGLICHKEITEN UND BEISPIELE ...................... 518 13.6.2.1. AUSTRIAN AIRLINES *CHRISTMAS TRAVEL WISH LIST * ...... 519 13.6.2.2. NIKE *DESIGN YOUR OWN SHOE * ................................ 519 13.6.2.3. IKEA *PLACE * APP ..................................................... 519 14. PROJEKTENTWICKLUNG UND PROJEKTMANAGEMENT ................................... 520 14.1. GRUNDLAGEN UND DEFINITIONEN .................................................... 520 14.1.1. ERFOLGREICHE IMMOBILIENPROJEKTE VERBINDEN STANDORT, KAPITAL, PROJEKTIDEE UND NUTZER ............... 520 14.1.2. PROJEKTENTWICKLUNG IM TECHNISCHEN, RECHTLICHEN UND WIRTSCHAFTLICHEN RAHMEN ................................... 521 14.1.3. PROJEKTENTWICKLUNG - ORGANISIERTE DISKONTINUITAET EINER LIEGENSCHAFT ...................................................... 521 14.1.4. PROJEKT - MANAGEMENT - PROJEKTMANAGEMENT ........ 521 14.1.5. BAUTRAEGER .................................................................... 522 14.1.6. HAUSVERWALTER UND PROJEKTENTWICKLER ...................... 523 XXXII BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE INHALTSVERZEICHNIS 14.2. DER PROJEKTENTWICKLUNGSPROZESS ................................................. 523 14.2.1. PROJEKTPHASEN ............................................................ 524 14.2.1.1. PROJEKTINITIIERUNG ...................................................... 524 14.2.1.2. PROJEKTKONZEPTION ..................................................... 524 14.2.1.3. PROJEKTKONKRETISIERUNG ............................................. 525 14.2.1.4. PROJEKTREALISIERUNG .................................................... 525 14.2.2. LEISTUNGEN .................................................................. 526 14.3. LEISTUNGSBILDER DER PROJEKTENTWICKLUNG ...................................... 526 14.3.1. LEISTUNGSBILD AKQUISITION UND MACHBARKEITS STUDIE ....................................................... 527 14.3.1.1. DEFINITION DER AKQUISITIONSANFORDERUNGEN .............. 527 14.3.1.2. AKQUISITION ................................................................ 527 14.3.1.3. VORPRUEFUNG, BESTANDSAUFNAHME, STANDORTANALYSE UND VORSTUDIE ........................................................... 528 14.3.1.4. MACHBARKEITSSTUDIE (FEASIBILITY STUDY) AUF BASIS DER MARKTANALYSE ....................................................... 529 14.3.1.5. ERSTELLEN VON ENTSCHEIDUNGSGRUNDLAGEN .................. 529 14.3.2. LEISTUNGSBILD ERSTELLEN DES NUTZERBEDARFS- PROGRAMMS/PROGRAMMING ........................................ 530 14.3.2.1. ANFORDERUNGEN FORMULIEREN ..................................... 530 14.3.2.2. LOESUNGEN ERARBEITEN .................................................. 531 14.3.3. LEISTUNGSBILD PROJEKT- UND GRUNDSTUECKSSICHERUNG ... 532 14.3.4. LEISTUNGSBILD BAUREIFENTWICKLUNG UND PLANUNG ...... 533 14.3.4.1. AUFTRAGSKLARHEIT ZU BEGINN DER PLANUNG .................. 533 14.3.4.2. LEISTUNGSBILDER .......................................................... 534 14.3.4.3. PLANUNGSPHASEN ......................................................... 535 14.3.5. BAUPROJEKTMANAGEMENT ........................................... 535 14.3.5.1. LEISTUNGSBILDER .......................................................... 536 14.3.6. PROJEKTFINANZIERUNGSVERMITTLUNG ............................. 537 14.3.6.1. PERFORMANCE EINER IMMOBILIENINVESTITION ............... 537 14.3.6.2. LEISTUNGSBILDER .......................................................... 538 14.3.7. LEISTUNGSBILD VERTRIEB ............................................... 539 14.3.7.1. MARKETING UND PR ..................................................... 539 14.3.7.2. ERSTVERMIETUNG .......................................................... 540 14.3.7.3. VERKAUF AN ANLEGER BZW EIGENNUTZER/ OBJ EKTVERKAUF ............................................................ 541 14.3.8. UEBERGABE UND PROJEKTABSCHLUSS ............................... 541 14.4. REDEVELOPMENT - DER UMGANG MIT VORGENUTZEN LIEGENSCHAFTEN .............................................................................. 542 14.4.1. DEFINITION UND ABGRENZUNG DES BEGRIFFS *REDEVELOPMENT * ....................................................... 543 14.4.1.1. REFURBISHMENT .......................................................... 544 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE XXXIII INHALTSVERZEICHNIS 14.4.1.2. REVITALISIERUNG ........................................................... 544 14.4.1.3. REDEVELOPMENT .......................................................... 545 14.4.2. BESONDERHEITEN DES REDEVELOPMENTS ........................ 545 14.4.3. ZUSAETZLICHER VERFAHRENSSCHRITT IM REDEVELOPMENT- PROZESS ........................................................................ 546 14.5. HONORIERUNG DER PROJEKTENTWICKLUNGSLEISTUNGEN ..................... 546 15. FACILITY MANAGEMENT ........................................................................... 548 15.1. ZIELSETZUNG DES BEITRAGS ................................................................ 548 15.1.1. HINFUEHRUNG ZUM *GANZHEITLICHEN IMMOBILIEN MANAGEMENT * .......................................... 548 15.2. BEGRIFFSDEFINITIONEN ZU FACILITY MANAGEMENT ............................. 549 15.2.1. DEFINITIONEN ZU FACILITY MANAGEMENT ...................... 550 15.2.2. ABGRENZUNG FACILITY MANAGEMENT UND PROPERTY MANAGEMENT ............................................................... 551 15.2.2.1. DEFINITIONEN ZU PROPERTY MANAGEMENT .................... 551 15.2.2.2. ABGRENZUNG FACILITY MANAGEMENT UND PROPERTY MANAGEMENT ............................................................... 551 15.3. INTERESSEN UND AUFGABEN .............................................................. 552 15.3.1. INTERESSEN DER STAKEHOLDER ........................................ 552 15.3.1.1. EIGENTUEMER ................................................................. 552 15.3.1.2. BETREIBER ..................................................................... 552 15.3.1.3. NUTZER ......................................................................... 553 15.3.2. ARTEN VON IMMOBILIEN MIT FACILITY-MANAGEMENT- BEDARF ......................................................................... 553 15.3.3. WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG DES FACILITY MANAGEMENT ............................................................... 554 15.4. BETREIBERVERANTWORTUNG ................................................................ 554 15.4.1. BEGRIFFE UND DEFINITIONEN .......................................... 555 15.4.1.1. VERANTWORTUNG ........................................................... 555 15.4.1.2. UNTERNEHMER/ARBEITGEBER ........................................ 555 15.4.1.3. FACILITY-MANAGEMENT-DIENSTLEISTER .......................... 556 15.4.2. GESETZLICHE UNTERNEHMENSPFLICHTEN .......................... 556 15.4.2.1. SPEZIELLE BETREIBERPFLICHTEN IM FACILITY MANAGEMENT ............................................................... 556 15.4.2.2. GESETZLICH VORGESCHRIEBENE PRUEFUNGEN .................... 557 15.4.2.3. INSTANDHALTUNG ........................................................... 559 15.4.2.4. VERKEHRSSICHERUNG .................................................... 559 15.4.2.5. HYGIENE ...................................................................... 559 15.4.2.6. GESETZLICH VORGESCHRIEBENE DOKUMENTATION ........... 559 15.4.3. PFLICHTENUEBERTRAGUNG .................................................. 559 15.4.3.1. AUSMASS DER PFLICHTENUEBERTRAGUNG ............................ 559 15.4.3.2. AUFSICHTS- UND UEBERWACHUNGSPFLICHTEN ................... 560 XXXIV BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE INHALTSVERZEICHNIS 15.4.4. PROZESSVERANTWORTUNG IM FACILITY MANAGEMENT ...... 561 15.4.4.1. BEDEUTUNG .................................................................. 561 15.4.4.2. LEISTUNGSANGEBOT ....................................................... 561 15.4.5. VERANTWORTUNGSLEVEL ................................................. 561 15.4.5.1. VERANTWORTUNGSLEVEL C ............................................. 561 15.4.5.2. VERANTWORTUNGSLEVEL B ............................................. 561 15.4.5.3. VERANTWORTUNGSLEVEL A ............................................. 561 15.5. ERFOLGSBRINGENDE FUNKTIONEN DES FACILITY MANAGEMENT ........... 562 15.5.1. PROZESSORIENTIERUNG ................................................... 562 15.5.2. LEBENSZYKLUSBETRACHTUNG .......................................... 562 15.5.3. KOSTEN-NUTZEN-BETRACHTUNG ..................................... 563 15.5.4. METHODEN UND WERKZEUGE ........................................ 563 15.5.5. COMPUTER AIDED FACILITY MANAGEMENT SYSTEM ....... 563 15.5.5.1. BEGRIFFSDEFINITION ....................................................... 563 15.5.5.2. PROZESSUNTERSTUETZUNG ................................................ 564 15.5.5.3. INTEGRATION IN DIE BESTEHENDE SYSTEMLANDSCHAFT ...... 564 15.5.5.4. CAFM-FUNKTIONALITAET/FACILITY-MANAGEMENT- MODULE ....................................................................... 565 15.5.6. KONTINUIERLICHE VERBESSERUNG .................................. 565 15.5.7. MANAGEMENT VON VERTRAEGEN MIT LANGER LAUFZEIT ..... 566 15.5.7.1. VERTRAGSFUEHRUNG UND -VERANTWORTUNG ...................... 566 15.5.7.2. VERTRAGSBUENDELUNG .................................................... 566 15.5.7.3. OUTSOURCING ............................................................... 567 15.5.8. GESTALTUNG VON FM-SERVICEVERTRAEGEN ....................... 567 15.5.9. KUNDENORIENTIERUNG .................................................. 567 15.6. LEISTUNGSBILD DES FACILITY MANAGEMENT ...................................... 568 15.6.1. OBJEKT MANAGEN ......................................................... 569 15.6.1.1. OBJEKTBETRIEB UND -STEUERUNG ................................... 569 15.6.1.2. OBJEKTSTRATEGIE FESTLEGEN ........................................... 569 15.6.1.3. INSTANDHALTUNGSSTRATEGIE FESTLEGEN ........................... 570 15.6.1.4. UMWELTSTRATEGIE FESTLEGEN ......................................... 570 15.6.1.5. STRATEGISCHES FLAECHENMANAGEMENT DURCHFUEHREN ..... 570 15.6.1.6. BETRIEBSFUEHRUNG PLANEN UND STEUERN ........................ 570 15.6.1.7. TECHNISCHE STANDARDS UND SERVICE LEVELS FESTLEGEN ... 571 15.6.1.8. KOSTEN-, BUDGETPLANUNG DURCHFUEHREN ...................... 571 15.6.1.9. BETREIBERVERANTWORTUNG AM STANDORT WAHRNEHMEN .............................................................. 572 15.6.1.10. INVESTITIONSPROGRAMM ROLLIEREND ERSTELLEN/ ABSTIMMEN ................................................................. 572 15.6.1.11. AUFTRAGSMANAGEMENT WAHRNEHMEN ........................ 572 15.6.1.12. REPORTING/CONTROLLING .............................................. 572 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE XXXV INHALTSVERZEICHNIS 15.6.2. EINSATZ VON GEEIGNETEN EDV-SYSTEMEN ZUR OBJEKTBEWIRTSCHAFTUNG .............................................. 573 15.6.2.1. BEREITSTELLUNG VON FM-TOOLS .................................... 573 15.6.2.2. LAUFENDE BEREITSTELLUNG UND PFLEGE DER IM SYSTEM VORGEHALTENEN DATEN ................................................. 573 15.6.2.3. SERVICE-UND RUFZENTRALE/HELPDESK .......................... 573 15.6.2.4. DOKUMENTATIONEN PFLEGEN ......................................... 573 15.6.3. QUALITAETSMANAGEMENT ................................................ 575 15.6.3.1. BESCHWERDEMANAGEMENT DURCHFUEHREN ..................... 575 15.6.4. ARBEITSSICHERHEIT ........................................................ 575 15.6.4.1. EINHALTUNG EINSCHLAEGIGER VORSCHRIFTEN UEBERWACHEN ................................................................ 575 15.6.4.2. RAEUMUNGS- UND EVAKUIERUNGSUEBUNGEN DURCHFUEHREN ................................................................ 575 15.6.4.3. BETRIEBSANWEISUNGEN ERSTELLEN UND UEBERWACHEN ..... 575 15.6.4.4. ARBEITSSICHERHEIT ORGANISIEREN .................................. 576 15.6.4.5. STELLUNG DES TECHNISCHEN SICHERHEITSBEAUFTRAGTEN (TSB) .......................................................................... 576 15.6.4.6. STELLUNG VON BRANDSCHUTZBEAUFTRAGTEN (BSB) .......... 576 15.6.4.7. STELLUNG VON AUFZUGSWARTEN ..................................... 578 15.6.5. FLAECHENMANAGEMENT ................................................. 578 15.6.5.1. FLAECHENDOKUMENTATION .............................................. 578 15.6.5.2. FLAECHENANALYSE UND-CONTROLLING .............................. 578 15.6.5.3. FLAECHENBEDARFSPLANUNG .............................................. 578 15.6.5.4. FLAECHENBELEGUNGSPLANUNG ......................................... 579 15.6.6. OBJEKT BETREIBEN ........................................................ 579 15.6.6.1. ENERGIEMANAGEMENT UND-CONTROLLING ..................... 579 15.6.6.1.1. DATENERFASSUNG UND-ANALYSE .................................... 580 15.6.6.1.2. MARKTBEOBACHTUNG .................................................... 580 15.6.6.1.3. UEBERPRUEFUNG DER VERTRAGSBEDINGUNGEN ................... 580 15.6.6.1.4. ERSTELLUNG ENERGIEKONZEPTE UND HANDLUNGS EMPFEHLUNGEN ......................................... 580 15.6.6.1.5. INITIIERUNG DER UMSETZUNG DER HANDLUNGS EMPFEHLUNG (OPTIMIERUNGSMASSNAHMEN) ................ 580 15.6.6.2. BETRIEBLICHE DOKUMENTATION .................................... 581 15.6.6.2.1. BESTANDSDOKUMENTATION ............................................ 581 15.6.6.2.2. AUSWERTUNGEN ZUR DOKUMENTATION .......................... 586 15.7. ENTWICKLUNG UND AUSBLICK ........................................................... 587 15.7.1. ENTWICKLUNGSTENDENZEN IM FACILITY MANAGEMENT .... 587 15.8. NORMEN UND RICHTLINIEN IM FACILITY MANAGEMENT ..................... 587 15.8.1. VERBAENDE IM FACILITY MANAGEMENT ........................... 589 XXXVI BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3, LINDE INHALTSVERZEICHNIS 16. DSGVO FUER HAUSVERWALTUNGEN ........................................................... 590 16.1. EINLEITUNG ...................................................................................... 590 16.1.1. HAUSVERWALTUNG ......................................................... 591 16.2. BEGRIFFSERKLAERUNGEN ............................................................... 591 16.2.1. PERSONENBEZOGENE DATEN .......................................... 591 16.2.2. BESONDERE KATEGORIEN VON PERSONENBEZOGENEN DATEN (SENSIBLE DATEN) ............................................. 591 16.2.3. VERANTWORTLICHE ......................................................... 592 16.2.3.1. GEMEINSAME VERANTWORTLICHE .................................. 592 16.2.4. AUFTRAGSVERARBEITER .................................................... 592 16.2.5. VEREINBARUNG ZWISCHEN VERANTWORTLICHEM UND AUFTRAGSVERARBEITER .................................................... 593 16.3. DATENERHEBUNG UND DATENVERARBEITUNG ...................................... 593 16.3.1. INFORMATIONSPFLICHT DES VERANTWORTLICHEN .............. 594 16.3.2. DATENSCHUTZINFORMATION FUER MIETER ......................... 595 16.3.3. GRUNDSAETZE FUER DIE VERARBEITUNG VON PERSONEN BEZOGENEN DATEN .................................... 595 16.3.4. PSEUDONYMISIERUNG DER DATEN ................................. 595 16.3.4.1. VERZEICHNIS VON VERARBEITUNGSTAETIGKEITEN ............... 596 16.3.4.2. VERARBEITUNGSVERZEICHNIS .......................................... 596 16.3.5. AUSKUNFTSRECHT .......................................................... 596 16.3.5.1. AUSKUNFTSERTEILUNG .................................................... 597 16.3.6. LOESCHUNG .................................................................... 597 16.3.7. ABLEHNUNG EINER LOESCHUNG ....................................... 597 16.3.8. VERLETZUNG DES SCHUTZES ........................................... 598 16.3.9. AUSMASS DER STRAFEN ................................................... 598 16.4. DATENSCHUTZ-FOLGENABSCHAETZUNG ................................................. 599 16.5. DATENSCHUTZBEAUFTRAGTER (DBA) .................................................. 600 16.6. DATENSCHUTZ-DEREGULIERUNGSGESETZ ............................................. 600 16.7. TECHNISCHE UND ORGANISATORISCHE MASSNAHMEN ........................ 601 16.7.1. ZUGANGSKONTROLLE ....................................................... 601 16.7.2. WIEDERHERSTELLUNG ..................................................... 602 16.7.3. INTERNETAUFTRITT .......................................................... 602 16.8. DATENUEBERMITTELUNG AN DRITTLAENDER ............................................ 604 17. ALTHAUSSANIERUNG .................................................................................. 605 17.1. DEFINITION ...................................................................................... 605 17.2. NUTZUNGSDAUER VON GEBAEUDEN .................................................... 605 17.3. UNTERSCHEIDUNG VON INSTANDHALTUNGS- UND INSTANDSETZUNGS AUFWAND ............................................................................... 605 BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3 , LINDE XXXVII INHALTSVERZEICHNIS 17.4. DURCHFUEHRUNG VON ERHALTUNGSMASSNAHMEN IM WOHNUNGS EIGENTUM UND IM MRG ....................................................... 606 17.4.1. ERHALTUNG UND VERBESSERUNG IM VOLLANWENDUNGS BEREICH DES MRG ....................................................... 606 17.4.2. ERHALTUNG UND VERBESSERUNG IM WEG .................... 608 17.5. POSITION DES IMMOBILIENTREUHAENDERS IM SANIERUNGSVERFAHREN ... 608 17.6. POSITION DES EIGENTUEMERS IM SANIERUNGSVERFAHREN .................... 608 17.7. WAS SIND SANIERUNGSKOSTEN IM SINNE DES MIETRECHTSGESETZES .... 609 17.8. FINANZIERUNG VON SANIERUNGSARBEITEN ......................................... 609 17.8.1. FREIFINANZIERTE SANIERUNG .......................................... 609 17.8.2. GEFOERDERTE SANIERUNG ................................................ 611 17.9. SANIERUNGSARTEN ............................................................................ 612 17.9.1. DURCHFUEHRUNG VON ERHALTUNGSMASSNAHMEN IM RAHMEN DER ERHOEHUNG DER HAUPTMIETZINSE GERN § 18 MRG (§§ 18, 18A, UND 19 MRG) ....................... 612 17.9.1.1. VERFAHRENSABLAUF ....................................................... 614 17.9.2. DURCHFUEHRUNG AUCH VON VERBESSERUNGSMASSNAHMEN IM RAHMEN DER ERHOEHUNG DER HAUPTMIETZINSE GERN § 18 MRG (§§ 18, 18A, 18B UND 19 MRG) ................ 615 17.9.3. SOCKELSANIERUNG ......................................................... 617 17.9.4. DACHGESCHOSSAUSBAUUNDZUBAU VON WOHNUNGEN .... 620 17.9.5. THEWOS AN-SANIERUNG ........................................... 620 17.9.5.1. UMFASSENDE THERMISCH-ENERGETISCHE SANIERUNG ...... 621 17.9.5.2. DELTAFOERDERUNG ........................................................... 622 17.9.5.3. EINZELBAUTEILSANIERUNG .............................................. 623 ANHANG 1: MUSTER - VEREINBARUNG UEBER GEMEINSAME DATEN VERARBEITUNG ...................................................... 625 ANHANG 2: MUSTER - DATENSCHUTZINFORMATION FUER MIETER ....................... 633 ANHANG 3: MUSTER - VERARBEITUNGSVERZEICHNIS ....................................... 635 ANHANG 4: MUSTER - AUSKUNFT NACH ART 15 DATENSCHUTZGRUND VERORDNUNG ....................................................... 647 ANHANG 5: MUSTER SCHREIBEN - ABLEHNUNG DER LOESCHUNG ....................... 649 STICHWORTVERZEICHNIS ..................................................................................... 651 XXXVIII BRAUNISCH/FUHRMANN/LEDL (HRSG), HANDBUCH IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG 3, LINDE
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