Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft

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Bibliographische Detailangaben
Vorheriger Titel:	Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
Format:	Buch
Sprache:	German
Veröffentlicht:	Hamburg Hammonia 2010
Ausgabe:	6. Aufl.
Schlagworte:	Immobilienwirtschaft Berufsschule Betriebswirtschaftslehre Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Schulbuch
Online-Zugang:	Inhaltsverzeichnis
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adam_text	IMAGE 1 KAPITEL 1 GRUNDLAGEN . UNTERNEHMEN UND MAERKTE DER LRNMOBILIENWIRTSCHAFT (SAILER. BACH) GRUNDORIENTIERUNG .......................................................................................................... 3 NATURSCHUTZ UND SIEDLUNGSWESEN ................................................................................. 6 ............ ........................................................ GESCHICHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN ........... 7 . ......................................................... DIE BEVOELKERUNGSENTWICKLUNG IRN 19 JAHRHUNDERT 7 DIE WOHNUNGSFRAGE ........................................................................................................... 9 DIE ENTWICKLUNGSGESCHICHTE DER LMMOBILIENWIRTSCHAFT BIS ZUR GEGENWA R T .............. 11 DAS ENTSTEHEN DER UNTERNEHRNERISCHEN WOHNUNGSWIRTSCHAFT ................. .... ........... 1 1 WOHNUNGSWIRTSCHAFT IM 20 . JAHRHUNDERT .................................................................... 14 DIE FOLGEN DES 1 . WELTKRIEGES .................................................................................... 14 PERIODE DES DRITTEN REICHES ....................................................................................... 15 DIE ZEIT NACH DEM 2 . WELTKRIEG ...................................................................................... 17 FAKTEN DES SYSTEMVERGLEICHS ........................................................................................ 20 DAS ENDE DER GESETZLICH NORMIERTEN WOHNUNGSGERNEINNUETZIGKEIT ........................... 21 DIE NEUGLIEDERUNG DER WOHNUNGSUNTERNEHRNEN .................................................... 22 ........... RECHTLICHE RAHRNENBEDINGUNGEN IMRNOBILIENWIRTSCHAFTLICHER UNTERNEHMEN 24 ERLAUBNIS NACH § 34C GEWERBEORDNUNG .................................................................... 24 MAKLER-BAUTRAEGER-VERORDNUNG ..................................................................................... 25 PFLICHTEN BEI DER AUSUEBUNG DES GEWERBES ................................................................. 26 DIE UEBERPRUEFUNG IRNRNOBILIENWIRTSCHAFTLICHER BETRIEBE ........................................ 27 GEEIGNETE PRUEFER ............................................................................................................. 28 GEGENSTAND DER PRUEFUNG ................................................................................................ 28 ... RECHTSFORRNEN UND KAPITALSTRUKTUREN IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER UNTERNEHMEN 29 RECHTSFORMEN IRN UBERBLICK ........................................................................................... 29 ..................... MERKMALE DER ARN HAEUFIGSTEN ANZUTREFFENDEN UNTERNEHRNENSFORRNEN 30 EINZELUNTERNEHRNEN .......................................................................................................... 30 GESELLSCHAFTEN MIT BESCHRAENKTER HAFTUNG (GMBH) UND UNTERNEHMENS- GESELLSCHAFT (UG) ............................................................................................................. 31 EINGETRAGENE GENOSSENSCHAFT (E.G.) ........................................................................... 32 UNTERSCHIEDE DER RECHTSPOSITIONEN UND RISIKEN ZWISCHEN TRAEGERN VON VORHABEN. BETREUERN. BERATERN UND MAKLERN ........................................................... 33 . ............. GESCHAEFTSFELDER IRNRNOBILIENWIRTSCHAFTLICHER UNTERNEHMEN EIN UEBERBLICK 35 LRNRNOBILIENWIRTSCHAFTLICHE PROJEKTENTWICKLUNG/BAUTRAEGERSCHAFT .............................. 35 ..... ZUM BEGRIFF DER PROJEKTENTWICKLUNG 35 FELDER DER MACHBARKEITSSTUDIE ...................................................................................... 36 DURCHFUEHRUNG VON BAUVORHABEN DURCH BAUTRAEGER . PROJEKTMANAGEMENT ............ 37 .............................................................................. AM BAU BETEILIGTE UNTERNEHMEN 37 VERBRAUCHERSCHUETZENDE VORSCHRIFTEN BEI BAUTRAEGERN ............................................ 37 LEISTUNGEN DES BAUTRAEGERS ......................................................................................... 40 AUFZEICHNUNGS- UND INFORMATIONSPFLICHTEN DES BAUTRAEGERS ..................................... 41 VERGUETUNG DES BAUTRAEGERS ....................................................................................... 42 VERSICHERUNGSBEDARF DES BAUTRAEGERS ......................................................................... 42 BAUBETREUUNG UND PROJEKTSTEUERUNG 43 IMAGE 2 DIE WIRTSCHAFTLICHE BAUBETREUUNG ............................................................................... 44 HAFTUNG DES BAUBETREUERS ............................................................................................ 45 VERJAEHRUNG IM BAUBETREUUNGSGESCHAEFT ....................................................................... 46 VERSICHERUNG DES BAUBETREUERS ................................................................................. 47 ........................................................................................ VERGUETUNG DES BAUBETREUERS 48 ...................................................................................................... DER PROJEKTSTEUERER 48 VERMITTLUNG VON VERTRAEGEN UEBER IMMOBILIEN .............................................................. 49 VERWALTUNG VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM ............................................................ 50 OBJEKTBETREUUNG (MIETHAUSVERWALTUNG) .................................................................... 52 GRUNDGEDANKEN DER OBJEKTBETREUUNG ......................................................................... 52 ........................... WOHNUNGSBESTAENDE UND BEDARF AN OBJEKTBETREUUNGSLEISTUNGEN 53 LEISTUNGSBEREICHE DER OBJEKTBETREUER ......................................................................... 56 ................................................ DER MIEHAUSVERWATLERVERTRAG, VERWALTERVERGUETUNG 58 RECHNUNGSLEGUNG, ABRECHNUNG ................................................................................. 61 ............................................................... VERTRETUNGSBEF UGNIS, VERWALTERVOLLMACHT 62 HAFTUNG DES OBJEKTBETREUERS ......................................................................................... 63 LMMOBILIENINVESTMENT UND ASSETMANAGEMENT ......................................................... 66 OFFENE IMMOBILIENFONDS ................................................................................................ 66 GESCHLOSSENE LMMOBILIENFONDS UND ANDERE VERTRIEBSFORMEN .................................. 66 LMMOBILIENLEASINGGESELLSCHAFTEN ................................................................................... 66 IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN UND REITS .............................................................. 66 LMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHE UNTERNEHMEN ALS PARTNER DER KOMMUNEN .................... 69 MITWIRKUNG BEI DER BEBAUUNGSPLANUNG, DER BODENORDNUNG UND DER BAULANDERSCHLIESSUNG (BAULANDPRODUKTION) ................................................................ 70 VERTRAEGE IM ZUSAMMENHANG MIT EINHEIMISCHENMODELLEN ......................................... 73 UEBERNAHME VON AUSGLEICHSMASSNAHMEN .......... .......... ................................................... 74 MITWIRKUNG BEI SANIERUNGS- UND ENTWICKLUNGSMASSNAHMEN ...................................... 74 UNTERNEHMERISCHE UND KOMMUNALE BODENBEVORRATUNG ............................................ 77 BESCHAFFUNG VON FINANZIERUNGSMITTELN ....................................................................... 77 DIE BEWIRTSCHAFTUNG VON GEBAEUDEN ................................... .... ....................................... 78 VERTIREB (VERMIETUNG UND VERKAUF) ............................................................................. 79 VERBAENDE ........................................................................................................................... 80 ............................................................................................................... SPITZENVERBAENDE 82 ........................................... VERBAENDE FUER IMMOBILIEN- UND WOHNUNGSUNTERNEHMEN 83 GDW BUNDESVERBAND DEUTSCHER WOHNUNGS- UND LMMOBILIENUNTERNEHMEN E.V. .... 83 BFW BUNDESVERBAND FREIER IMMOBILIEN- UND WOHNUNGSUNTERNEHMEN E . V ............. 85 BUNDESVEREINIGUNG DER LANDESENTWICKLUNGS- UND LMMOBILIENGESELLSCHAFTEN E . V ... 85 .................................. VERBANDE IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER MARKTLEISTUNGSTRAEGER 86 LMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND DER IMMOBILIENBERATER, MAKLER . VERWALTER UND SACHVERSTAENDIGEN E . V .......................................................... 86 BLLS BUNDESVERBAND DER IMMOBILIEN-INVESTMENT-SACHVERSTAENDIGEN E . V ................. 87 B.V.S. BUNDESVERBAND OEFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SOWIE QUALIFIZIERTER SACHVERSTAENDIGER E . V ..................................................................................................... 88 VERWALTERVERBAENDE .......................................................................................................... 88 DACHVERBAND DEUTSCHER LMMOBILIENVERWALTER E . V . (DDIV) ......................................... 88 BFW BUNDESFACHVERBAND WOHNUNGS- UND LMMOBILIENVERWALTER E . V ....................... 89 CRE.NET DEUTSCHLAND E . V ................................................................................................. 90 FACILITY MANAGEMENT VERBANDE ............................ .... ...................................................... 90 INTERNATIONAL FACILITY MANAGEMENT ASSOCIATION (IFMA) ............................................... 90 DEUTSCHER VERBAND FUR FACILITY MANAGEMENT E . V . (GEFMA) .................................... 90 LNTERESSENVERBANDE DER MIETER BZW . VERMIETER ...................................................... 90 DEUTSCHER MIETERBUND E . V . (DMB) ................................................................................ 9 0 ZENTRALVERBAND DER DEUTSCHEN HAUS- . WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTUEMER E . V . HAUS UND GRUND ................................................................................................................ 91 IMAGE 3 VERBAND WOHNEIGENTUM E . V . (BIS 2005 DEUTSCHER SIEDLERBUND E . V . GESAMTVERBAND FUER HAUS- UND WOHNEIGENTUM) ......................................................... 92 RING DEUTSCHER SIEDLER RDS E . V ................................................................................. 93 BAUSPARKASSENVERBAENDE ................................................................................................ 93 VERBAND DER PRIVATEN BAUSPARKASSEN E . V .................................................................. 93 IRNMOBILIENVERBAENDE MIT KONFESSIONELLER AUSRICHTUNG ........................................... 93 EVANGELISCHES SIEDLUNGSWERK IN DEUTSCHLAND E . V .................................................. 93 KSD. KATHOLISCHER SIEDLUNGSDIENST E . V . BUNDESVERBAND FUER WOHNUNGSWESEN UND STAEDTEBAU ................................................................................................................. 94 IMMOBILIENVERBAENDE ZUR POLITIKBERATUNG ................................................................... 94 DEUTSCHER VERBAND FUER WOHNUNGSWESEN. STAEDTEBAU UND RAUMORDNUNG E . V ....... 94 BUNDESVERBAND FUER WOHNEIGENTUM UND STADTENTWICKLUNG (VHW) ............................ 94 VERBAENDE MIT SONDERSTATUS ......................................................................................... 95 ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS) DEUTSCHLAND .................................. 95 URBAN LAND INSTITUTE (ULI) ............................................................................................ 95 WEITERE VERBAENDE ............................................................................................................ 95 ETHIK ........................................................................................................................ 96 GRUNDSAETZLICHE UBERLEGUNGEN .......................... .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 EIN PRAXISBEISPIEL FUER BERUFS- UND STANDESREGELN ............................................... 99 MORAL . ETHIK . KORRUPTION .................................... .... ....................................... 106 .................................................................................. DER BODEN DER VOLKSWIRTSCHAFT 107 DER BODEN ALS WIRTSCHAFTLICHES GUT ............................................................................ 108 BODENNUTZUNG .............................................................................................................. 110 ............................................................................ ORDNUNGS- UND PLANUNGSINSTANZEN 113 ................................................................................................ DER BODEN ALS STANDORT 118 DER LRNMOBILIENMARKT .................................................................................................... 120 VERSORGUNGSSYSTEME ................................................................................................... 121 STRUKTURMERKRNALE DES LMRNOBILIENRNARKTES ................................................................ 122 TEILMAERKTE NACH DEM ENTWICKLUNGSZUSTAND ............................................................... 123 TEILRNAERKTE NACH IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHEN NUTZUNGSKRITERIEN ............................. 125 TEILMAERKTE NACH VERTRAGSKRITERIEN ............................................................................... 127 TEILMAERKTE NACH RAEUMLICHEN KRITERIEN ........................................................................ 128 ORGANISATION DES IRNRNOBILIENMARKTES ........................................................................ 132 BESTIMMUNGSGRUENDE VON ANGEBOT UND NACHFRAGE ................................................ 135 DIE PREISBILDUNG AUF DEM LRNRNOBILIENMARKT ............................................................. 135 DER MARKTPREIS ............................................................................................................ 135 PREISBINDUNG ................................................................................................................... 137 ................................................................... ALLGEMEINE VOLKSWIRTSCHAFTLICHE ASPEKTE 139 ...................................................... VOM HOMO OECONOMICUS ZUM REALEN MENSCHEN 140 .................................................. ETHIK ALS SCHRANKE FUER OPPORTUNISTISCHES HANDELN 140 . ................................................................... ANGEBOT UND NACHFRAGE MARKTFORRNEN 141 .......................................................................... STAERKUNG DES LEISTUNGSWETTBEWERBS 143 KONJUNKTUREN ................................................................................................................. 144 ............................................................... GELDPOLITIK DER EUROPAEISCHEN ZENTRALBANK 145 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . KONJUNKTURSTEUERUNG DURCH DIE WIRTSCHAFTSPOLITIK 146 AUSSENWIRTSCHAFT ...................................................................................... 147 ZAHLUNGSBILANZ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 IMAGE 4 KAPITEL 2 UNTERNEHMENSFUEHRUNG UND PERSONALWIRTSCHAFT IN UNTERNEHMEN DER LMMOBILIENWIRTSCHAFT ............................................................................................... 2.1 UNTERNEHMENSFUEHRUNG 151 2.1.1 FUEHRUNGSAUFGABEN .................................................................................................... 152 2.1.2 FUEHRUNGSZIELE ZUR ERREICHUNG VON UNTERNEHMENSZIELEN ........................................ 152 2.1.3 FUEHRUNGSSTILE ....................... .... ....................................................................................... 154 2.1.4 MANAGEMENT-TECHNIKEN .............................................................................................. 154 2.1.5 CORPORATE GOVERNANCE .............................................................................................. 158 ........................................................................................................ PERSONALWIRTSCHAFT 162 .......................................................................................................... PERSONALPIANUNG 163 ......................................................................... PERSONALBESCHAFFUNG UND -AUSWAHL 163 ........................................................................................................... PERSONALEINSATZ 164 ................................................................................................... PERSONALBEURTEILUNG 164 .............................................................. .................................... PERSONALENTLOHNUNG .... 165 ................................................................................................... PERSONALENTWICKLUNG 166 AUSBILDUNG IN DER LMMOBILIENWIRTSCHAFT .................................................................. 166 ............................................................................ TEXT DER AUSBILDUNGSVERORDNUNG 168 AUSBILDUNGSRAHMENPLAN FUER DIE BERUFSAUSBILDUNG ZUM IMMOBILIENKAUFMANN/ ............................ ZUR LMMOBILIENKAUFFRAU - SACHLICHE GLIEDERUNG ......................... .... 172 AUSBILDUNGSRAHMENPLAN FUER DIE BERUFSAUSBILDUNG ZUM IMRNOBILIENKAUFRNANN/ ZUR LMMOBILIENKAUFFRAU - ZEITLICHE GLIEDERUNG ................................................... 180 BERUFSSCHULE UND LERNFELDER DES RAHMENLEHRPLANES ............................................. 182 DER AUSBILDUNGSVERTRAG ........................................................................................... 183 AUSBILDERQUALIFIKATION ............................................................................................. 185 BERUFSQUALIFIKATIONEN FUER TAETIGKEITEN IN DER LMMOBILIENWIRTSCHAFT IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND ..................................................................................... 186 PERSONALERHALTUNG UND PERSONALENTWICKLUNG ................... .. ................................ 187 KAPITEL 3 UNTERNEHMENSSTEUERUNG. UNTERNEHMENSKONTROLLE. UNTERNEHMENSFINANZIERUNG ........................................... UNTERNEHMENSSTEUERUNG UND UNTERNEHMENSKONTROLLE 191 ........................................................................... ZIELSETZUNGEN EINES UNTERNEHMENS 191 MONETAERE ZIELE .............................................................................................................. 191 NICHT-MONETAERE ZIELE ................................................................................................... 191 ..................................................................................... DIE UNTERNEHMENSSTEUERUNG 192 QUALITAETSMERKMALE EINES LRNMOBILIENUNTERNEHRNENS ................................................. 192 .................. KRITERIEN ZUR BEURTEILUNG DER BONITAET EINES LRNMOBILIENUNTERNEHMENS 193 KENNZAHLEN EINES UNTERNEHMENS ............................................................................... 195 ARTEN VON KENNZAHLEN ................................................................................................. 195 FINANZWIRTSCHAFTLICHE KENNZAHLEN ............................................................................. 196 .................................................. TYPISCHE KENNZAHLEN VON LMMOBILIENUNTERNEHMEN 201 KENNZAHLEN ZUR UNTERNEHMENSSTEUERUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 UNTERNEHMENSSTEUERUNG IM RAHMEN DES UNTERNEHMENS-RATINGS ........................ 209 AUSWERTUNG AKTUELLER KENNZAHLEN ZUM ERKENNEN VON RISIKEN BEI WOHNUNGS- UNTERNEHMEN ................................................................................................................. 210 UNTERNEHMENSSTEUERUNG MIT DEM EINSATZ DER BALANCED SCORECARD ..................... 211 BILANZIERUNGSGRUNDSATZE SOWIE PFLICHTEN BEI DER ERSTELLUNG VON JAHRES- ABSCHLUESSEN .................................................................................................................. 212 DIE ERSTELLUNG VON HANDELS- UND STEUERBILANZEN ................................................... 215 UNTERNEHMENSSTEUERUNG IM RAHMEN DER BILANZPOLITIK ........................................... 216 IMAGE 5 DIE AUSSAGEFAEHIGKEIT VON BILANZEN ............................................................................ 2 1 7 DIE BEWEGUNGSBILANZ .................................................................................................. 217 DIE KAPITALFLUSSRECHNUNG ............................................................................................ 217 DIE FINANZWIRTSCHAFTLICHE VORSCHAU EINES UNTERNEHMENS ........................................ 219 FUNKTION UND INHALT EINES WIRTSCHAFTSPLANES ......................................................... 219 ERFOLGSPLAN ..................................................................................................................... 219 BAUPLAN ........................ .. ............................................................................................ 219 FINANZPLAN .................................................................................................................. 220 LIQUIDITAETSPLAN ............................................................................................................. 220 EIN MODELL ZUR STEUERUNG EINES LMMOBILIENUNTERNEHRNENS .................................... 220 3.2 BETRIEBSERGEBNISRECHNUNGEN UND DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNGEN ......................... 222 3.2.1 DAS BETRIEBSERGEBNIS IN DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG ............................... 222 3.2.2 BETRIEBSERGEBNISRECHNUNGEN IN DER KOSTEN- UND LEISTUNGSRECHNUNG .................. 224 3.2.3 DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNGEN ................................................................................. 225 3.3 UEBERWACHUNGSSYSTERNE UND UEBERWACHUNGSINSTANZEN VON UNTERNEHMEN ............ 228 3.3.1 INTERNE UBERWACHUNGSSYSTERNE ................................................................................ 229 3.3.2 DIE INTERNE REVISION ...................................................................................................... 230 3.3.3 ZIELE UND AUFGABEN DER INTERNEN REVISION .............................................................. 230 3.3.4 MASSNAHMEN DER INTERNEN REVISION IN DER LRNRNOBILIENWIRTSCHAFT ............................. 231 3.3.5 DIE PRUEFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES ......................................................................... 231 INVESTITION UND UNTERNEHMENSFINANZIERUNG ............................................................ 232 . . INVESTITION .................................................................................................................... 232 BEGRIFF ............................................................................................................................ 232 INVESTITIONSGRUENDE ........................................................................................................ 232 LNVESTITIONSARTEN .......................................................................................................... 233 FINANZIERUNG ................................................................................................................ 233 BEGRIFF ............................................................................................................................ 233 INVESTITION UND FINANZIERUNG IM RECHNUNGSWESEN ................................................... 233 INVESTITIONSPLANUNG ........................................................................................................ 234 INVESTITIONEN BEI LMMOBILIENUNTERNEHRNEN .................................................................. 235 LNVESTITIONSZIELE BEI LMRNOBILIENUNTERNEHMEN .......................................................... 235 INVESTITIONSANLAESSE UND INVESTITIONSMASSNAHMEN ................................................... 236 AUSWAHLKRITERIEN FUER INVESTITIONEN ............................................................................. 236 RECHENVERFAHREN ZUR AUSWAHL VON INVESTITIONEN ...................................................... 236 UNTERNEHRNENSFINANZIERUNG .......................................................................................... 243 BEDARF EINES UNTERNEHMENS AN FINANZIERUNGSMITTELN ......................................... 243 SICHERUNG DER FINANZIERUNGSRNASSNAHRNE ................................................................... 244 DER WIRTSCHAFTSPLAN ALS GRUNDLAGE DER LIQUIDITAETSPLANUNG ..................................... 246 FINANZIERUNGSARTEN ..................................................................................................... 251 KREDITARTEN ...................................................................................................................... 252 KREDITSICHERHEITEN ....................................................................................................... 253 KAPITEL 4 ORGANISATION. INFORMATION UND KOMMUNIKATION 4.1 ORGANISATION ....................................................................................................... 257 4.1.1 STELLENBESCHREIBUNG .................................................................................................. 260 4.1.2 DIENSTANWEISUNG ........................................................................................................... 261 4.1.3 ORGANISATIONSHANDBUCH .......................................................................................... 262 4.1.4 SYSTEME, MODELLE, KONZEPTE UND REGELWERKE ........................................................... 267 4.1.4.1 ARBEITSSICHERHEIT - ARBEITSSCHUTZRNANAGERNENTSYSTEME ......................................... 269 4.1.4.2 URNWELTMANAGERNENT-SYSTEM ....................................................................................... 272 XIH IMAGE 6 4.1.4.3 QUALITAETSMANAGEMENT-SYSTEME - UMWELTMANAGEMENT - INTEGRIERTES MANAGEMENT .......................................................................................... 277 4.2 INFORMATION UND KOMMUNIKATION ............................................................................... 279 ............................................................................ 4.2.1 IT-GESTUETZTE INFORMATIONSSYSTEME 279 ..................................................... 4.2.2 DATENPFLEGE, DATENSICHERUNG UND DATENSCHUTZ 281 4.2.2.1 DATENPFLEGE ................................................................................................................... 280 4.2.2.2 DATENSICHERUNG .............................................................................................................. 281 4.2.2.3 DATENSCHUTZ .................................................................................................................. 282 4.2.3 COMPUTER AIDED FACILITY MANAGEMENT (CAFM) .................................................. 285 ................................................................................................. 4.3 KOMMUNIKATIONSMITTEL 286 4.4 FREMDSPRACHEN ......................................................................................................... 286 KAPITEL 5 CONTROLLING .................................................................................................... 5.1 EINFUEHRUNG ............. .. 291 ............................................................... 5.1.1 ERLAEUTERUNG AM BEISPIEL EINER EXPEDITION 291 5.2 GRUNDLAGEN .......................... ... ........................................................................................ 293 5.2.1 BEGRIFF UND ABGRENZUNGEN ......................................................................................... 293 5.2.1 . 1 CONTROLLING UND ANDERE UEBERWACHUNGSINSTANZEN ................... .. ......................... 294 5.2.1 . 2 CONTROLLING UND INTERNE REVISION ............................................................................. 294 BETRACHTUNGSWEISEN DES CONTROLLING ......................................................................... 295 FUNKTIONALE BETRACHTUNGSWEISE ................................................................................... 295 PLANEN ALS GRUNDLAGE .................................................................................................... 295 STEUERUNG DER LEISTUNGSPROZESSE .............................................................................. 297 KOORDINATION ................................................................................................................... 297 KONTROLLE ....................................................................................................................... 298 CONTROLLING ALS FUNKTIONSUEBERGREIFENDES SYSTEM .................... .. ........................... 299 LNSTITUTIONALE BETRACHTUNGSWEISE ............................................................................. 300 CONTROLLING UND BETRIEBSGROESSE ................................................................................... 300 BETRIEBSGROESSEN IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER UNTERNEHMEN ...................................... 302 CONTROLLINGGERECHTE ORGANISATIONSSTRUKTUR .............................................................. 304 KOSTENCONTROLLING DER UNTERNEHMERISCHEN TEILBEREICHE ........................ .... ........... 309 BEISPIELHAFTE EINZELBEREICHE DES CONTROLLING .......................................................... 310 ZEITRAUMBEZOGENE BETRACHTUNGSWEISE DES CONTROLLING ......................... .. ........... 312 STRATEGISCHES CONTROLLING ............. .. .......................................................................... 313 OPERATIVES CONTROLLING ................................................................................................. 313 TAKTISCHES CONTROLLING .................................................................................................. 314 5.4 ZIELAUSRICHTUNGSFUNKTION DES CONTROLLING ...................... ... .................................. 315 5.4.1 BEISPIELE FUER OPERATIVE EINZELZIELE IN IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHEN UNTERNEHMEN .... 317 5.4.2 OBERZIELE UND OPERATIVES HANDELN .............................. ... ........................................ 318 5.5 UNTERNEHMENSPHILOSOPHIE . UNTERNEHMENSLEITBILD . UNTERNEHMENSKULTUR .......... 320 5.6 LRNRNOBILIENWIRTSCHAFTLICHE GESCHAEFTSFELDER UNTER CONTROLLINGASPEKTEN ................ 322 5.7 CONTROLLINGINSRURNENTE INFORMATION UND BERICHTSWESEN ........................................ 323 5.7.1 LNFORMATIONSBESCHAFFUNG UND -VERARBEITUNG .......................................................... 324 XIV IMAGE 7 5.7.2 BENCHMARKING ................................................................................................................ 325 5.7.3 KENNZAHLEN ............................ .. .................................................................................... 326 .......................................................................................................................... 5.7.4 GRAFIKEN 331 5.7.5 BERICHTSWESEN .............................................................................................................. 333 KAPITEL 6 MARKETING 6.1 EINFUEHRUNG ..................................................................................................................... 337 6.2 BESONDERHEITEN DES WOHNUNGSMARKTES ................................................................... 338 6.3 MARKTFORSCHUNG .......................................................................................................... 340 6.3.1 MARKTANALYSE ............................................................................................................... 340 6.3.2 MARKTBEOBACHTUNG ...................................................................................................... 343 6.3.3 MARKTPROGNOSE ............................................................................................................. 345 6.3.4 METHODEN DER MARKTFORSCHUNG ................................................................................. 349 6.4 ABSATZPOLITISCHE INSTRUMENTE ................................................................................... 352 6.4.1 OBJEKTPOLITIK .................................................................................................................. 352 6.4.2 PREISPOLITIK/KONDITIONEN .............................................................................................. 353 6.4.3 KORNMUNIKATIONSPOLITIK ................................................................................................ 356 6.4.3.1 CORPORATE LDENTITY ........................ .. ......................................................................... 356 ...................................................................................... 6.4.3.2 WERBUNG ............................. .. 357 6.4.3.3 PUBLIC-RELATIONS ........................................................................................................... 364 6.5 MARKETINGPLANUNG .................... ... ................................................................................... 365 6.5.1 FORMULIERUNG DER PLANZIELE ........................................................................................ 365 6.5.2 MARKETING-MIX ............................................................................................................. 367 KAPITEL 7 STEUERN BEI IMMOBILIEN 7.1 STEUERSYSTERNATIK/STEUERLICHE GRUNDBEGRIFFE ........ .. ........................................... 371 7.1.1 UBERBLICK ZUR STEUERSYSTERNATIK ................................................................................. 371 7.1.2 STEUERLICHE GRUNDBEGRIFFE ......................................................................................... 372 .................................................................................................. 7.1.3 EINTEILUNG DER STEUERN 374 7.1.4 UEBERBLICK UEBER EINKUNFTSARTEN/ERMITTLUNG DES GESAMTBETRAGES DER EINKUNFTE ... 375 7.1 . 4.1 GEWINNEINKUENFTE/UEBERSCHUSSEINKUENFTE ..................................................................... 375 7.1.4.2 ERMITTLUNG DES GESAMTBETRAGES DER EINKUENFTE/MINDESTBESTEUERUNG ................... 376 EINKOMMENSTEUER BEI IMMOBILIEN ZUR VERRNIETUNG/VERPACHTUNG BZW . ZUR BETRIEBLICHEN NUTZUNG .................................................................................................. 376 AUSGEWAEHLTE EINNAHMEARTEN ..................................................................................... 378 AUSGEWAEHLTE AUSGABEARTEN/WERBUNGSKOSTEN .......................................................... 379 ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN . BASISBEGRIFFE STEUERLICHER BEMES- SUNGSGRUNDLAGE .......................................................................................................... 382 BEGRIFF ANSCHAFFUNGSKOSTEN .................................................................................. 383 BEGRIFF HERSTELLUNGSKOSTEN ....................................................................................... 386 ABSETZUNG FUER ABNUTZUNG BEI GEBAEUDEN UND GEBAEUDETEILEN ................................ 391 ABSCHREIBUNGSBEREICHE EINER IMRNOBILIENANLAGE ...................................................... 391 NORMALE LINEARE GEBAEUDE-AFA GEMAESS § 7 ABS . 4 ESTG ............................................ 392 DEGRESSIVE ABSCHREIBUNG FUER WOHNGEBAEUDE GEMAESS § 7 ABS . 5 ESTG ................... 397 ERHOEHTE ABSETZUNGEN BEI GEBAEUDEN .......................................................................... 398 IMAGE 8 * I XVI ................... UEBERBLICK UEBER FOERDERANSAETZE ZUM SELBST GENUTZTEN WOHNEIGENTUM 401 FOERDERUNG HAUSHALTSNAHER BESCHAEFTIGUNGSVERHAELTNISSE/DIENSTLEISTUNGEN/ HANDWERKERLEISTUNGEN ............................................................................................... 403 ................................................... ANKNUEPFUNGSPUNKTE FUER EINE STEUERERMAESSIGUNG 403 KONZEPTION FUER HAUSHALTSNAHE BESCHAEFTIGUNGSVERHAELTNISSE GEMAESS § 35A ABC . 1 ESTG .......................................................................................................... 404 KONZEPTION FUER SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIGE BESCHAEFTIGUNGSVERHAELTNISSE/ HAUSHALTSNAHE DIENSTLEISTUNGEN GEMAESS § 35A ABS . 2 ESTG ................................... 404 KONZEPTION FUER DIE INANSPRUCHNAHME VON HAUSHALTSNAHEN HANDWERKER- LEISTUNGEN GEMAESS § 35A ABS . 3 ESTG ............................ .. ....................................... 405 FOERDERUNG DES SELBST GENUTZTEN WOHNEIGENTUMS DURCH .WOHN-RIESTER ..... ........ 408 GRUNDKONZEPT FUER ,WOH N-RIESTER IM UEBERBLICK ................................................... 408 MERKMALE FUER DIE ALTERSVORSORGEZULAGE BEI ..WOHN-RIESTER IM UEBERBLICK ............ 410 7.3 ................................................................................................................ UMSATZSTEUER 413 7.3.1 GRUNDLAGEN ZUR UMSATZSTEUER IM UEBERBLICK ........................................................... 413 .......... 7.3.2 UEBERSICHT ZU UMSAETZEN NACH DER TATSAECHLICHEN BESTEUERUNGSMOEGLICHKEIT 416 7.3.3 ABLAUFSCHEMA ZUR UMSATZSTEUEROPTION HIER: VERMIETUNG VON GEWERBEIMMOBILIEN ............................................................. 421 7.4 GRUNDERWERBSTEUER ....................................................................................................... 422 7.4.1 GEGENSTAND DER GRUNDERWERBSTEUER ........................................................................ 741 7.4.2 ALLGEMEINE AUSNAHMEN VON DER BESTEUERUNG ...................................................... 423 7.4.3 BEMESSUNGSGRUNDLAGE DER GRUNDERWERBSTEUER .................................................. 423 7.4.4 NICHTFESTSETZUNG DER STEUER. AUFHEBUNG ODER AENDERUNG DER STEUERFEST- SETZUNG ......................................................................................................................... 424 7.5 GRUNDSTEUER .......................... ... ...................................................................................... 425 7.5.1 GEGENSTAND DER GRUNDSTEUER .................................................................................... 425 7.5.2 BEMESSUNG DER GRUNDSTEUER ................................................................................... 426 7.5.3 ERLASS DER GRUNDSTEUER .............................................................................................. 427 BEWERTUNGSGESETZ ....................................................................................................... 428 .................. WERTBEGRIFFE DES GRUNDVERMOEGENS NACH DEM BEWERTUNGSGESETZ 428 EINHEITSWERT .................................................................................................................... 428 EINHEITSWERTERMITTLUNG BEIM GRUNDVERMOEGEN ....................................................... 430 BEGRIFF/UMFANG UND ARTEN DES GRUNDVERMOEGENS .................................................... 430 VERFAHREN DER BEWERTUNG .......................................................................................... 431 VERFAHREN ZUR BEWERTUNG UNBEBAUTER GRUNDSTUECKE ........................................... 431 VERFAHREN ZUR BEWERTUNG BEBAUTER GRUNDSTUECKE ............................................ 432 7.7 ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER BEI IMMOBILIEN ..................................................... 434 7.8 BAUABZUGSTEUER ............................................................................................................ 438 7.9 NUETZLICHE LNTERNETADRESSEN ZU STEUERN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440 KAPITEL 8 VERSICHERUNGEN 8.1 RISIKO UND VERSICHERUNGEN .......................................................................................... 443 8.2 AUFGABEN DER VERSICHERUNGEN ................................................................................. 444 8.3 EINTEILUNG DER VERSICHERUNGEN .................................................................................... 444 IMAGE 9 VERSICHERUNGSVERMITTLER ............................................................................................... 448 ANGESTELLTE IRN AUSSENDIENST ....................................................................................... 448 VERSICHERUNGSVERTRETER ................................................................................................ 448 VERSICHERUNGSRNAKLER ................................................................................................ 449 VERSICHERUNGSBERATER ................................................................................................ 450 VERSICHERUNGSVERTRAG ..................................... ... ........................................................... 450 ...................................................................... PFLICHTEN DES VERSICHERUNGSNEHMERS 451 PFLICHTEN DES VERSICHERERS ......................................................................................... 452 ............................................................ SONDERHEITEN DES VERSICHERUNGSVERTRAGES 452 .............................. ................................. ALLGEMEINE VERTRAGSBEDINGUNGEN (AVB) .. 452 BESONDERE BEDINGUNGEN ............................................................................................. 452 ................................................................................... ...................................... KLAUSELN ... 453 ............................................................................................. VERRNOEGENSVERSICHERUNG 453 .............................................................................................. HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 453 ..................................................... HAUS- UND GRUNDBESITZERHAFTPFLICHTVERSICHERUNG 454 ......................................................................... BAUHERREN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 455 ................................................................................ PRIVAT-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 455 ................................................................. GEWAESSERSCHADENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG 456 .................................................................................. BETRIEBSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG 456 ......................................................................................... RECHTSSCHUTZVERSICHERUNG 456 .......................................................................... ARCHITEKTEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG 457 ........................................................... VERRNOEGENSSCHADENHAFTPFLICHTVERSICHERUNG 457 VERMOEGENSSCHADEN-HAFTPFLICHTVERSICHERUNG FUER UNTERNEHRNENSLEITER ..................................................................................................... (D+O-VERSICHERUNG) 458 SACHVERSICHERUNG ....................................................................................................... 460 ................................................................... VERBUNDENE WOHNGEBAEUDEVERSICHERUNG 460 .......................................................................... VERBUNDENE HAUSRATVERSICHERUNG 462 FEUERVERSICHERUNG ......................................................................................................... 462 ELEMENTARSCHADEN-VERSICHERUNG ................................................................................ 463 PERSONENVERSICHERUNG ................................................................................................ 464 SCHADENSREGULIERUNG ................................................................................................... 464 ........................................................................................ SACHVERSTAENDIGENVERFAHREN 464 VERSICHERUNGSWERTE ............................... ......... .............................................................. 465 UNTERVERSICHERUNG ....................................................................................................... 466 .......................................................................................................... UEBERVERSICHERUNG 467 .................................................................................................... DOPPELVERSICHERUNG 467 FAELLIGKEIT DER GELDLEISTUNGEN DES VERSICHERERS BZW . DEREN VERJAEHRUNG ................. 468 SELBSTBEHALT .................................................................................................................... 468 REPRAESENTANTEN ............................................................................................................ 468 VERSICHERUNGSAUFSICHT .................................................................................................. 469 ORGANISATION UND KONTROLLE DES VERSICHERUNGSWESENS IN EINEM UNTERNEHMEN DER LRNMOBILIENWIRTSCHAFT ............................................................................................ 469 ........................ ERKENNEN VON RISIKEN UND ERFASSUNG DES VERSICHERUNGSBEDARFS 470 ABWICKLUNG VON VERSICHERTEN SCHAEDEN ...................................................................... 470 ................ KONTROLLE DER VERSICHERUNGSVERTRAEGE UND DER SCHADENSREGULIERUNGEN 471 IRNRNOBILIENVERAEUSSERUNG UND VERSICHERUNGEN ....................................................... 471 IMAGE 10 KAPITEL 9 BAUTECHNISCHE GRUNDLAGEN MASSNAHMEN ZUM EINRICHTEN EINER BAUSTELLE ........................................................... 475 BODENERKUNDUNG .......................................................................................................... 475 .......................................................................................... VORBEREITEN DER BAUSTELLE 476 ............................................................................................ FREIMACHEN DES GELAENDES 476 EINRNESSEN DES GEBAEUDES ............................ .. .......................................................... 477 EINRICHTEN DER BAUSTELLE ............................................................................................... 477 ROHBAUARBEITEN ............................................................................................................. 478 GRUENDUNGEN ................................................................................................................. 478 FLACHGRUENDUNGEN .......................................................................................................... 478 TIEFGRUENDUNGEN ........................................................................................................... 479 .............................................................................................. ENTWAESSERUNGSLEITUNGEN 479 WAENDE ............................................................................................................................ 480 KELLERAUSSENWAENDE ...................................................................................................... 480 GESCHOSSAUSSENWAENDE ................................................................................................. 482 INNENWAENDE .................................................................................................................. 490 GESCHOSSDECKEN .......................................................................................................... 493 MASSIVDECKEN AUS BETON .............................................................................................. 494 STAHLBETON-HOHLPLATTEN/ZIEGELDECKEN ...................................................................... 494 STAHLBETON-PLATTENBAIKEN/-RIPPENDECKEN .............................................................. 495 DAECHER ........................................................................................................................... 496 DACHFORMEN ................................................................................................................... 496 DACHTRAGWERKE ............................................................................................................. 497 DACHAUFBAU GENEIGTER DAECHER ................................................................................ 498 FLACHDACHKONSTRUKTIONEN ........................................................................................... 500 DACHABDICHTUNGSWERKSTOFFE ........................................................................................ 501 TREPPEN ........................................................................................................................ 501 DAS STEIGUNGSVERHAELTNIS ............................................................................................. 502 TREPPENFORMEN .............................................................................................................. 502 SICHERHEITSVORSCHRIFTEN ............................................................................................... 502 SCHALLSCHUTZ BEI TREPPEN UND TREPPENRAEUMEN ..................................................... 503 TECHNISCHER AUSBAU ..................................................................................................... 503 HAUS- UND GRUNDSTUECKSENTWAESSERUNG ................................................................. 503 ARTEN DER KANALNETZE ................................................................................................... 504 TEILE VON ENTWAESSERUNGSANLAGEN IN GEBAEUDEN ....................................................... 504 TRINKWASSERVERSORGUNG ............................................................................................... 507 TRINKWASSERGEWINNUNG ..................................... ... ......................................................... 507 TRINKWASSERVERTEILUNG .................................................................................................. 507 TRINKWASSERERWAERRNUNG ........................................................................................... 508 ELEKTROINSTALLATION UND STROMVERSORGUNG .................................................................. 508 STRORNVERTEILUNG IN WOHNGEBAEUDEN ............................................................................ 508 ELEKTROINSTALLATION IN WOHNUNGEN ............................................................................... 509 KOMRNUNIKATIONSANLAGEN ............................................................................................ 510 GEFAHRENMELDEANLAGEN ............................................................................................... 510 STEUERUNGSTECHNIK GEBAEUDETECHNISCHER ANLAGEN UND GERAETE ............................... 510 HEIZUNGSTECHN~K ............................................................................................................ 512 HEIZUNGSSYSTEME ........................................................................................................ 513 BESTANDTEILE DER HEIZUNGSANLAGEN ............................................................................. 514 DIE WAERRNEVERTEILUNG IN RAEUMEN ................................................................................ 516 LUEFTUNGSANLAGEN ................................... .. .................................................................. 518 ZENTRALE LUEFTUNGSANLAGEN MIT WAERRNERUECKGEWINNUNG ......................................... 518 DEZENTRALE LUEFTUNGSANLAGEN MIT WAERRNERUECKGEWINNUNG ........................................ 519 IMAGE 11 9.3.6 TUEREN ............................................................................................................................ 51 9 9.3.6.1 HAUSTUEREN .................................................................................................................... 519 9.3.6.2 INNENTUEREN ...................................................................................................................... 520 9.3.7 FENSTER ............................................................................................................................ 521 ........................................................................................................... 9.3.7.1 DIE VERGLASUNG 521 ................................................................................................................... 9.3.7.2 FENSTERARTEN 522 9.3.8 SONNENSCHUTZEINRICHTUNGEN ........................................................................................ 522 OBERFLAECHENGESTALTUNG DER BAUTEILE (ROHBAUVEREDELUNG) ..................................... 523 WAND- UND BODENBELAEGE ............................................................................................ 523 BELAEGE AUS NATUR- UND BETONWERKSTEINPLATTEN .......................................................... 523 .................................................................................................. BETONWERKSTEINPLATTEN 524 TERRAZZOFUSSBODEN ....................................................................................................... 524 BELAEGE AUS KERAMISCHEN WERKSTOFFEN ...................................................................... 524 BELAEGE AUS HOLZ UND HOLZWERKSTOFFEN ........................................................................ 525 . . BELAEGE AUS TEXTILIEN .................................................................................................... 526 BELAEGE AUS EIN- ODER MEHRSCHICHTIGEN BAHNEN- ODER PLATTENWAREN ....................... 526 BESCHICHTUNGEN (PUTZE UND ANSTRICHE) ...................................................................... 526 ............................................................................................. PUTZE ............................... .... 526 ANSTRICHE ........................................................................................................................ 527 WANDBEKLEIDUNGEN (TAPETEN) ................................................................................... 528 KAPITEL 10 LRNMOBILIENENTWICKLUNG BAURECHTLICHE GRUNDLAGEN ........................................................................................... 533 BAUPLANUNGS- UND BAUORDNUNGSRECHTLICHE BESTIMMUNGEN ................................. 533 BAULEITPLANUNG ............................................................................................................... 535 ART UND MASS DER BAULICHEN NUTZUNG .......................................................................... 544 ERSCHLIESSUNG ................................................................................................................... 549 ERSCHLIESSUNGSANLAGEN ................................................................................................... 549 ..................................................................................................... ERSCHLIESSUNGSTRAEGER 549 ERSCHLIESSUNGSBEITRAEGE ................................................................................................ 551 ........................................................................... ERMITTLUNG DER ERSCHLIESSUNGSKOSTEN 552 AUSGLEICHSMASSNAHMEN FUER BODENVERSIEGELUNGEN ................................................. 553 BODENORDNUNG ............................................................................................................... 557 URNLEGUNG/BAULANDUMLEGUNG ...................................................................................... 558 VEREINFACHTE UMLEGUNG ................................................................................................ 558 ABLAUF DER BAULANDUMLEGUNG NACH DEM BAUGESETZBUCH (5545 F F . BAUGB) ......... 559 AUFSTELLUNG EINES BEBAUUNGSPLANES ......................................................................... 560 ....................................... 10.2 AUFGABEN UND STELLUNG DER ARN BAU BETEILIGTEN PERSONEN 568 ............................................................................................................ 10.3 BAUVORBEREITUNG 568 10.3.1 DER ARCHITEKTENVERTRAG ................................................................................................. 569 ................................................................................. 10.3.2 BAUZEICHNUNGEN UND GRUNDRISSE 570 10.3.3 DAS ARCHITEKTENHONORAR NACH DER HOAL (HONORARORDNUNG FUR ARCHITEKTEN ..................................................................................................... UND INGENIEURE) 571 ................................................................................................... 10.4 BAUDURCHFUEHRUNG 575 ............................................... 10.4.1 UEBERSICHT VOM BAUABLAUF BIS ZUR SCHLUSSABNAHRNE 575 .................................................. 10.4.2 GRUNDLEGENDE BESTIMMUNGEN VON BAUORDNUNGEN 579 ...................................... 10.4.3 DIE VERSCHIEDENEN ARTEN DER VERGABE VON BAULEISTUNGEN 581 10.4.4 DIE VERGABE- UND VERTRAGSORDNUNG FUER BAULEISTUNGEN ........................................... 583 10.4.5 DAS FUEHREN DES BAUBUCHES .......................................................................................... 586 XJX IMAGE 12 ............................................................... 10.4.6 VERSICHERUNGSSCHUTZ WAEHREND DER BAUZEIT 587 .......................................... 10.4.6.1 BAULEISTUNGS-VERSICHERUNG (BAUWESEN-VERSICHERUNG) 587 1 0.4.6.2 BAUHERRENHAFTPFLICHT .................................................................................................... 587 10.5 BAUABRECHNUNG ........................................................................................................... 588 10.6 BAUABNAHME .................................................................................................................. 588 ........... 10.7 DURCHSETZUNG DER MAENGELBESEITIGUNG WAEHREND DER GEWAEHRLEISTUNGSFRIST 589 KAPITEL 1 1 OBJEKTFINANZIERUNG ........................................................................... 11.1 GRUNDLAGEN DER OBJEKTFINANZIERUNG 593 11.2 KREDITGEBER FUER DIE FINANZIERUNG VON BAUVORHABEN ................................................ 593 1 1.2.1 PFANDBRIEFBANKEN (FRUEHER: HYPOTHEKENBANKEN) ................................................. 594 11 2 . 2 GESCHAEFTSBANKEN UND SPARKASSEN ......................................................................... 594 ....................................................................... 1 1.2.3 LEBENSVERSICHERUNGSGESELLSCHAFTEN 595 1 1.2.4 BAUSPARKASSEN ........................................................................................................... 599 ........................................................ DARLEHENSMERKMALE UND DARLEHENSABWICKLUNG 603 ............................................................................................................... TILGUNGSARTEN 603 ......................... DER EINFLUSS DES BELEIHUNGSWERTES AUF DIE HOEHE DES DARLEHENS 605 ............................. DIE BONITAET VON DARLEHENSNEHMERN UND DARLEHENSKONDITIONEN 609 DIE DARLEHENSABWICKLUNG ............................................................................................ 623 MODERNE FINANZIERUNGSVEREINBARUNGEN ......... ... ......................................................... 6 2 4 ZINSSICHERUNGSMASSNAHMEN ...................................................................................... 6 2 4 FORWARD-DARLEHEN (ODER VORRATSDARLEHEN) - AUSNUTZEN VON NIEDRIGEN ZINSSATZPHASEN - ......................................................................................................... 625 KONSTANTDARLEHEN VON BAUSPARKASSEN - GLEICHE RATEN UND FESTE ZINSSAETZE UEBER EINE LANGE LAUFZEIT - ............................................................................................ 626 FESTDARLEHEN MIT FONDSTILGUNG ................................................................................ 629 SWAP-FINANZIERUNGEN - DAS AUSNUTZEN VON ZINSUNTERSCHIEDEN - ........................ 630 GLOBALFINANZIERUNG - DAS AUSNUTZEN DER WIRTSCHAFTLICHEN NACHFRAGEMACHT - ..... 631 ALLFINANZ-ANGEBOTE FUER PRIVATKUNDEN ...................................................................... 632 11.4 DIE KALKULATION DES MIETPREISES VON FREIFINANZIERTEN WOHNUNGEN ......................... 632 1 1 . 4.1 ZIEL DER KALKULATION SOWIE VORUEBERLEGUNGEN EINES INVESTORS .................................. 632 1 1.4.2 VORIIBERLEGUNGEN ZUR AUFSTELLUNG EINER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG .............. 633 11.5 SCHEMA UND INHALTE EINER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG .................................. 633 11.6 MUSTERBEISPIEL EINER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG BEI EINEM FREI FINANZIERTEN MIETWOHNHAUS ......................... .. ......................................................... 635 1 1 6.1 AUSWERTUNG DER WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG BEI EINEM FREI FINANZIERTEN MIETWOHNHAUS ............................................................................................................ 636 1 1 6 2 DIE KALKULATION DER EIGENKAPITALVERZINSUNG BEI EINEM FREI FINANZIERTEN MIETWOHNHAUS ....................................................................................... 640 1 1 6 3 DIE INVESTITIONSRECHNUNG UND EIGENKAPITALVERZINSUNG MIT DER DYNAMISCHEN INVESTITIONSRECHNUNG ............................................................................................ 641 11.7 STAATLICHE WOHNRAURNFOERDERUNG ................................................................................ 643 1 1 7.1 GESELLSCHAFTLICHE BEDEUTUNG UND GESETZLICHE GRUNDLAGEN ...................................... 643 IMAGE 13 1 1 . 7.1 . 1 STAATLICHE FOERDERUNGSMOEGLICHKEITEN ............................... .. ................................... 643 1 1 . 7.2 DIE UNTERSCHIEDLICHEN AUSWIRKUNGEN DER FOERDERUNGSARTEN .................................... 650 1 1 . 7.3 STAATLICHE WOHNRAUMFOERDERUNG (WOFG) ......................... .. ................................ 650 DAS GESETZ UEBER DIE SOZIALE WOHNRAUMFOERDERUNG (WOHNRAUMFOERDERUNGS- GESETZ . WOFG) ........................................................................................................... 651 ZIELE UND FOERDERUNGSGRUNDSAETZE DES WOFG ............................................................. 651 FOERDERGEGENSTAENDE .................................................................................................... 653 FOERDERMASSNAHMEN ...................................................................................................... 654 EINKOMMENSGRENZEN SOWIE AUSGLEICHSZAHLUNGEN BEI FEHLFOERDERUNGEN ................ 654 KOOPERATIONSVERTRAEGE .................................................................................................. 654 BINDUNGEN VON MIETWOHNUNGEN ................................................................................ 655 BINDUNGEN BEI DER VERGABE VON MIETWOHNUNGEN ................................................... 655 BINDUNGEN BEI DER MIETPREISBILDUNG ........................................................................... 656 DAUER DER BINDUNGEN ................................................................................................... 656 DIE UEBERTRAGUNG VON BINDUNGEN AUF ANDERE WOHNUNGEN ....................................... 657 BINDUNGEN FUER SELBST GENUTZTES WOHNEIGENTUM .................................................. 657 11.8 DIE KALKULATION DES VERKAUFSPREISES VON EIGENTUMSMASSNAHMEN .......................... 657 1 1.8.1 DIE KAPITALBINDUNG BEI DER FINANZIERUNG VON MIET- UND VERKAUFSOBJEKTEN ............................. ... ........................................... 657 1 1 . 8.2 DIE BAUTRAEGERKALKULATION .............................................................................................. 658 1 1.8.3 DIE AUSWIRKUNGEN DER MAKLER- UND BAUTRAEGERVERORDNUNG (MABV) AUF DIE KALKULATION ................................................................................................................... 660 1 1.8.4 DIE BEDEUTUNG DER ZWISCHENFINANZIERUNGSZINSEN FUER DIE KALKULATION DES VERKAUFSPREISES ............................................................................................................. 661 1 1.8.5 DIE BERECHNUNG DER ZWISCHENFINANZIERUNGSZINSEN FUER DIE VERKAUFSKALKULATION .... 662 11.9 DAS LMMOBILIENLEASING ................................................................................................. 665 1 1 . 9.1 DAS WESEN DES IMMOBILIENLEASING ............................................................................... 665 1 1 . 9.2 DER IMMOBILIENLEASING-VERTRAG ................................................................................. 666 1 1 .9. 2.1 DER INHALT ........................................................................................................................ 666 1 1.9.2.2 INHALTLICHE UNTERSCHIEDE DES LMMOBILIENLEASINGVERTRAGES ZUM MIETVERTRAG NACH DEM BGB ................................................................................................................ 667 DIE LEASINGRATEN ........................................................................................................... 668 .............. BESONDERE PFLICHTEN DES LEASINGNEHMERS WAEHREND DER GRUNDMIETZEIT 668 DIE VERTRAGSDAUER ......................................................................................................... 668 IMMOBILIENLEASING-OBJEKTE ....................................................................................... 669 DIE FINANZIERUNG DES IMMOBILIENLEASING-OBJEKTES .................................................. 669 DIE VORZUEGE DES LEASINGS FUER EINEN LEASINGNEHMER ................................................ 670 FINANZIELLE ASPEKTE ........................................................................................................ 670 DIE LEISTUNGEN DES LEASINGGEBERS .............................................................................. 670 1 1 . 10 IMMOBILIEN ZUR SELBSTNUTZUNG UND ZUR GELDANLAGE ................................................... 671 1 1 . 1 0.1 SELBST GENUTZTE IMMOBILIEN .......................................................................................... 671 1 1 . 10.1.1 OPTIMALE FINANZIERUNGEN .............................................................................................. 674 1 1 . 10.1 . 2 ERMITTLUNG DER FINANZIELLEN TRAGBARKEIT ...................................................................... 675 1 1 . 10.1 . 3 BEISPIELE ZUR ERMITTLUNG DER FINANZIELLEN TRAGBARKEIT ............................................... 676 1 1.1 0.1.3.1 BAU BZW . ERWERB EINER EIGENTUMSWOHNUNG OHNE STAATLICHE FORDERUNG . . . . . . . . . . . . 676 1 1 . 10.1 . 3.2 BAU BZW . ERWERB MIT STAATLICHER FORDERUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 677 1 1 . 10.1 . 3.3 STAATLICHE FORDERUNG MIT OEFFENTLICHEM BAUDARLEHEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 677 1 1 . 10.2 IMMOBILIEN ALS GELDANLAGE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 679 1 1 . 10.2 1 DAS VERMOGEN DER PRIVATEN HAUSHALTE IN DEUTSCHLAND ....................................... 679 1 1 .10. 2.2 DIE RENDITE BEI VERMIETETEN IMMOBILIEN .................................................................. 680 1 1 .10. 2.3 ERMITTLUNG DER EIGENKAPITALRENDITE ........................................................................... 684 1 1 . 10.3 SONSTIGE ANLAGEMOEGLICHKEITEN IN IMMOBILIEN ........................................................... 685 1 1 . 10.3.1 INVESTMENTFONDS ............................................................................................................ 685 XXI IMAGE 14 .......................................... 1 1 .10. 3.1 . 1 INVESTMENTFONDS IN DER FORM OFFENER LMRNOBILIENFONDS 687 ................................................. 1 1 .10. 3.1 . 2 MERKMALE EINES GESCHLOSSENEN IRNRNOBILIENFONDS 690 ................................. 1 1 . 1 0.3.1 . 3 DIE BETEILIGUNG AN EINEM GESCHLOSSENEN LMMOBILIENFONDS 692 1 1.1 0.3.1.4 AUSWIRKUNGEN DES STEUERRECHTS AUF GESCHLOSSENE LRNRNOBILIENFONDS ................... 694 1 1 .10. 3.1 . 5 LMRNOBILIENAKTIEN UND REIT-AKTIENGESELLSCHAFTEN ........................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 695 KAPITEL 12 LMMMOBILIENMANAGEMENT ............................................................ WOHNRAUM- UND GESCHAEFTSRAUMRNIETVERTRAG 700 ............................................................................................................. MIETGEGENSTAND 700 .................................................................................................................... WOHNRAEUME 700 ........................................................................................................... GESCHAEFTSRAEUME 700 ........................................................................... WOHN- UND NUTZFLAECHENBERECHNUNG 701 ................................................................................................ WOHNRAUMMIETVERTRAG 702 .................. ........................................................... WOHNUNGSARTEN UND VERGABE ... 702 ............................................................. DAS ZUSTANDEKORNRNEN DES MIETVERTRAGES 706 ...................... ................................................................ PARTEIEN DES MIETVERTRAGES .... 707 FORM DES MIETVERTRAGES ........................................................................................... 710 VERWENDUNG VON FORRNULARRNIETVERTRAEGEN ........................................................... 711 ............................................................................................ INHALT DES MIETVERTRAGES 714 AUSGEWAEHLTE REGELUNGSBEDUERFTIGE TATBESTAENDE ................................................ 730 MIETVERTRAG UND HAUSORDNUNG .................................................................................. 750 VERAENDERUNGEN DER PARTEIEN DES MIETVERTRAGES ................................................... 754 MUSTERVERTRAEGE .......................................................................................................... 758 ........................................................................................ GESCHAEFTSRAUMMIETVERTRAG 777 VERTRAGSTYPEN .................................... .... ........................................................................ 777 BONITAETSPRUEFUNG DES GEWERBERAUMMIETERS ....................................................... 779 MIETSICHERHEITEN ......................................................................................................... 779 RECHTE UND PFLICHTEN DER VERTRAGSPARTEIEN ............................................................ 779 MIETHOEHE BEI GESCHAEFTSRAEURNEN ................................................................................ 781 MIETERHOEHUNG BEI GESCHAEFTSRAEUMEN .......................................................................... 782 ANBAHNUNG VON GESCHAEFTSRAURNMIETVERTRAEGEN ....................................................... 784 MIETPREISANPASSUNGEN .................................................................................................. 786 UBERBLICK .................................... .... ................................................................................ 786 ANDERUNG DER GESCHAEFTSRAURNMIETE .......................................................................... 786 AENDERUNG DER MIETE BEI PREISFREIEM WOHNRAUM ...................... .. ......................... 792 MIETERHOEHUNGSVEREINBARUNG .................................... .... ............................................... 792 MIETERHOEHUNG BIS ZUR ORTSUEBLICHEN VERGLEICHSMIETE .......................................... 792 MIETERHOEHUNG BEI MODERNISIERUNG ............................................................................. 804 VERAENDERUNGEN VON BETRIEBSKOSTEN ................................... .... .................................... 811 STAFFELMIETE .................................................................................................................... 813 LNDEXRNIETE ...................................................................................................................... 814 SONDERWOHNRAEUME ...................................................................................................... 815 MIETERHOEHUNG UND 5 5 WIRTSCHAFTSSTRAFGESETZ (WISTG) ......................................... 817 MIETERHOEHUNG NACH WOHNRAUMFOERDERUNGSGESETZ (WOFG) .................................... 818 GRUNDZUGE DER MIETAENDERUNG BEI OEFFENTLICH GEFOERDERTEN WOHNUNGEN (FORDERZUSAGE BIS 3 1 . 1 2 . 200 1 ) ................................................................................. 820 KOSTENMIETE ............................................................................................................. 820 MIETPREISANDERUNG ........................................................................................................ 822 LANDESRECHTLICHE BESTIMMUNGEN ............................................................. ... ............... 831 12.3 BEENDIGUNG UND ABWICKLUNG DES MIETVERHAELTNISSES .............................................. 832 ........................................................................................................................ 12.3.1 UBERBLICK 832 IMAGE 15 KUENDIGUNGSSCHUTZ .................................................................................................... 832 AUFHEBUNGSVEREINBARUNG ...................................... .. ................................................... 832 ORDENTLICHE KUENDIGUNG VON MIETVERTRAEGEN ....................... .. .................................. 833 ALLGEMEINE KUENDIGUNGSREGELN ..................................................................................... 833 FORM DER KUENDIGUNG UND INHALT DES KUENDIGUNGSSCHREIBENS, ANGABE VON KUENDIGUNGSGRUENDEN .................................................................................................... 835 KUENDIGUNGSFRISTEN BEI ORDENTLICHER KUENDIGUNG ................................................... 836 KUENDIGUNGSGRUND ........................................................................................................ 839 TEILKUENDIGUNG ................................................................................................................ 845 BEENDIGUNG ZEITLICH BEFRISTETER MIETVERHAELTNISSE UND MIETVERHAELTNISSE MIT KUENDIGUNGSAUSSCHLUSS ......................................................................................... 836 AUFLOESEND BEDINGTE MIETVERHAELTNISSE, MIETVERHAELTNISSE MIT VERLAENGERUNGS- KLAUSEL, RUECKTRITTSRECHT, AUSUEBUNG EINER OPTION .................................................. 848 AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG VON MIETVERTRAEGEN ................................................. 837 DIE AUSSERORDENTLICHE KUENDIGUNG MIT FRIST .............................................................. 837 DIE FRISTLOSE KUENDIGUNG VON WOHNRAUM- UND GESCHAEFTSRAUMRNIETVERHAELTNISSEN .... 852 STILLSCHWEIGENDE VERLAENGERUNG .................................................................................. 857 VERAEUSSERUNG UND VERTRAGSENDE .................................... .... .......................................... 857 ABWICKLUNG DES BEENDETEN MIETVERHAELTNISSES .......................................................... 857 UBERWACHUNGSAUFGABEN ............................................................................................. 861 UEBERWACHUNGSAUFGABEN IM KAUFMAENNISCHEN BEREICH ..................................... 862 UEBERWACHUNG DES PUENKTLICHEN MIETEINGANGS ............................................................ 862 VERSCHIEDENE ARTEN VON MAHNUNGEN ........................................................................ 862 EINHALTUNG ERTEILTER AUFLAGEN UND GENEHMIGUNGEN ............................................... 863 EIGEN- UND FREMDVERWALTUNG ...................................................................................... 863 ZENTRALE UND DEZENTRALE WOHNUNGSVERWALTUNG ................................... .... . . . . . . . . . . . 863 UEBERWACHUNGSAUFGABEN IM TECHNISCHEN BEREICH ................................................ 863 NUTZUNG VON SONDEREINRICHTUNGEN .......................................................................... 863 VERFAHREN VOM EINGANG DER REPARATURMELDUNG BIS ZUR MAENGELBESEITIGUNG ........ 864 VERPFLICHTUNG NACH WERK- UND DIENSTVERTRAG ........................................................... 865 KONTROLLE DES ZUSTANDES DER WOHNUNGEN .................................................................. 867 VOR- UND NACHTEILE BEIM ABSCHLUSS VON WARTUNGSVERTRAEGEN ................................. 869 EINRICHTUNG EIGENER WARTUNGSDIENSTE ........................................................................ 870 MIETER UND VERMIETER ALS PARTNER ................................................................................ 871 ................................................................... DIE PARTNER BEI DER GESCHAEFTSRAUMMIETE 871 DIE PARTNER BEI DER WOHNRAURNMIETE .......................................................................... 871 WOHNKLIRNABEEINFLUSSUNG .............................................................................................. 871 LOESUNGSWEGE ZUR VERMEIDUNG VON SPANNUNGEN ZWISCHEN VERMIETER UND MIETER .............................................................................................................................. 873 GEMEINSCHAFTSEINRICHTUNGEN ..................................................................................... 873 BERATUNG BEI MOBILIAR UND HILFEN IM ALLTAG ....................................................... 874 MOEGLICHKEITEN ZUR SCHLICHTUNG VON MIETERSTREITIGKEITEN .......................................... 874 BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN BEI WOHN- UND GEWERBERAUM .................................. 875 BETRIEBSKOSTENMANAGEMENT ...................................................................................... 875 BETRIEBSKOSTEN . DIE ZWEITE MIETE ............................................................................. 879 MIETRECHTLICHE/VERWALTUNGSTECHNISCHE AUSGANGSLAGE FUR DIE BETRIEBSKOSTEN . . 884 BEGRIFF NEBENKOSTEN ................................................................................................ 885 BEGRIFF BETRIEBSKOSTEN ................................................................................................ 885 ABGRENZUNG DER BETRIEBSKOSTEN ZU ANDEREN BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN ................. 886 MERKRNALSVERGLEICH VON VEREINBARUNGEN UEBER BETRIEBSKOSTEN/NEBENKOSTEN VON WOHNRAUM/GEWERBERAUM ................................................................................... 887 AUFSTELLUNG DER EINZELNEN BETRIEBSKOSTEN/MOEGLICHKEITEN DER KOSTEN- BEGRENZUNG ..................................................................................................................... 890 IMAGE 16 DIE LAUFENDEN OEFFENTLICHEN LASTEN DES GRUNDSTUECKS (NR . 1 GEMAESS § 2 BETRKV) .. 890 ............................... . DIE KOSTEN DER WASSERVERSORGUNG (NR 2 GEMAESS § 2 BETRKV) 890 . ........................................ DIE KOSTEN DER ENTWAESSERUNG (NR 3 GEMAESS § 2 BETRKV) 893 .................................................. DIE KOSTEN DER HEIZUNG (NR . 4 GEMAESS 2 BETRKV) 892 KOSTEN DER WARMWASSERVERSORGUNG (NR . 5 GEMAESS § 2 BETRKV) ........................... 896 KOSTEN VERBUNDENER HEIZUNGS- UND WARMWASSERVERSORGUNGSANLAGEN ........................................................................................... . (NR 6 GEMAESS § 2 BETRKV) 897 KOSTEN DES BETRIEBS DES MASCHINELLEN PERSONEN- ODER LASTENAUFZUGS . ........................................................................................ (NR 7 GEMAESS 2 BETRKV) 898 . .............. KOSTEN DER STRASSENREINIGUNG UND MUELLABFUHR (NR 8 GEMAESS § 2 BETRKV) 900 ..... KOSTEN DER HAUSREINIGUNG UND UNGEZIEFERBEKAEMPFUNG (NR . 9 ZU 5 2 BETRKV) 901 KOSTEN DER GARTENPFLEGE (NR . 10 ZU § 2 BETRKV) .................................................... 901 KOSTEN DER BELEUCHTUNG (NI- . 1 1 ZU § 2 BETRKV) ...................................................... 902 KOSTEN DER SCHORNSTEINREINIGUNG (NR . 12 ZU § 2 BETRKV) ....................................... 903 KOSTEN DER SACH- UND HAFTPFLICHTVERSICHERUNG (NR . 13 ZU § 2 BETRKV) ................. 903 KOSTEN FUER DEN HAUSWART (NR . 14 ZU 3 2 BETRKV) ................................................. 904 KOSTEN DES BETRIEBS DER GEMEINSCHAFTSANTENNENANLAGE ODER DES BETRIEBS DER MIT EINEM BREITBANDKABELNETZ VERBUNDENEN PRIVATEN VERTEILANLAGE (NR . 15 ZU 3 2 BETRKV) ................................................................................................. 905 KOSTEN DES BETRIEBS DER EINRICHTUNGEN FUER DIE WAESCHEPFLEGE (NR . 16 ZU 5 2 BETRKV) .............................................................................................. 906 SONSTIGE BETRIEBSKOSTEN (NR . 17 ZU § 2 BETRKV) .................................................. 906 OBJEKTBEZOGENE BETRIEBSKOSTENANSAETZE IM BENCHMARKING - BEISPIELE BETRIEBLICHER PRAXIS .................................................................................................... 911 ....................................................... ABRECHNUNG DER BETRIEBSKOSTENFNEBENKOSTEN 911 ABRECHNUNGSZEITRAUM/ABRECHNUNGSEINHEITF KOSTENERFASSUNGF AUSSCHLUSS- ........................................ FRIST/VERJAEHRUNG/KONTROLLRECHTE/EINWENDUNGSSCHLUSS 912 ANFORDERUNGEN AN EINE BETRIEBS-FNEBENKOSTENABRECHNUNG .................................. 913 UMLAGESCHLUESSEL FUER BETRIEBSKOSTEN .................................................................... 913 SONDERFALL ABRECHNUNG DER HEIZ- UND WARMWASSERKOSTEN .................................... 915 ANWENDUNGSBEREICH .................................................................................................. 915 ....................................................................................................... FOLGEN DER HEIZKV 915 KOSTENAUFTEILUNG BEI NUTZERWECHSEL ..................................... ... ........................... 917 BEISPIELE FUR EINE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG SOWIE EINE ABRECHNUNG UEBER HEIZUNG UND WARMWASSER .......................................................................................... 919 BESTANDSPFLEGE UND -ERHALTUNG ................................................................................... 924 VORBEMERKUNG ............................................................................................................... 924 INSTANDHALTUNG . INSTANDSETZUNG . MODERNISIERUNG UND SANIERUNG ALS GEGEN- STAND VON FOERDERGESETZEN ........................................................................................ 931 RECHTLICHE GRUNDLAGEN ........................................................................................... 931 SCHOENHEITSREPARATUREN ALS TEIL DER INSTANDSETZUNG .............................................. 937 ABGRENZUNG DER SCHOENHEITSREPARATUREN VON DEN KLEINEN LNSTANDHALTUNGEN ....... 941 INSTANDHALTUNG ............................................................................................................. 942 KOSTEN DER INSTANDHALTUNG ........................................................................................... 943 PLANUNG . ORGANISATION . DURCHFUEHRUNG DER INSTANDHALTUNG .................................... 943 LNSTANDHALTUNG ALS TECHNISCHER OBERBEGRIFF VON WARTUNG. INSPEKTION UND INSTANDSETZUNG .............................................................................................................. 946 INSTANDSETZUNG ............................................................................................................. 947 KOSTEN DER INSTANDSETZUNGSRNASSNAHMEN ................................................................. 948 MODERNISIERUNG .......................................................................................................... 949 ................................... ORGANISATION UND ABLAUF EINER MODERNISIERUNGSMASSNAHME 949 .................................................................................................. MIETERMODERNISIERUNG 953 . . . . ENERGIEEINSPARUNG .................................. .. 953 ABGRENZUNG VON INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG ZUR MODERNISIERUNG .......... 954 MODERNISIERUNG. SANIERUNG (TECHNISCHER TEIL) ........................................................ 955 IMAGE 17 12.7.10.1 GRUNDSAETZE ZUR MODERNISIERUNG UND SANIERUNG VON WOHNGEBAEUDEN ................. 955 12.7.1 1 INSTANDSETZUNGS-/MODERNISIERUNGSRNASSNAHRNEN .................................................. 956 1 2.7.1 1 . 1 INSTANDSETZUNG SCHADHAFTER BAUTEILE ...................................................................... 956 ................................. 12.7.1 1 . 2 VERAENDERUNG DER RAUMNUTZUNG BEI BESTEHENDEN GEBAEUDEN 957 12.7.1 1 . 3 VERRINGERUNG DES PRIRNAERENERGIEBEDARFS (QP) ......................................................... 959 ENERGIEMANAGERNENT . WAERMESCHUTZ IM HOCHBAU 963 NORMATIVE UND RECHTLICHE GRUNDLAGEN DES WAERMESCHUTZES ................................. 963 MESSGROESSEN FUER DEN WAERMESCHUTZ ........................................................................... 963 DIE RELATIVE LUFTFEUCHTEIDIE TAUPUNKTTEMPERATUR ................................................ 963 DIE WAERMELEITFAEHIGKEIT (X) ..................................................................................... 964 DER WAERRNEDURCHLASSWIDERSTAND (R) ........................................................................... 964 DER WAERRNEDURCHGANGSKOEFFIZIENT (U) .................................................................... 965 DIE ENERGIEEINSPARVERORDNUNG (ENEV) .................................................................... 965 BEWERTUNGSGROESSEN FUER DIE BEURTEILUNG DES ENERGIEBEDARFS VON GEBAEUDEN ........ 965 ................ ..................................................................... DER ENERGIEBEDARFSAUSWEIS ... 966 KAPITEL 13 BEGRUENDUNG UND VERWALTUNG VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTURN 13.1 RECHTSGRUNDLAGEN .................................... .... ................................................................. 971 13.1.1 GRUNDBEGRIFFE ............................................................................................................. 971 13.1.2 SONDEREIGENTURN, MITEIGENTURNSANTEIL ARN GERNEINSCHAFTSEIGENTURN . ........................ ............................................. VERWALTUNGS- (VERBANDS-)VERMOEGEN .. 972 13.1 . 3 BEGRUENDUNG VON WOHNUNGS- UND TEILEIGENTURN ....................................................... 975 13.1 . 4 GEMEINSCHAFT DER WOHNUNGSEIGENTUERNER ............................................................... 981 RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUEMER UND DES VERWALTERS ................... 994 ...................................................... RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUERNER 994 RECHTE UND PFLICHTEN GEMAESS 33 13 UND 14 WEG ...................................................... 994 RECHTE UND PFLICHTEN AUS GEBRAUCHSREGELUNGEN GEMAESS § 15 WEG ....................... 996 RECHT AUF NUTZUNGEN . PFLICHT ZUR LASTEN- UND KOSTENTRAGUNG GEMAESS ........................................................................................................................ 3 16 WEG 997 VERWALTUNGSRECHTE . VERWALTUNGSPFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTUERNER. VERWALTUNGSBEIRAT ....................................................................................................... 1005 RECHTE UND PFLICHTEN DES VERWALTERS ...................................................................... 1015 BESTELLUNG DES VERWALTERS ........................................................................................ 1016 DER VERWALTEWERTRAG .................................................................................................. 1017 ABBERUFUNG DES VERWALTERS - BEENDIGUNG DES VERWALTERVERTRAGS ..................... 1022 DIE GESETZLICHEN AUFGABEN UND BEFUGNISSE DES VERWALTERS ......................................................................................................... 1025 ENTLASTUNG UND HAFTUNG DES VERWALTERS ............................................................ 1031 13.3 WIRTSCHAFTSPLAN . JAHRESABRECHNUNG. RECHNUNGSLEGUNG ..................................... 1032 .......................................................................................... 13.3.1 DER WIRTSCHAFTSPLAN . . . . 1032 ............................................................................................. 13.3.2 DIE JAHRESABRECHNUNG 1035 ............................................................................................ 13.3.3 DIE RECHNUNGSLEGUNG 1041 13.4 DIE WOHNUNGSEIGENTUERNERVERCAMRNLUNG .......................................................... 1042 1 3.4.1 DIE EINBERUFUNG DER WOHNUNGSEIGENTURNERVERSARNRNLUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1042 13.4.2 DURCHFUEHRUNG DER WOHNUNGSEIGENTUEMERVERSARNRNLUNG ..................................... 1044 13.5 BESONDERE RECHTLICHE REGELUNGEN ........................................................................... 1056 13.5.1 SONDERNUTZUNGSRECHTE ........................................................................................... 1056 XXV IMAGE 18 13.5.2 BEGINN UND ENDE DER EIGENTURNEREIGENSCHAFT ....................................................... 1058 13.5.3 DIE VERAEUSSERUNGSBESCHRAENKUNG .. ........................................................................ 1059 ...................................................................... 13.5.4 ENTZIEHUNG DES WOHNUNGSEIGENTURNS 1061 ............................................................................................. 1 3.5.5 GERICHTLICHES VERFAHREN 1061 1 3.5.6 DAS SCHRIFTLICHE UMLAUFVERFAHREN ............................................................................. 1063 ........................................................................... 13.5.7 HAUSGELDANSPRUECHE DURCHSETZEN 1064 ................................................................................................... 13.6 KONFLIKTRNANAGERNENT 1069 KAPITEL 1 4 ERWERB UND VERAEUSSERUNG VON IMMOBILIEN .................................................................................................... RECHTSGRUNDLAGEN 1075 .......................... LIEGENSCHAFTSKATASTER UND GRUNDBUCH ALS LNFORMATIONSQUELLEN 1076 ...................................................................................... DAS LIEGENSCHAFTSKATASTER 1076 ................................................................. DAS GRUNDBUCH UND SEINE EINRICHTUNGEN 1083 ............................................................................ GRUNDBUCHEINTRAGUNGSVERFAHREN 1090 ...... BEDEUTUNG DES OEFFENTLICHEN GLAUBENS UND EINTRAGUNG VON WIDERSPRUECHEN 1095 .......................................................... GRUNDSTUECKSBEGRIFF UND GRUNDSTUECKSARTEN 1098 ............................................................................................. DER GRUNDSTUECKSBEGRIFF 1098 ...................................................................................................... GRUNDSTUECKSARTEN 1100 BAULEITPLAENE ALS LNFORRNATIONSGRUNDLAGE ................................................................... 1102 ............................................................................................... RECHTE AM GRUNDSTUECK 1103 EIGENTUM ARN GRUNDSTUECK ........................................................................................... 1104 DIE DINGLICHEN RECHTE (RECHTE DRITTER) . VORMERKUNGEN ......................................... 1105 GRUNDPFANDRECHTE ....................................................................................................... 1116 RANGFOLGE BEI EINTRAGUNG MEHRERER RECHTE ............................................................ 1127 RECHTE ARN GRUNDSTUECK - AUSSERHALB DES GRUNDBUCHS .......................................... 1128 OBJEKT- UND LAGEANALYSE .......................................................................................... 1136 ............................... .............................................. DER GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG ........ 1138 FORM ............................................................................................................................. 1139 INHALT DES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGES ............................................................... 1140 .............................. ................................ BETEILIGTE AM GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAG .. 1140 .......................................................................................................... KAUFGEGENSTAND 1141 KAUFPREIS ................................................................................................................... 1141 DIE HAFTUNG DES VERKAEUFERS FUER MAENGEL ............................................................... 1145 UEBERGANG VON BESITZ . NUTZEN, LASTEN UND GEFAHR .............. .. ......................... 1147 KOSTEN UND STEUERN .................................................................................................. 1148 AUFLASSUNG UND GRUNDBUCHEINTRAGUNG ................................................................. 1149 ............................................................................................................ MUSTERVERTRAG 1152 MUSTER EINES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGES - FALLBEISPIEL ........................................ 1152 MUSTERFORRNULAR EINES GRUNDSTUECKSKAUFVERTRAGES ............................................... 1155 14.3 ERBBAURECHTSVERTRAG ................................................................................................. 1159 14.3.1 BEGRUENDUNG DES ERBBAURECHTS ............................................................................... 1159 14.3.1 . 1 RECHTSCHARAKTER UND WIRTSCHAFTLICHE BEDEUTUNG ........................ .. ...................... 1159 14.3.1 . 2 BESTELLUNG DES ERBBAURECHTS ..................................................................................... 1160 14.3.1 . 3 INHALT DES ERBBAURECHTSVERTRAGES ............................................................................ 1164 14.3. 1 . 4 UBERTRAGUNG UND BELASTUNG DES ERBBAURECHTS ................................................ 1173 14.3.1 . 5 BEENDIGUNG DES ERBBAURECHTS .................................................................................. 1173 14.4 SONSTIGE ERWERBSVORGAENGE ..................................................................................... 1175 14.4.1 ZUSCHLAG IN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG ..................................................................... 1175 14.4.1.1 LNFORMATIONSBESCHAFFUNG ........................................................................................... 1176 IMAGE 19 ZWANGSVERSTEIGERUNGSVERFAHREN ........................................................................ 1 177 FREIWILLIGE GRUNDSTUECKSVERSTEIGERUNG.. ................................................................. 1190 DAS ENTEIGNUNGSVERFAHREN NACH BAUGESETZBUCH .............................................. 1191 ZULAESSIGKEIT DER ENTEIGNUNG NACH BAUGESETZBUCH 99 85-92 ............................. 1191 ENTSCHAEDIGUNG NACH BAUGESETZBUCH §§ 93-1 03 .................................................. 1193 ENTEIGNUNGSVERFAHREN ............................................................................................... 1194 VERBINDUNG UND TEILUNG VON GRUNDSTUECKEN ................... .. ................................ 1195 VERBINDUNG VON GRUNDSTUECKEN .............................................................................. 1195 TEILUNG VON GRUNDSTUECKEN ......................................................................................... 1197 GRUNDSTUECKSBEWERTUNG ............................................................................................. 1198 BEWERTUNGSANLAESSE .................................................................................................... 1198 GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG ......... .. ................................................................ 1199 WERTERMITTLER ............................................................................................................. 1202 NORMIERTE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN ................................................................ 1206 WERTERRNITTLUNG VON UNBEBAUTEN GRUNDSTUECKEN ................................................. 1206 WERTERMITTLUNG VON BEBAUTEN GRUNDSTUECKEN ................................................... 1208 VERKEHRSWERTERMITTLUNG/KAUFPREISERMITTLUNG ..................................................... 1218 BELEIHUNGSWERTERRNITTLUNG .......................................................................................... 1223 INTERNATIONALE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN (UEBERBLICK) ........................................... 1225 BARWERTKALKULATION (DCF-VERFAHREN) ........................................................................ 1225 RESIDUALVERFAHREN ...................................................................................................... 1226 KAPITEL 15 DER MAKLER ALS DIENSTLEISTER AM IMMOBILIENMARKT 15.1 MAKLERFUNKTIONEN ........................................................................................................ 1232 15.1 . 1 LNFORMATIONSFUNKTION ................................................................................................. 1233 ........................................................................ 15.1 . 2 VERRNITTLUNGSFUNKTION DES MAKLERS 1235 15.1 . 3 BERATUNG ALS MAKLERLEISTUNG ...................................................................................... 1236 15.2 LEISTUNGSARTEN UND LEISTUNGSBEREICHE DES MAKLERS ............................................. 1237 1 5.2.1 LEISTUNGSARTEN ..................................... .. ..................................................................... 1237 15.2.2 LEISTUNGSBEREICHE ...................................................................................................... 1238 1 5.2.3 LEISTUNGSRNATRIX EINES MAKLERBETRIEBES ................................................................... 1240 DER MAKLERBETRIEB ....................................................................................................... 1241 BETRIEBSORGANISATION ............................................................................................... 1241 ERLOESE UND KOSTEN IRN MAKLERGESCHAEFT ..................................................................... 1243 PRINZIPIEN DES MAKLERGESCHAEFTES ........................................................................... 1246 ERFOLGSPRINZIP ............................................................................................................. 1246 PRINZIP DER ENTSCHEIDUNGSFREIHEIT ............................................................................ 1247 PRINZIP DER GEGENSEITIGEN UNABHAENGIGKEIT .............................................................. 1248 NEUTRALITAETSPRINZIP ...................................................................................................... 1249 PRINZIP DER INTERESSENIDENTITAET ............................................................................... 1249 AUFTRAGSAKQUISITION DES MAKLERS ............................................................................. 1250 OBJEKT- UND LNTERESSENTENAKQUISITION ..................................................................... 1250 AKTIVE UND PASSIVE AUFTRAGSAKQUISITION .............................................................. 1250 POTENTIELLE UND AKTUELLE MARKTTEILNEHMER .......................................................... 1251 VORGANG DER AKQUISITION ....................................................................................... 1252 MAKLERVERTRAGSABSCHLUSS ....................................................................................... 1252 OBJEKTANALYSE ............................................................................................................. 1254 ZWECK DER OBJEKTANALYSE ...................................................................................... 1254 GEGENSTAENDE DER OBJEKTANALYSE ............................................................................... 1254 DAS MAKLEREXPOSE ...................................................................................................... 1256 IMAGE 20 ..................................................................... EXPOSE ALS MITTEL ZUR SACHINFORMATION 1256 EXPOSE ALS MITTEL ZUR VERSTAERKUNG DER MARKTTRANSPARENZ ................................... 1258 EXPOSE ALS MITTEL DER OBJEKTWERBUNG ........ .. ....................................................... 1259 ................................................................... EXPOSE ALS MITTEL DER FIRMENWERBUNG 1260 EXPOSEINHALT ............................................................................................................... 1261 DER MAKLERAUFTRITT IM INTERNET ............................................................................... 1264 ANZEIGENWERBUNG DES MAKLERS ................................................................................. 1265 WERBEWIRKUNG VON LMRNOBILIENINSERATEN ........................ .. ............................ 1267 .............................................................................................. WERBEERFOLGSANALYSE 1269 ................................................... VERTRAGSVERMITTLUNG UND VERTRAGSVORBEREITUNG 1270 KAUFVERTRAGSVERMITTLUNG ......................................................................................... 1270 VERRNITTLUNGSMETHODEN .............................................................................................. 1270 VERTRAGSINHALTE ......................................................................................................... 1272 VERTRAGSPARTEIEN ........................................................................................................ 1273 VORBEREITUNG VON MIETVERTRAEGEN .............................................................................. 1275 BESCHRAENKUNGEN BEI DER WOHNUNGSVERMITTLUNG .................................................. 1276 MIETVERTRAGSINHALTE ................................................................................................... 1277 GESCHAEFTSRAUMVERMITTLUNG ..................................................................................... 1278 ................................................................ RECHTSGRUNDLAGEN DES MAKLERGESCHAEFTS 1279 DIE MAKLERPROVISION ...................... ... ............................................................................ 1279 ............................................................................................................ MAKLERVERTRAG 1280 ........................................................................................ NACHWEIS ODER VERMITTLUNG 1281 HAUPTVERTRAG 1282 URSACHENZUSAMMENHANG .......................................................................................... 1282 PROVISIONSHOEHE 1283 VEREINBARUNGSBEGRENZUNG BEI VERTRAGSFORRNULAREN .............................................. 1284 ALLEINAUFTRAGSFORMULARE ............................................................................................. 1286 DER QUALIFIZIERTE ALLEINAUFTRAG ................................................................................... 1289 VERWIRKUNG DES PROVISIONSANSPRUCHS ................................................................... 1290 BESONDERHEITEN BEI DER WOHNUNGSVERMITTLUNG .................................................... 1291 PROVISIONSVERBOTE ........................................................................................................ 1291 WEITERE BESCHRAENKUNGEN BEI DER WOHNUNGSVERMITTLUNG ............ .. ................ 1292 ORDNUNGSVORSCHRIFTEN ................................................................................................ 1293 WOHNUNGSVERMITTLUNGSGESETZ (WOVG) .................................................................... 1293 PREISANGABEN-VERORDNUNG ....................................................................................... 1293 ANGEBOT VON DARLEHEN ................................................................................................ 1294 DAS GELDWASCHEGESETZ ............................................................................................ 1295 DER MAKLER IM WETTBEWERB ................................................................................ 1298 WETTBEWERBSREGELN DER VERBAENDE ............................. ... ............................................ 1296 VORSCHRIFTEN DES GESETZES GEGEN DEN UNLAUTEREN WETTBEWERB (UWG) .............. 1297 VERFOLGUNG UNLAUTEREN WETTBEWERBS .................................................................... 1300 LITERATURVERZEICHNIS ......................................................................................................................... 1303
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Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft

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