Bankenhaftung bei Immobilienanlagen
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| Hauptverfasser: | , |
|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Heidelberg
Finanz-Colloquium Heidelberg
2010
|
| Ausgabe: | 18. Aufl. mit FCH-Garantie: überarb. und erg. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
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|---|---|
| adam_text | BANKENHAFTUNG BEI IMMOBILIENANLAGEN
18. AUFLAGE
DR. EKKEHARDT VON HEYMANN
RECHTSANWALT UND EHEMALIGER BANKSYNDIKUS
FRANKFURT/M.
CHRISTIAN MERZ
RECHTSANWALT UND BANKSYNDIKUS
FRANKFURT/M.
FINANZ COLLOQUIUM HEIDELBERG
2010
INHALTSVERZEICHNIS
INHALTSVERZEICHNIS
I. ANLAGEFORMEN 1
1. BAUHERREN-MODELL 3
2. ERWERBER-MODELL 3
3. BAUTRAEGER-MODELL 3
4. HAMBURGER MODELL 3
5. FONDS-MODELLE 4
II. WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG 5
1. IMMOBILIENMARKT 7
2. VERMOEGENSANLAGE IN IMMOBILIEN 7
3. BEURTEILUNGSKRITERIEN FUER IMMOBILIENANLAGEN 8
III. FALLGRUPPEN UND HAFTUNGSGRUNDLAGEN 9
1. DIE BANK ALS KREDITGEBER . 11
2. DIE BETEILIGUNG DER BANK AM PROJEKT 12
3. DIE ROLLE DES ANLEGERS 12
IV. PFLICHTEN UND RISIKEN DES ANLEGERS 13
1. ZIVILRECHTLICHE VERTRAGSKONSTRUKTION 15
2. PRUEFUNGSPFLICHTEN DES ANLEGERS 16
3. VERTRAGSRISIKEN BEI BAUHERREN-/ERWERBER-MODELLEN 17
A) ALLGEMEINE VERTRAGSRISIKEN 17
B) WERKLOHN FUER BAUUNTERNEHMER 18
C) ZAHLUNGSPFLICHT BEI SPAETEREM BEITRITT 19
D) BAUHERREN ALS TEILSCHULDNER 19
E) BAUHERRENGEMEINSCHAFT ALS GESAMTSCHULDNER 20
F) BESCHRAENKUNG DER HAFTUNG 20
G) BAUHERRENPFLICHTEN GEGENUEBER BAUHERRENGEMEINSCHAFT 21
VI1
IN HALTS VERZEICHN IS
H) VERWENDUNGSRISIKEN DES DARLEHENS 21
4. IMMOBILIENFONDS/ANLAGEGESELLSCHAFTEN 22
A) BETEILIGUNG UND ANLEGERRISIKO 22
B) EINLAGENVERPFLICHTUNG DES ANLEGERS 22
5. LEISTUNGSFAEHIGKEIT DES ANLEGERS 23
A) LEISTUNGSFAEHIGKEIT UND SITTENWIDRIGKEIT 23
B) UNBESCHRAENKTE VERMOEGENSHAFTUNG 24
C) EINKOMMENSENTWICKLUNG 24
6. ANLAGERISIKEN UND DEREN BEGRENZUNG 25
V. HAFTUNG DER BANK AUS ANLAGEVERMITTLUNG/-VERTRIEB 27
1. MAKLERVERTRAG/KREDITVERMITTLUNG 29
A) , MAKLERVERTRAG 29
B) DOPPELTAETIGKEIT DES MAKLERS 30
C) MAKLER/KREDITVERMITTLER ALS ERFUELLUNGSGEHILFE 30
2. ANLAGEVERMITTLUNG * AUSKUNFT 31
3. UMFANG DER PFLICHTEN 32
A) INFORMATIONSPFLICHT 32
B) AUFKLAERUNGSBEDUERFTIGKEIT 33
4. PFLICHTENINHALT 34
A) RICHTIGKEIT UND VOLLSTAENDIGKEIT DER ANGABEN 34
B) _ NACHFORSCHUNGSPFLICHT , 36
C) PLAUSIBILITAETSPRUEFUNG 37
D) TATSACHEN UND TATSACHENBEWERTUNG 38
E) VERGLEICHENDE WERBUNG 39
5. BEHANDLUNG VON INTERESSENKONFLIKTEN 39
A) WAHRUNG VON KUNDENINTERESSEN 39
B) KAPITALMAESSIGE UND PERSONELLE VERFLECHTUNGEN 40
C) OFFENLEGUNG DER WIRTSCHAFTLICHEN VERHAELTNISSE 40
6. IMMOBILIENANLAGEN 41
VIII
IN HALTSVERZEICHN IS
A) GRUNDSTUECKSBELASTUNG/WIRTSCHAFDICHKEIT BEI
AUSLANDSIMMOBILIEN 41
B) GRUNDSTUECKSBELASTUNG BEI INLANDSIMMOBILIEN 42
C) WOHNFLAECHE BEI IMMOBILIENANLAGEN 42
D) PERSOENLICHE WIRTSCHAFTLICHKEITSRECHNUNG 42
E) IMMOBILIENFONDS-ANTEILE 43
F) OEFFENTLICHE MITTEL 43
G) INNENPROVISION 43
H) VERAEUSSERBARKEIT DER BETEILIGUNG/ZWEITMARKT 44
VI. HAFTUNG DER BANK AUS ANLAGEBERATUNG 45
1. RECHTSGRUNDLAGEN 47
2. BERATUNGS- UND AUSKUNFTSVERTRAG 47
A) STILLSCHWEIGENDER BERATUNGS- UND AUSKUNFTSVERTRAG 47
B) SONSTIGE VERTRAGLICHE BEZIEHUNGEN 50
C) VERMOEGENSVERWALTUNG/FREIZEICHNUNG 50
D) SONDERFALL: ANWALTSBERATUNG 51
3. ABGRENZUNG ANLAGEVERMITTLUNG - ANLAGEBERATUNG 52
4. UMFANG DER BERATUNGSPFLICHT 53
A) INFORMATIONSPFLICHT 54
B) RICHTIGE UND VOLLSTAENDIGE INFORMATION 55
C) NACHFORSCHUNGSPFLICHT 56
D) OFFE NBARUNGSPFLICHT 57
E) INDIVIDUELLE BERATUNG - AUFKLAERUNGSBEDUERFTIGKEIT 58
F) DOKUMENTATION DER BERATUNG 59
5. PFLICHTENINHALT 60
A) ERHOEHTE SORGFALTSPFLICHT BEI ANLAGEBERATUNG 60
B) PRUEFUNGSPFLICHT/PLAUSIBILITAETSPRUEFUNG 62
C) AUFKLAERUNGSPFLICHT 64
D) AUSKUNFTSERTEILUNG 66
IX
IN HALTSVERZEICHNIS
E) STEUERLICHE BERATUNGSPFLICHTEN 66
F) INTERESSENKOLLISION (KICK-BACKS) 68
6. FINANZIERUNGSBERATUNG 69
7. DRITTHAFTUNG BEI AUSKUENFTEN 70
A) VERTRAG MIT SCHUTZWIRKUNG ZUGUNSTEN DRITTER 70
B) SACHVERSTAENDIGENGUTACHTEN 70
C) UNRICHTIGE KREDITAUSKUNFT 71
8. PFLICHTEN BEI EINZELNEN ANLAGEFORMEN 72
A) IMMOBILIEN/PERSOENLICHE BERECHNUNGSBEISPIELE 72
B) GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS 73
C) IMMOBILIENSERVICE 75
D) AUSLAENDISCHE INVESTMENTANTEILE 75
E) AUSLAENDISCHE GESELLSCHAFTSANTEILE 75
F) STILLE BETEILIGUNG 75
VII. HAFTUNG DER BANK AUS TREUHANDSCHAFT 77
1. TREUHANDFORMEN BEI IMMOBILIENANLAGEN 79
2. ALLGEMEINE TREUHANDPFLICHTEN 80
3. PRUEFUNGSPFLICHTEN DES TREUHAENDERS 80
4. AUFKLAERUNGSPFLICHTEN GEGENUEBER TREUGEBER 81
A) VERTRAGSGRUNDLAGEN 81
B) STEUERLICHE GRUNDLAGEN 82
C) PROSPEKT 83
5. WAHRUNG ALLGEMEINER TREUGEBERINTERESSEN 84
A) UEBERTRAGUNG DER TREUHANDSCHAFT 84
B) DAUER DER GESCHAEFTSFUEHRUNG 85
C) UEBERNAHME DER KG-ANTEILE 85
D) INTERESSENKOLLISION 85
E) INTERESSENAUSGLEICH ZWISCHEN BAUHERREN 85
F) NACHWIRKENDE TREUEPFLICHTEN 86
INHALTSVERZEICHNIS
6. WAHRUNG DER FINANZIELLEN TREUGEBERINTERESSEN 86
A) VERTRAGSGESTALTUNG 86
B) VERTRAGSDURCHFUEHRUNG 87
C) MITTELVERWENDUNG/RISIKOAUFKLAERUNG 88
D) RECHNUNGSLEGUNG UND AUSKUNFT 90
E) GARANTIEN 91
7. WAHRUNG DER STEUERLICHEN TREUGEBERINTERESSEN 91
A) PROSPEKTIERTE STEUERVORTEILE 91
B) MEHRWERTSTEUEROPTION 92
C) VERMEIDUNG VON STEUERLICHEN NACHTEILEN 92
8. VERTRAGSPFLICHTEN GEGENUEBER DER BANK 92
A) BUERGSCHAFT UND PFANDRECHT 92
B) TREUHANDKONTO 93
9. FEHLENDE VOLLMACHT 93
A) KENNTNIS FEHLENDER VERTRETUNGSMACHT 93
B) HAFTUNG BEI FEHLENDER VOLLMACHT 93
C) UNBEKANNTE BAUHERREN 94
D) FEHLERHAFTER BEITRITT 94
10. PFANDRECHT AM TREUHANDKONTO 94
VIII. EINWENDUNGEN DES ANLEGERS GEGEN DEN
DARLEHENSRUECKZAHLUNGSANSPRUCH DER BANK 97
1. PREISANGABENVO 99
2. DARLEHENSVERMITTLUNG IM REISEGEWERBE GEMAESS § 56 ABS. 1
NR. 6 GEWO 99
A) DARLEHENSVERMITTLUNG BEI VERBRAUCHERKREDITEN 99
B) DARLEHENSVERMITTLUNG BEI IMMOBILIENANLAGEN 101
C) DARLEHENSVERMITTLUNG BEI FONDSMODELLEN 101
D) SONSTIGE KREDITVERMITTLUNGEN 102
XI
INHALTSVERZEICHNIS
3.
4.
5.
6.
7.
HAUSTUERWIDERRUFSGESETZ (HWIG)
A)
B)
C)
D)
E)
0
G)
H)
HAUSTUERSITUATION
WIDERRUFSBELEHRUNG
HWIG UND VERBRKRG
BEFRISTUNG DES WIDERRUFS
RUECKABWICKLUNG
RUECKABWICKLUNG BEI VERBUNDENEN VERTRAEGEN
WIDERRUF DER BETEILIGUNG/FEHLERHAFTER
GESELLSCHAFTSBEITRITT
SCHADENSERSATZANSPRUCH WEGEN UNTERBLIEBENER
WIDERRUFSBELEHRUNG
VERBRAUCHERKREDITGESETZ (VERBRKRG)
A)
B)
C
)
D)
E)
0
G)
H)
I)
REALKREDIT
SCHRIFTFORM UND MINDESTANGABEN
WIDERRUFSBELEHRUNG
FEHLERHAFTE KREDITVOLLMACHT
VERBUNDENE GESCHAEFTE
EINWENDUNGSDURCHGRIFF BEI IMMOBILIEN
EINWENDUNGSDURCHGRIFF BEI IMMOBILIENFONDS
RUECKFORDERUNGSDURCHGRIFF
MITDARLEHENSNEHMER/MITHAFTENDER
RECHTSBERATUNGSGESETZ (RBERG)
A)
B)
C)
D)
E)
0
GELTUNGSBEREICH
NICHTIGKEIT VERMITTELTER VERTRAEGE
NICHTIGE VOLLMACHT
DULDUNGS- UND ANSCHEINSVOLLMACHT
GENEHMIGUNG UNWIRKSAMER VERTRAEGE
RUECKABWICKLUNG
OBJEKTFINANZIERUNG EINER IMMOBILIENFONDS-GBR
FEHLERHAFTER BEITRITT
102
102
108
110
112
114
118
119
120
121
121
125
131
132
133
134
137
140
142
142
142
148
149
152
161
165
167
169
XII
INHALTSVERZEICHNIS
8. FEHLERHAFTE BEVOLLMAECHTIGUNG 172
A) NOTARIELLE VOLLMACHT BEI NICHTIGEM GRUNDVERTRAG 172
B) VORLAGE DER VOLLMACHT 172
C) SORGFALTSPFLICHT DER BANK 173
D) NICHTIGE VOLLMACHT 174
E) VOLLMACHTSMISSBRAUCH 174
F) BESCHRAENKUNG DER VOLLMACHT 175
G) WIDERRUF DER VOLLMACHT 176
H) ANSCHEINSVOLLMACHT 176
9. FEHLERHAFTE BEURKUNDUNG 178
A) BEURKUNDUNG DES TREUHAND-/BAUBETREUUNGSVERTRAGES 178
B) BEURKUNDUNG VON ANLAGEVERMITTLUNGSVERTRAEGEN 178
C) BEURKUNDUNG VON GESCHAEFTSBESORGUNGSVERTRAEGEN 179
D) NICHTIGKEIT DER VOLLMACHT 180
E) NICHTIGKEIT DES DARLEHENSVERTRAGES 180
10. AUSZAHLUNG DES DARLEHENS AN DRITTE 182
A) WEISUNG DES DARLEHENSNEHMERS 182
B) ZUFLUSS BEIM DRITTEN 183
C) AUSZAHLUNG MIT TREUHANDAUFLAGEN 184
D) GUTSCHRIFT AUF CPD 185
E) AUSZAHLUNG DURCH FORDERUNGSBEGRUENDUNG 185
F) GUTSCHRIFT AUF VERPFAENDETEM FESTGELDKONTO 185
G) UEBERWEISUNG OHNE WIRKSAMEN AUFTRAG 186
11. ANFECHTUNG NACH § 123 BGB * 186
A) TAEUSCHUNG DER ANLEGER 186
B) ANFECHTBARKEIT DER VOLLMACHT 188
C) DRITTER IM SINNE VON § 123 ABS. 2 BGB 188
D) ANLAGEVERMITTLER ALS DRITTE 189
12. NICHTIGKEIT NACH §§ 134, 138 BGB 190
XIII
INHALTSVERZEICHNIS
13. AGB-GESETZ 191
A) FORMULARMAESSIGE ZINSANPASSUNG 191
B) FINANZIERUNGSVERMITTLUNGSPROVISION 192
C) MIETGARANTIE . 194
D) FINANZIERUNGSNACHWEIS 194
E) ZWANGSVOLLSTRECKUNGSUNTERWERFUNG 194
14. BAUGELDSICHERUNGSGESETZ 197
IX. HAFTUNG DER BANK AUS CULPA IN CONTRAHENDO 199
1. VORVERTRAGLICHER PFLICHTENKREIS 201
A) AUFKLAERUNGSPFLICHT 202
B) WESENTLICHE UMSTAENDE 202
C) OFFENBARUNGSPFLICHT UND ERFOLGSGARANTIE 203
2. HAFTUNG FUER VERTRETER/ERFUELLUNGSGEHILFEN 203
A) VERMITTLER ALS ERFUELLUNGSGEHILFE DER BANK 204
B) ANLAGEVERMITTLER ALS ERFUELLUNGSGEHILFE FUER DRITTE 207
C) HAFTUNG FUER DOPPELVERMITTLER BEI VERBUNDENEN
GESCHAEFTEN 208
3. EIGENHAFTUNG DES VERTRETERS 208
A) VERTRAUENSTATBESTAND 208
B) VERMITTLER VON KAPITALANLAGEN 209
C) FEHLENDER VERTRAUENSTATBESTAND 211
4. ALLGEMEINE PFLICHTEN DER BANK ALS KREDITGEBER 212
A) PRUEFUNGSPFLICHTEN 212
B) AUFKLAERUNGSPFLICHTEN 215
C) KOMBINIERTE FINANZIERUNGEN 220
D) NACHFORSCHUNGSPFLICHT 222
E) UEBERWACHUNGSPFLICHTEN 222
XIV
INHALTSVERZEICHNIS
5. AUFKLAERUNGSPFLICHTEN BEIM ABZAHLUNGSKAUFUND SONSTIGEN
GESCHAEFTEN 223
A) ABZAHLUNGSKAUF 223
B) SONSTIGE GESCHAEFTE 223
6. PFLICHTEN DER BANK BEI IMMOBILIENANLAGEN 224
A) KAUF VOM BAUTRAEGER 225
B) ABSCHREIBUNGSGESELLSCHAFTEN 225
C) BAUHERREN-/BAUTRAEGER- UND ERWERBER-MODELLE 225
D) IMMOBILIENFONDS/BETEILIGUNGSFINANZIERUNG 227
7. AUFKLAERUNGSPFLICHT BEI DER FINANZIERUNGSABWICKLUNG 227
A) GLOBAL- UND EINZELFINANZIERUNG 227
B) ZWISCHENFINANZIERUNG UND FINANZIERUNGSVERMITTLUNG 228
C) HEREINNAHME VON DRITTSICHERHEITEN 229
D) SICHERUNGSABTRETUNG 229
8. AUFKLAERUNGSPFLICHT UEBER PROJEKTBETEILIGTE 230
A) MITTELVERWENDUNG DURCH TREUHAENDER 230
B) BONITAET VON PROJEKTBETEILIGTEN 230
C) KREDITWUERDIGKEIT VON VERTRAGSPARTNERN 230
9. AUFKLAERUNG UEBER PROJEKTRISIKEN 231
A) OBJEKTBEWERTUNG UND GESAMTKOSTEN 231
B) OBJEKTPRUEFUNG UND WIRTSCHAFTLICHKEIT 232
C) OBJEKTSANIERUNG/RENOVIERUNG 232
D) . BAUUEBERWACHUNG UND MITTELVERWENDUNG 233
10. AUFKLAERUNGSPFLICHT IN SONDERFAELLEN * 234
A) BANK ALS PROJEKTBETEILIGTE 235
B) SPEZIELLE GEFAEHRDUNG DES ANLEGERS 238
C) INTERESSENKOLLISION 241
D) WISSENSVORSPRUNG UEBER SPEZIELLE RISIKEN DES PROJEKTS 245
E) BEWEISERLEICHTERUNG BEI INSTITUTIONALISIERTEM
ZUSAMMENWIRKEN 254
XV
INHALTSVERZEICHNIS
11. PROZESSUALE GRUNDSAETZE 260
12. VERFASSUNGSMAESSIGKEIT DER BGH - RECHTSPRECHUNG 261
X. PROSPEKTHAFTUNG 263
1. FORMEN DER PROSPEKTHAFTUNG 265
A) GESETZLICHE PROSPEKTHAFTUNG 265
B) BUERGERLICH-RECHTLICHE PROSPEKTHAFTUNG 265
C) PROSPEKTHAFTUNG IM ENGEREN SINN 266
D) PROSPEKTHAFTUNG IM WEITEREN SINN 267
2. GRUNDSAETZE DER PROSPEKTHAFTUNG 267
A) PROSPEKTBEGRIFF 267
B) PROSPEKTINHALT 268
C) PROSPEKTPRUEFUNG 270
D) PROSPEKTERGAENZUNG 271
3. PROSPEKTMAENGEL 271
A) RENDITEBERECHNUNG, ZUKUNFTSPROGNOSEN 271
B) MIETEINNAHMEN/MIETGARANTIE 272
C) WOHNFLAECHEN 272
D) BAUAUFLAGEN/WOHNUNGSEIGENTUM 273
E) GRUNDSTUECKSEIGENTUM 273
F) MITTELRUECKFLUSS 274
G) VERTRIEBS-/INNENPROVISIONEN 274
H) ZWISCHENHANDELSGEWINN 274
I) WEICHE KOSTEN 275
J) GRUNDSTUECKSZUKAUF FUER STELLPLAETZE 275
K) KAPITALMAESSIGE UND PERSONELLE VERFLECHTUNGEN 275
4. HAFTENDER PERSONENKREIS 276
A) GRUENDER, INITIATOREN, HINTERMAENNER 276
B) VERTRIEB (ANLAGEVERMITTLER/ANLAGEBERATER) 276
C) TREUHAENDER 277
XVI
INHALTSVERZEICHNIS
D) BERATER/GEWAEHRSPERSONEN 277
E) ORGANPERSONEN (VORSTAND, BEIRAT, AUFSICHTSRAT) 279
F) ANGESTELLTE DER PROSPEKTHAFTENDEN UNTERNEHMEN 279
5. PROSPEKTHAFTUNG DER BANK 280
A) STEUERSPARENDE KAPITALANLAGEN 280
B) BOERSENPROSPEKT 284
C) IMMOBILIENANLAGEN 284
6. STRAFRECHTLICHE PROSPEKTHAFTUNG 286
A) BETROFFENE ANLAGEFORMEN 286
B) PROSPEKTINHALT 286
C) TAETERKREIS 287
D) STRAFPROZESSUALE AUSWIRKUNGEN 287
E) VERJAEHRUNG 287
F) ARREST 288
7. DELIKTISCHE PROSPEKTHAFTUNG 288
8. KAPITALANLEGER-MUSTERFESTSTELLUNGSVERFAHREN . 289
XI. HAFTUNGSUMFANG 291
1. KAUSALITAET 294
A) HAFTUNGSBEGRUENDENDE KAUSALITAET 294
B) BEWEISLAST, BEWEISAUFNAHME 298
C) SCHUTZBEREICH DER NORM 299
2. VERSCHULDEN 301
3. MITVERSCHULDEN 302
4. SCHADEN 304
A) VERTRAUENSSCHADEN/NEGATIVES INTERESSE 305
B) VERMOEGENSSCHADEN/SCHADENSBERECHNUNG 310
C) POSITIVES INTERESSE 312
D) FESTHALTEN AM VERTRAG 312
E) MINDERWERT, STEUERVORTEILE 315
XVII
INHALTSVERZEICHNIS
5. VORTEILSAUSGLEICHUNG 316
A) KAUSALITAET, ZUMUTBARKEIT 316
B) ERSPARTE STEUERN 317
C) VERSTEUERUNG DES SCHADENSERSATZES 317
D) STEUERMINDERUNG NACH WIEDERVERSTEUERUNG 319
6. FREIZEICHNUNG 320
A) EINGRENZUNG DES VERTRAUENS 320
B) HAFTUNGSBEGRENZUNG DURCH INKORPORIERUNG 320
7. VERJAEHRUNG NACH ALTEM RECHT 321
A) VERTRAGSANSPRUECHE 321
B) VERSCHULDEN BEI VERTRAGSSCHLUSS 325
C) PROSPEKTHAFTUNG 326
D) ANLAGEVERMITTLUNG 327
E) DELIKTISCHE SCHADENSERSATZANSPRUECHE 327
8. VERJAEHRUNG NACH NEUEM RECHT (AB 1.1.2002) 328
A) ANSPRUCHSVERJAEHRUNG 328
B) UNTERBRECHUNG DER VERJAEHRUNG 330
C) HEMMUNG DER VERJAEHRUNG 330
D) TREUWIDRIGE BERUFUNG AUF VERJAEHRUNG 330
9. VERWIRKUNG 331
XII. SCHLUSSBETRACHTUNG 333
ENTSCHEIDUNGSREGISTER 337
LITERATURVERZEICHNIS 451
SACHREGISTER 461
XVIII
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