Modellentwicklung für den Börsengang öffentlicher Träger von Immobilien dargestellt am Beispiel von REITs für Schulen
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| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Berlin
Univ.-Verl. der TU Berlin
2014
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| Schriftenreihe: | Bauwirtschaft und Baubetrieb
47 |
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ABBILDUNGSVERZEICHNIS___________________________________________ 17
1. EINLEITUNG__________________________________________________19
1.1 PROBLEMSTELLUNG__________________________________________19
1 *2 AUFBAU DER ARBEIT_________________________________________23
KOMPLEX 1: IST EINE AUSGLIEDERUNG UND VERWALTUNG VON IMMOBILIEN
DURCH GRUENDUNG EINER AKTIENGESELLSCHAFT IN FORM EINER REIT AG
RECHTLICH UEBERHAUPT ZULAESSIG*
_______________________________
23
KOMPLEX 2: HANDELT ES SICH UNTER INSTITUTIONENOEKONOMISCHER SICHT
UM EINE ALTERNATIVE FINANZIERUNGSFORM IM VERGLEICH ZUM
KOMMUNALEN KREDIT?
______________________________
- 24
KOMPLEX 3: WELCHE RISIKEN ERGEBEN SICH AUS EINER
UMFELDANALYSE?___________________________________________24
TEIL
*
OEFFENTLICHE IMMOBILIEN UNTER BESONDERER BERUECKSICHTIGUNG
VONSCHULEN^* _ 26
2. STRUKTUR DES *MMOBHIENBESTANDES DER OEFFENTLICHEN HAND 26
2.1 DEFINITIONEN______________________________________________26
2.2 QUANTITATIVE EINORDNUNG UND NUTZUNGSMIX
*
27
2.2.1 GESAMTBESTAND OE FFE N ^ - 27
2.2.2 SCHULGEBAUDE_______________________________________29
2.3 EIGENTUMSRECHTLICHE EINORDNUNG - 35
2.4 VERALTUNG OEFFENTLICHER IMMOBILIEN _ 37
2.4.1 KLASSISCHE EIGENVERWALTUNG _ _ 37
2.4.2 VERWALTUNG DURCH OEFFENTLICH-RECHTLICHE ORGANISATIONEN 39
2.4.3 VERWALTUNG IN PRIVATRECHTSFORM _ _ _ _ _ - 44
2.4.4 STEUERUNGSMODELLE INNERHALB DER LIEGENSCHAFTSVERWALTUNG 46
2.5 FAZIT KAPITEL 2________________________________________ 47
3* INVESTITIONEN IN OEFFENTLICHE SCHULGEBAEUDE 47
3.1 IMMOBIIIENART UND KOSTENSTRUKTUR BEI SCHULEN 47
3.2 KOSTENTRAEGER BEI INVESTITIONEN _ _ _ _ _ _ _ _ _ 49
3.3 BISHERIGE INVESTITIONSENTWICKLUNG 51
3.3.1 ALTE BUNDESLAENDER
_______________________________
51
3.3.2 NEUE BUNDESLAENDER
__________________________________
52
3.4 INVESTITIONSBEDARF
___________
_ _ 54
3.5. FOLGEN UNTERLASSENER INVESTITIONEN 59
3.6 VERBUCHUNG IM RAHMEN DES 60
3.6.1 HAUSHALTSPLAN UND KAMERALISTIK 60
3.6.2 DOPPISCHES RECHNUNGSWESEN * 64
3.7 FAZIT KAPITEL 3
___________________________________________
67
TEIL
*
FINANZIERUNG VON INVESTITIONEN _ _ 68
4. FINANZIERUNGSFORMEN DER PRIVATWIRTSCHAFT 68
4.1 DETINITIONEN UND UEBERSICHT _ _ _ _ _ _ _ _ 68
4.2 FINANZIERUNG DURCH *GENKAP^^ _ 70
4.3 FINANZIERUNG DURCH FREMDKAPITAL
____________________________
70
4.4 *ALTERNATIVE FINANZIERUNGSFORMEN _ _ - 72
4.4.1 IMMOBILIENAKTIEN * - 73
4.4.2
GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS
* * * *
73
4.4.3 OFFENER IMMOBIHENFONDS
__________________________
74
4.4.4 LEASING
________________
* * - .75
4.5 FAZIT KAPITEL 4
___________________________________________
76
5* FINANZIERUNGSFORMEN DER OE FFE
*
- 77
5.1. BGENKAPITAL DURCH ZUWEISUNGEN SOWIE FOERDERUNGEN 77
5.1.1 .BADEN-WUERTTEMBERG
_________________________________
79
5.1.2 BAYERN
____________________________________________
80
5.1.3 BERLIN
______________________________________________
81
5.1.4 BRANDENBURG
________________________________________
81
5.1 _5 BREMEN
__________________________________________
82
5.1.6 HAMBURG
___________________________________________
82
5.1.7 HESSEN
____________________________________________
82
5.1.8 MECKENBURG-VORPOMMERN
_____________________________
83
5.1.9 NIEDERSACHSEN _ _ _ _ _ _ _ _ _ 85
5.1.10 NORDRHEIN WESTFALEN
_________________________________
86
5.1.11 RHEINLAND-PFALZ
____________________________________
87
5.1.12 SAARLAND _ 88
5.1.13 SACHSEN___________________________________________88
5.1.14 SACHSEN-ANHALT_____________________________________89
5.1.15 SCHLESWIG-HOLSTEIN___________________________________90
5.1.16 THUERINGEN__________________________________________90
5.2 EGENKAPITAL DURCH STEUERN UND RUECKLAGEN
____________________
93
5.3 FREMDKAPITAL_____________________________________________94
5.3.1 KOMMUNALKREDIT______________________________________94
5.3.2 MOGENDORFER MODELL___________________________________97
5.3.3 FREMDFINANZIERUNG UEBER KAPITALMARKT
(ORGANISATIONSMODELL)______________________________________97
5.4 ALTERNATIVE ORGANISATIONS-
*
UND FINANZIERUNGSFORM
FINANZIERUNGSLEASING
_______________________________________
98
5.5 ALTERNATIVE ORGANISATIONS-
*
UND FINANZIERUNGSFORM PPP 100
5.5.1
*
DEFINITION UND ZIELSETZUNGEN 100
5.5.2 FORMEN VON P P P ____________________________________102
5.5.3 FINANZIERUNGSSTRUKTUR BEI PPP UND GESTALTUNGSRAHMEN 103
5.5.4 PROJEKTE___________________________________________104
5.6 FAZIT KAPITEL 5___________________________________________106
6. AUSWAHL DER FINANZIERUNG N DER PRIVATWIRTSCHAFT * 107
6.1 KLASSISCHE FINANZIERUNGSLEHRE 107
6.2 MODERNE INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSTHEORIE 109
6.3 BOERSENTHEORIE-MODELL VON 109
6.4 BOERSENTHEORIE-MODELL VON CHEMMANUR UND FULGHIERI 110
6.5 BOERSENTHEORIE-MODELL SUBRAHMANYAM UND TITMANN 111
6.6 NEUE INSTITUTIONENOEKONOMIK 112
6.6.1 PROPERTY-RIGHTS-THEORIE_______________________________113
6.6.2 PRINCIPAL-AQENT-THEORIE
_____________________
116
6_6_3TRANSAKTIONSKOSTENTHEORIE^_ 121
6.7 FAZIT KAPITEL 6___________________________________________123
7. BESONDERE KRITERIEN *M OEFFENTLICHEN HAUSHALT 124
TEIL 11* ALTERNATIVE FINANZIERUNGS*
*
UND ORGANISATIONSFORM *REIT AG* 126
8
**
DEFINIT
*
* N REIT
______________________________
126
9. HISTORISCHE ENTWICKLUNG VON REITS 126
9.1. INTERNATIONAL 126
9.2. NATIONAL ____ 128
10. VORTEILE VON REITS 131
11* STRUKTURVORGABEN FUER REITS 133
11.1 GESELLSCHAFTSRECHT
1
34
11.1.1 UNTERNEHMENSGEGENSTAND 134
11.1.2 FORMALE ANFORDERUNGEN 136
11.1.3 KAPITALAUSSTATTUNG 136
11.1.4 AKTIENSTRUKTUR
_________________________
139
* .1.5 HANDELSVERBOT
______________________________
140
11.2 KAPITALMARKTRECHT _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 140
11.2.1 BOERSENZULASSUNQSPFLICHT 140
11.2.2 VORGABEN ZUR AKTIENEMISSION 142
11.2.3 GESETZLICHE VERHALTENSPFLICHTEN 143
11.3 STEUERRECHT
_________________________________
144
11.3.1 EBENE L _ O B **ENVERAEUSSERE
*
_ 145
11.3.2 EBENE RET AKTIENGESELLSCHAFT
_______________________
146
11.3.3 EBENE DER AKTIONAERE
_________________________
147
11.4 WIRTSCHAFT
____________________________________________
147
11.4.1 KONZERNABSCHLUSS UND BEWERTUNG DER IMMOBILIEN 147
11.4.2 VORGABEN ZUR AUSSCHUETTUNG UND GEWINNVERWENDUNG 148
11.4.3 VORGABEN ZUR ERTRAGSSTRUKTUR 149
11.4.4 VORGABEN ZUM AKTIVVERMOEGEN _____ 149
12. VERGLEICH REIT MIT ANDEREN INDIREKTEN ANLAGEVEHIKELN 150
12.1 L_OBILIENAKTIENGESELLSH 150
12.2 GESCHLOSSENE
*
IMMOBILIENFONDS 150
12.3 OFFENER IMMOBHIENFONDS 151
12.4 FAZIT KAPITEL 7-12 153
TEIL IV VORAUSSETZUNGEN FUER DIE ALTERNATIVE ORGANISATIONSFORM
*
,GEMISCHT
OEFFENTLICH-PRIVAT REIT AG* ________________________________________155
13* RECHTLICHE ZULAESSIGKEIT (FILTER 1 )_____________________________155
13.1 RECHTLICHE EINORDNUNG ^*T-GRUENDUNG _____________________155
13.1.1 AUSGJIEDERUNG DER IMMOBILIEN ALS *PRIVATISIERUNG UND
VERMOEGENSVERAEUSSERUNG __________________________________155
13.1 *2 TAETIGKEIT DER GEMISCHT OEFFENTLICH-PRIVATEN REIT
AKTIENGESELLSCHAFT
ALS *WIRTSCHAFTLICHE BETAETIGUNG ______________________________159
13.2 RECHTLICHER RAHMEN_____________________________________160
13.3 GESETZLICHE VERBOTE AUS DEM VERFASSUNASRECHT 163
13.3.1 VERBOTE IM ZUSAMMENHANG MIT *PRIVATISIERUNG* _ _ _ _ _ _ 164
13.3.2 VERBOTE M ZUSAMMENHANG MIT *VE
*
MOEGENSVE
*
AEUSSE
*
UN G _ 165
13.3.3 VERBOTE M ZUSAMMENHANG MIT TAETIGKEIT IN
**
GEMISCHT OEFFENTLICH-
PRIVATER REIT AG*_________________________________________167
13.4 VORGABEN DER GEMEINDEORDNUNGEN ZU R
**
WIRTSCHAFTLICHEN BETAETIGUNG
DER OEFFENTLICHEN HAND* _______________________________________171
13.4.1 OEFFENTLICHER ZWECK__________________________________171
134.2 ORTLICHKEITSBEZUG___________________________________174
134.3 SUBSIDIARITAET_______________________________________178
13.4.4 SICHERUNG DER LEISTUNGSFAEHIGKEIT DER GEMEINDE 179
13.5 VORGABEN DER GEMEINDEORDNUNGEN ZU R
**
GRUENDUNG/BETEILIGUNG AN
UNTERNEHMEN
*
PRIVATRECHTSFORM ______________________________180
13.5.1 ZWECKBESTIMMUNG UND INGERENZPFLICHT
_________________
181
13.5.2 RISIKOBEGRENZUNG DER GEMEINDE_______________________182
13.5.3 WEITERE EINZELVORAUSSETZUNGEN________________________183
13.6 VORGABEN DER GEMEINDEORDNUNGEN ZUR VERMOEGENSVERAEUSSERUNG 185
13.6.1 REGELUNGEN ZUR VERMOEGENSVERAEUSSERUNQ 185
13.6.2 VERAEUSSERUNGSBEGRIFF________________________________189
13.6.3 KEIN BENOETIGEN ZUR AUFGABENERFUELLUNG___________________190
13.7. VORGABEN AUS DEM OEFFENTLICHEN SCHULGESETZ DER LAENDER _ _ _ _ _ 193
13.8 HAUSHALTSRECHTLICHE VORGABEN_____________________________194
13.9 FAZIT KAPITEL 13_________________________________________195
14. WIRTSCHAFTLICHKEIT (FILTER 2 )
__________________
196
14.1 W IRTS C H A FTLE R 196
14.2 DIREKTE KOSTEN BEI INVESTITION UND FINANZIERUNG
DURCH KOMMUNALKREDIT 198
14.2.1 DEFINITION D - 198
14.2.2 KOSTEN DES DARLEHENSVERTRAGES 201
14.2.3 KOSTEN DES PLANUNGSVERTRAGES 205
14.2.4 KOSTEN DER AUSSCHREIBUNG UND VERGABE 209
14.2.5 KOSTEN DER AUSFUEHRUNG DER BAULEISTUNG_ 213
14.3 DIREKTE KOSTEN BEI PRIVATER AUSFUEHRUNG (REIT) 214
14.3.1 DEFINITION DER RECHTSBEZIEHUNGEN 214
14.3.2 KOSTEN AUS DER FINANZIERUNGSBEZIEHUNG _ _ 217
14.3.3 KOSTEN DES PLANUNGSVERTRAGES 222
14.3.4 KOSTEN DER AUSSCHREIBUNG UND VERGABE 225
14.3.5 KOSTEN DER AUSFUEHRUNG DER BAULEISTUNG 226
14.4 SYSTEMIMMANENTE EFFIZIENZEINBUSSEN BE KLASSISCHER OEFFENTLICH-
RECHTLICHER INVESTITION _ 228
14.4.1 VERDUENNUNG DER PROPERTY RIGHTS* _ _ 228
14.4.2 INEFFIZIENZ DURCH *ORGANISATION DER BUEROKRATIE
(BUEROKRATIETHEORIE)
_________________
- 231
14.4.3 *NFORMATIONSASYMMETRIEN INNERHALB DER EINZELNEN
RECHTSVERHAELTNISSE^* - _ 233
14.5. SYSTEMIMMANENTE EFFIZIENZEINBUSSEN BEI
PRIVATER AUSFUEHRUNG (REIT) _ 244
14.5.1 VERDUENNUNG DER PROPERTY RIGHTS 244
14.5.2 INFORMATIONSASYMMETRIEN INNERHALB DER EINZELNEN
RECHTSVERHAELTNISSE _ 245
14.5.3 STEUERUNGSM ECH_
______________________
251
14.5.4 MARKTEFFEKTE
______________________________________
252
14.6 ERGEBNIS OEKONOMISCHER FILTER
________________________
254
14.7 FAZIT KAPITEL 14.1-14.6 255
15. UMFELDANALYSE (STAKEHOLDERANALYSE) (FHTER 3)
_________________
256
15.1 NUTZEN UND VORGEHENSWEISE
____________________________
256
15.2. STAKEHOLDERLDENTIFIZIERUNG
_____________________________
259
15.3* BETROFFENHEIT DER STAKEHOLDER
____________________________
260
15.3.1 ANLEGER___________________________________________260
153.2 KONKURRENTEN
____________________________________
263
15.33 AUFSICHT/BUNDESANSTALT FUER
FINANZDIENSTLELSTUNGSAUFG (BAFIN)
_______________________
264
15.3.4 MITARBEITER/ORGANE DES UNTERNEHMENS
__________________
265
15.3.5 NUTZER____________________________________________266
15.36 DIENSTLEISTER_______________________________________267
15.3.7 STAATLICHE STELLEN_________________________________ 268
15.4. ANALYSE DER EINWIRKUNGSMOEGLICHKEITEN (BEEINFLUSSBARKEIT) _____ 272
15.4.1 ANLEGER___________________________________________272
15.4.2 KONKURRENTEN______________________________________273
15.4.3 AUFSICHT/BUNDESANSTALT FUER
FINANZDIENSTLEISTUNGSAUFSC^ (BAFIN)
_______________________
273
15.4.4 MITARBEITER/ORGANE
_________________________________
273
15.4.5 NUTZER____________________________________________274
15.4.6 DIENSTLEISTER_______________________________________274
15.4.7 STAATLICHE STELLEN
__________________________________
274
15.4.8 FAZIT_____________________________________________275
15.5 RISIKEN FUER DAS PROJEKT
__________________________________
276
15.5.1 ANLEGER___________________________________________276
15.5.2 AUFSICHT/BUNDESANSTALT FUER
FINANZDIENSTLEISTUNGSAUFSC^ (BAFIN)
_______________________
277
15.5.3 MANAGER
*
ORGANE DES REIT_______________________ 277
15.5.4 NUTZER____________________________________________277
15.6 STEUERUNGSMOEGLICHKEITEN DER RISIKEN IM RAHMEN EINER EMISSION 279
15.6.1 NACHFRAGE DURCH ANLEGER
____________________________
279
15.6.2 NACHFRAGE DURCH NUTZER
_____________________________
280
15.7 SICHERUNG DER EINFLUSSNAHME DER OEFFENTLICHEN HAND
IM
RAHMEN DES OPERATIVEN GESCHAEFTS INNERHALB
PINPR
GEMISCHT OEFFENTLICH-PRIVATEN AKTIENGESELLSCHAFT _ _ _ _ _ - 280
15.7.1 MASSNAHMEN ZUR *NFLUSSNAHME AUF DIE WILLENSBILDUNG
INNERHALB EINER AG
_______________________________________
280
15.7.2 SICHERUNG DER EINFLUSSNAHME DER OEFFENTLICHEN HAND
AUF ORGANE DES REIT (VORSTAND)
____________________________
282
15.7.3 SICHERUNG DER EINFLUSSNAHME DER OEFFENTLICHEN HAND
AUF ORGANE DES REIT (AUFSICHTSRAJ
__________________________
288
15.8 FAZIT KAPITEL 15_______________________________________294
** V VERFAHREN
________________________________________________
295
16. HANDLUNGSSCHRITTE _ 295
16.1 KOMMUNALPOLITISCHE V0RENTSCHEIDUNGEN/V0RP
*
UE FU N G E N ^ ^ ^ ^ _ 2 9 5
1E2GENEHMJGUNGSPFLICHTEN
____________________
- 295
16.3 VORBEREITUNG DES BOERSENGANGS UND GRUENDUNG EINER
AKTIENGESELLSCHAFT
__________________________________________
297
16.4 ERZIELUNG DES STATUS *REIT AG
___________________________
299
** V* FORSCHUNGSERGEBNISSE
____________________________________
302
17* TEILERGEBNISSE
___________________________________________
302
18 GESAMTERGEBNIS UND AUSBLICK
______________________________
308
QUELLENVERZEICHNIS
_____________________________________________
309
ABKUERZUNGEN _ _ * 309
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