Praxishandbuch Projektentwicklung
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Köln
Bundesanzeiger-Verl.
2014
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| adam_text | INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT DER HERAUSGEBER V
ABKUERZUNGSVERZEICHNIS XV
AUTORENVERZEICHNIS XXI
TEIL I - GRUNDLAGEN/EINFUEHRUNG 1
1 IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE GRUNDSATZFRAGEN UND PROJEKTENTWICKLUNG 1
1.1 IMMOBILIEN ALS ALTERNATIVE ANLAGEFORM 2
1.2 IMMOBILIENMARKT/TEILMAERKTE 4
1.3 GRUNDSAETZLICHE UEBERLEGUNGEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 6
2 GRUENDE FUER DIE PROJEKTENTWICKLUNG 11
2.1 DEFINITION DER PROJEKTENTWICKLUNG 11
2.2 PROJEKTENTWICKLUNGSPROZESS 12
2.3 AUSGANGSSITUATIONEN UND GRUENDE DER PROJEKTENTWICKLUNG 14
3 BETEILIGTE 18
3.1 PROJEKTENTWICKLER 18
3.2 GRUNDSTUECKSEIGENTUEMER 18
3.3 OEFFENTLICHE HAND 18
3.4 FINANZIERUNGSPARTNER 19
3.5 ARCHITEKT, FACHPLANER UND SONDERFACHLEUTE 21
3.6 IMMOBILIENDIENSTLEISTER 22
3.7 BAUUNTERNEHMEN 22
3.8 NUTZER 22
3.9 BUERGERINITIATIVEN UND ALLGEMEINE OEFFENTLICHKEIT 23
4 KAPITALMARKT 25
4.1 BEDEUTUNG DER FINANZIERUNG FUER PROJEKTENTWICKLER 25
4.2 FINANZIERUNGSQUELLEN 27
4.2.1 FREMDKAPITAL 27
4.2.2 DER MARKT DER FREMDFINANZIERUNG 28
4.2.3 AUFBAU UND PARAMETER EINER FREMDFINANZIERUNG 30
4.3 MEZZANINE-KAPITAL 32
4.3.1 DER MARKT FUER MEZZANINE-KAPITAL 33
4.3.2 AUFBAU UND PARAMETER DER MEZZANINE-FINANZIERUNG 33
4.4 EIGENKAPITAL 34
4.4.1 QUELLEN VON EIGENKAPITAL 35
4.4.2 AUSGESTALTUNG EINER EIGENKAPITALPARTNERSCHAFT 36
5 BILANZIELLE BETRACHTUNG VON PROJEKTENTWICKLUNGEN 39
5.1 IMMOBILIENBEWERTUNG 39
5.1.1 WERT VON IMMOBILIEN UND BEWERTUNGSANLAESSE 39
5.1.2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 40
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INHALTSVERZEICHNIS
5.2 BILANZIERUNG/RECHNUNGSLEGUNG VON PROJEKTENTWICKLUNGEN 46
5.2.1 GRUNDLAGEN 46
5.2.2 ERGEBNISREALISIERUNG 47
5.2.3 BILANZIERUNG VON IMMOBILIEN 50
5.3 FAZIT AUS PRAXISSICHT 56
6 STEUERLICHE BEHANDLUNG VON PROJEKTENTWICKLUNGEN 59
6.1 STEUERARTEN 59
6.2 RECHTSFORMEN VON PROJEKTENTWICKLUNGEN UND IHR EINFLUSS AUF DIE
BESTEUERUNG 60
6.3 STEUERSCHAEDLICHE AKTIVITAETEN 62
6.4 STEUERLICHE GESTALTUNG VON IMMOBILIENTRANSAKTIONEN 63
6.5 FAZIT AUS PRAXISSICHT 65
TEIL II - DER MARKT FUER PROJEKTENTWICKLUNGEN UND DIE GESCHAEFTSMODELLE 67
1 AUSGANGSSITUATION DER PROJEKTENTWICKLUNG 67
2 ARTEN DER PROJEKTENTWICKLUNG 72
2.1 PROJEKTENTWICKLUNG IM ENGEREN SINNE 73
2.2 PROJEKTENTWICKLUNG IM WEITEREN SINNE 73
3 SYSTEMATISIERUNG DER PROJEKTENTWICKLUNG 78
3.1 ENTWICKLERTYPEN UND DIE PROBLEMATIK DER KLASSISCHEN DREITEILUNG 79
3.2 GRUNDLEGENDE SYSTEMATISIERUNG DER PROJEKTENTWICKLUNG 82
3.2.1 RISIKO 82
3.2.2 MARKTZYKLUS 85
3.2.3 AKTEURE 87
4 PROJEKTENTWICKLUNGSUNTERNEHMEN 89
4.1 PROJEKTENTWICKLUNG ALS KERNGESCHAEFT 89
4.2 PROJEKTENTWICKLUNG MIT OBJEKTGESELLSCHAFT 89
4.3 PROJEKTENTWICKLUNG BEI KAPITALANLEGERN 90
4.4 PROJEKTENTWICKLUNG BEI BAUTRAEGERN 91
4.5 PROJEKTENTWICKLUNG BEI KIRCHLICHEN INSTITUTIONEN 92
4.6 PROJEKTENTWICKLUNG BEI GENOSSENSCHAFTLICHEN ORGANISATIONEN 93
5 NACHHALTIGE PROJEKTENTWICKLUNG 95
5.1 BEDEUTUNG NACHHALTIGER PROJEKTENTWICKLUNGEN IN DER OEFFENTLICHKEIT 95
5.2 ZERTIFIZIERUNGSSYSTEME FUER NACHHALTIGE IMMOBILIEN 97
5.3 BEDEUTUNG DER NACHHALTIGKEITSZERTIFIKATE FUER DIE PROJEKTENTWICKLUNG
104
5.4 EINFLUSS DER NACHHALTIGKEIT AUF DEN PROJEKTENTWICKLUNGSPROZESS 111
5.5 NACHHALTIGKEITSKRITERIEN IN DER PROJEKTENTWICKLUNG 113
5.5.1 NACHHALTIGKEITSKRITERIEN IM PROJEKTENTWICKLUNGSPROZESS 113
5.5.2 ERHEBUNG RELEVANTER NACHHALTIGKEITSKRITERIEN IM PROJEKTENTWICK
LUNGSPROZESS 114
5.5.3 NACHHALTIGER PROJEKTENTWICKLUNGSPROZESS 139
INHALTSVERZEICHNIS
6 GESCHAEFTSMODELLE DER PROJEKTENTWICKLUNG 144
6.1 PROJEKTENTWICKLUNG VON PFLEGEHEIMEN 147
6.1.1 DER MARKT UND SEINE RAHMENBEDINGUNGEN 147
6.1.2 DAS PROJEKT 167
6.1.3 WIRTSCHAFTLICHKEIT - ERTRAG UND PROJEKTKOSTEN DIN 276 182
6.1.4 ZUSAMMENARBEIT ZWISCHEN PROJEKTENTWICKLER, INVESTOR UND
BETREIBER 194
6.2 BUEROGEBAEUDE (OFFICE) 201
6.2.1 DER NACHFRAGEORIENTIERTE PROJEKTENTWICKLUNGSMARKT FUER
BUEROIMMOBILIEN 201
6.2.2 AUSGANGSSITUATION DER PROJEKTENTWICKLUNG 204
6.2.3 STANDORTBEURTEILUNG 205
6.2.4 DAS PROJEKT 208
6.2.5 WIRTSCHAFTLICHKEIT 231
6.3 PROJEKTENTWICKLUNG LEBENSMITTELEINZELHANDELSIMMOBILIEN 244
6.3.1 DER MARKT UND SEINE RAHMENBEDINGUNGEN 244
6.3.2 DAS PROJEKT - EINZELIMMOBILIE FUER LEBENSMITTELDISCOUNTER 252
6.3.3 WIRTSCHAFTLICHKEITSUEBERLEGUNGEN BEI EINZELIMMOBILIEN/
LEBENSMITTELDISCOUNTERN 255
6.3.4 ZUSAMMENFASSUNG 260
6.4 PROJEKTENTWICKLUNG IM INDUSTRIEBAU 263
6.4.1 PLANUNGSSYSTEMATIK 264
6.4.2 STANDORTENTWICKLUNG UND STANDORTDYNAMIK 279
6.4.3 PLANUNGSSYSTEMATIK: BAUEN IM AUSLAND 289
6.4.4 INTERNATIONALE STANDORTENTWICKLUNG 292
6.4.5 PLANUNG AUF DEN PHILIPPINEN 298
6.4.6 PLANUNG IN CHINA 305
6.5 LOGISTIK 327
6.5.1 DER LOGISTIKMARKT UND SEINE RAHMENBEDINGUNGEN 327
6.5.2 DAS PROJEKT 339
6.5.3 WIRTSCHAFTLICHKEIT: ERTRAG UND KOSTEN NACH DIN 276 346
6.5.4 PROJEKTENTWICKLUNG LOGISTIKPARK 356
6.5.5 EXKURS: KOOPERATION ZWISCHEN PROJEKTENTWICKLER UND REGELINVES
TOREN 364
6.6 HOTELS 372
6.6.1 HOTELMARKT IN DEUTSCHLAND 372
6.6.2 PROJEKTKOSTEN 378
6.6.3 PROJEKTENTWICKLUNGSPROZESS 387
TEIL III GRUNDSATZFRAGEN DER PROJEKTENTWICKLUNG 419
1 RECHTLICHE ASPEKTE DER PROJEKTENTWICKLUNG 419
1.1 AUFBAUSTRATEGIEN 419
INHALTSVERZEICHNIS
1.2 GRUNDSTUECKSERWERB UND SICHERUNG 419
1.2.1 KAUFVERTRAG MIT RUECKTRITTSRECHT 420
1.2.2 ESCAPE-CLAUSE 421
1.2.3 RUECKTRITTSRECHT BEI NICHTERTEILUNG DER BAUGENEHMIGUNG 421
1.2.4 SONSTIGE SACHLICH BEGRUENDETE RUECKTRITTSRECHTE 422
1.2.5 GRUNDERWERBSTEUER 422
1.2.6 NOTARIELLES KAUFVERTRAGSANGEBOT 423
1.2.7 OPTIONSVERTRAG IM ENGEREN SINNE 427
1.2.8 VORKAUFSRECHT 428
1.3 MIETVERTRAEGE 428
1.3.1 MIETVERTRAEGE MIT RUECKTRITTSOPTION 429
1.3.2 MIETVORVERTRAG 429
1.3.3 VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHTEN 430
1.3.4 WERTSICHERUNGSKLAUSELN 431
1.3.5 SCH
RIF
TF ORM 434
1.3.6 MIETBEGINN UND HARMONISIERUNG VON VERTRAGSVERHAELTNISSEN 439
1.3.7 VERAEUSSERUNG (EXIT) 440
1.3.8 INSTANDHALTUNG/INSTANDSETZUNG UND SCHOENHEITSREPARATUREN 442
1.3.9 BETRIEBSKOSTEN 444
1.3.10 MIETERDIENSTBARKEITEN 445
1.4 BESONDERHEITEN BEI DER ENTWICKLUNG VON HOTELPROJEKTEN 446
1.4.1 VERTRAGLICHE GESTALTUNG ALS PACHTVERTRAGSVERHAELTNIS 447
1.4.2 ANDERE GESTALTUNGSFORMEN 449
1.5 BESONDERHEITEN BEI DER ENTWICKLUNG VON PFLEGEHEIMEN 449
1.6 PLANERVERTRAEGE 452
1.6.1 BEAUFTRAGUNG VON PLANUNGSLEISTUNGEN/HONORARFREIE AKQUISITION....
453
1.7 VERTRAEGE MIT BAUERRICHTERN 456
1.7.1 UNTERNEHMEREINSATZFORM 456
1.7.2 VERGUETUNGSART 457
1.7.3 RANGFOLGEREGELUNGEN 461
1.7.4 VERTRAGSUEBERTRAGUNG 461
1.7.5 DURCHGAENGIGKEIT UND ABHAENGIGKEIT DES VERTRAGSVERHAELTNISSES 462
1.8 FACILITY MANAGEMENT 464
1.9 EXITSTRATEGIEN 467
2 DER WIRTSCHAFTLICHE ENTWURF - EIN ZUSAMMENSPIEL VON GESTALTUNG,
NUTZUNG,
TECHNIK UND OEKONOMIE 471
2 1 WAS IST EIN WIRTSCHAFTLICHER ENTWURF? 471
2.1.1 IST EIN ENTWURF BEURTEILBAR/MESSBAR? 471
2.1.2 BEURTEILUNGSMASSSTAEBE UND METHODEN 473
2.1.3 BEISPIEL EINER NUTZWERTANALYSE 474
2.2 GESTALTUNG, FUNKTIONALITAET UND NUTZEN ALS MASSSTAB FUER EINEN
WIRTSCHAFTLICHEN ENTWURF 478
INHALTSVERZEICHNIS
2.2.1 ARCHITEKTUR UND NUTZEN 478
2.2.2 FLAECHENWIRTSCHAFTLICHKEIT 481
2.3 DIE WIRTSCHAFTLICHKEIT ALS MASSSTAB FUER EINEN GUTEN ENTWURF 482
2.3.1 KOSTEN 485
2.3.2 ERTRAEGE 491
2.3.3 RISIKEN 492
2.4 BEISPIELE FUER VERSCHIEDENE OBJEKTARTEN 498
2.4.1 BEISPIEL WOHNBAUTEN 498
2.4.2 BUEROGEBAEUDE 500
2.4.3 BEISPIEL ALTENGERECHTE WOHNFORMEN 501
3 VERTRIEB 504
3.1 BEDEUTUNG DER VERMARKTUNG INNERHALB EINER PROJEKTENTWICKLUNG 504
3.2 VERMARKTUNGSWEGE INNERHALB VERSCHIEDENER ASSET-KLASSEN 504
3.2.1 GRUNDSTUECKE 504
3.2.2 WOHNIMMOBILIEN 505
3.2.3 GEWERBEIMMOBILIEN 509
3.3 EINORDNUNG DER VERMARKTUNG INNERHALB DER PROJEKTENTWICKLUNGS
KALKULATION 513
3.4 BEISPIELPROJEKT 513
4 BEWIRTSCHAFTUNG 516
4.1 MARKT FUER FACILITY SERVICES 516
4.1.1 VERORTUNG IM IMMOBILIENMANAGEMENT 516
4.1.2 MARKTTEILNEHMER,-STRUKTUR UND-VOLUMEN 517
4.1.3 VERTRAGSMODELLE UND VERTRAGSRECHTLICHE GRUNDLAGEN 519
4.2 FACILITY MANAGEMENT GRUNDLAGEN 521
4.2.1 LEBENSZYKLUSMODELL 521
4.2.2 NUTZUNGSPHASE 523
4.2.3 FACILITY MANAGEMENT 526
4.2.4 GEBAEUDEMANAGEMENT 528
4.2.5 UNTERNEHMEREINSATZFORMEN IN DER PRAXIS 530
4.3 INTEGRATION DES FACILITY MANAGEMENTS IN DIE PLANUNGS-, BAU- UND
BETRIEBSPHASE 531
4.3.1 PLANUNGS-UND BAUBEGLEITENDES FACILITY MANAGEMENT 531
4.3.2 LEBENSZYKLUS- UND BAUKOSTEN 532
4.3.3 PROBLEMATIK DER BETEILIGTEN INSBESONDERE BEIM UEBERGANG BAU
UND BETRIEB 538
4.4 ORGANISATION DES FACILITY MANAGEMENTS IN DER VERMARKTUNGSPHASE 539
STICHWORTVERZEICHNIS 543
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