Städtebaurechtliche Instrumente zur Reduzierung des Flächenverbrauchs unter besonderer Berücksichtigung der Problematik des Stadtumbaus
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Leipzig [u.a.]
UFZ
2004
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| adam_text | Titel: Städtebaurechtliche Instrumente zur Reduzierung des Flächenverbrauchs unter besonderer Berücksich
Autor: Thiel, Fabian
Jahr: 2004
Inhalt
I. Einführung und Problemstellung........................................................8
1. Zur Problematik der Flächenverbrauchsreduktions-Ansätze für eine
Flächenhaushaltspolitik_____._____.......__.__________....____________8
2. Zum Terminus „Flächenhaushaltspolitik ________________________11
3. Flächenverbrauchsreduktionsziele_________________._____________14
4. Zur Diskussion um die Instrumente der Flächenverbrauchsreduktion__18
5. Das Städtebaurecht als Instrument der Flächenverbrauchsreduktion___24
6. Flächenhaushaltspolitik und Stadtumbaupolitik____._______________26
6.1 Ökologisierung der Stadtumbaupolitik............................................................28
6.2 Flächenrevitalisierungsstrategien in Stadtumbauprozessen.............................. 29
7. Fragestellung und Gang der Untersuchung___________.___________33
II. Steuerung des Flächenverbrauchs im Städtebaurecht unter
besonderer Berücksichtigung der flächenhaushaltspolitischen
Problematik des Stadtumbaus..........................................................39
1. Das Recht der Bauleitplanung__________________________.____.-----39
1.1 Bauleitplanung als wichtigster Ordnungsrahmen zur Steuerung der
Flächennutzung (Grundsätze der Bauleitplanung nach § 1 BauGB)................39
1.2 Erforderlichkeit der Bauleitplanung.................................................................40
1.3 Abwägungsgebot...............................................................................................42
1.3.1 Änderung der Abwägungsdirektiven für den Stadtumbau..........................43
1.3.2 Berücksichtigung öffentlicher und privater Belange bei der Änderung
der Abwägungsdirektiven...........................................................................44
1.4 Bodenschutzklausel..........................................,................................................45
1.4.1 Erhaltung der Böden und ihrer Funktionalität als Querschnittsaufgabe.....46
1.4.2 Belange des Bodens in der Abwägung........................................................48
1.5 Flächennutzungsplanung (§ 5 BauGB).............................................................50
1.6 Bebauungsplanung (§ 9 BauGB)......................................................................51
1.6.1 Abgrenzung zur Negativplanung................................................................52
1.6.2 Abgrenzung zur Positivplanung..................................................................53
1.7 Baunutzungsverordnung...................................................................................55
1.7.1 Baunutzungsverordnung als ergänzender Ordnungsrahmen zur
Steuerung der Flächennutzung....................................................................55
1.7.2 Festsetzungen nach § 16 Abs. 3 BauNVO..................................................57
1.7.3 Festsetzungen nach § 16 Abs. 4 BauNVO..................................................58
1.7.4 Festsetzungen nach § 17 BauNVO..............................................................58
1.7.5 Festsetzungen nach § 23 BauNVO..............................................................59
1.7.6 Negativfestsetzungen zur Reduzierung baulicher Dichte...........................60
1.8 Vorhabenzulassung...........................................................................................61
1.9 Bauleitplanung und Fachplanung (§ 38 BauGB)..............................................62
1.9.1 Wiedernutzungspotenziale am Beispiel von Bahnflächen..........................63
1-9.2 Nachnutzungsverfahren von Bahnflächen..................................................65
2. Kooperatives Städtebaurecht......._____..__.........____.......__....__.__....67
2.1 Städtebauliche Verträge als Instrumente zur Flächennutzungssteuerung.........67
2.1.1 Zum Kriterium der Angemessenheit im Rahmen der Bewältigung
des Stadtumbaus..........................................................................................68
2.2 Vorhaben- und Erschließungspläne als Instrumente zur
Flächennutzungssteuerung................................................................................71
2.3 Informelle Pläne als Instrumente zur Flächennutzungssteuerung.....................72
3. Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) ........................•..........—.. 75
3.1 Änderungen des § 1 BauGB..............................................................................76
3.2 Änderungen des § 1 a BauGB...........................................................................77
3.3 Änderungen des § 5 BauGB..............................................................................79
3.4 Änderungen des § 11 BauGB............................................................................80
3.5 Die rechtliche Ausgestaltung von Zwischennutzungen....................................81
3.5.1 Änderungen des § 9 BauGB („Baurecht auf Zeit ).....................................81
3.52 Flächennutzungssteuerungsmöglichkeiten durch ein
„Baurecht auf Zeit .....................................................................................83
3.5.3 Befristung der Baugenehmigung.................................................................85
3.5.4 Befristung durch Landesbauordnung..........................................................88
3.5.5 Beseitigung der baulichen Anlage...............................................................89
3.6 Zusammenfassung des Novellierungsbedarfs..................................................90
4. Das Recht der vermögensrechtlichen Plangewährleistung____________92
4.1 Festsetzungen nach § 42 BauGB.......................................................................93
4.1.1 Planungsschaden bei Aufhebung oder Änderung einer zulässigen
Nutzung.......................................................................................................93
4.1.2 Endgültige förmliche Änderung bzw. Aufhebung der bisher
zulässigen Flächennutzung..........................................................................95
4.1.3 Festsetzung von Flächenzwischennutzungen..............................................96
4.1.4 Bodenwertminderungen..............................................................................97
4.1.5 Entschädigungsanspruch.............................................................................98
4.2 Festsetzungen nach § 41 BauGB.....................................................................100
4.2.1 Planungsschaden bei Festsetzung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
sowie Festsetzungen und Bindungen für Bepflanzungen.........................100
4.2.2 Bodenwertminderungen............................................................................100
4.3 Festsetzungen nach § 40 BauGB.....................................................................101
4.3.1 Planungsschaden bei Aufhebung der Privatnützigkeit durch Fest-
setzung für öffentliche Zwecke.................................................................101
4.3.2 Festsetzung eines planerischen Flächennutzungsziels..............................102
4.3.3 Bodenwertminderungen............................................................................103
4.3.4 Entschädigungsanspruch...........................................................................104
4.4 Festsetzungen nach § 39 BauGB.....................................................................105
4.4.1 Ersatz des Vertrauensschadens..................................................................105
4.4.2 Festsetzung eines planerischen Flächennutzungsziels..............................105
4.4.3 Bodenwertminderungen............................................................................107
4.4.4 Abgrenzung zur Veränderungssperre (§ 14 BauGB)................................108
4.4.4.1 Regelungsinhalt einer Veränderungssperre.......................................109
4.4.4.2 Bestandsschutz im Rahmen einer Veränderungssperre....................110
4.5 Bedeutung der Siebenjahresfrist für die §§ 40 und 42 BauGB.......................111
4.5.1 Änderung des planungsrechtlichen Flächennutzungsstatus innerhalb
und außerhalb der Siebenjahresfrist..........................................................111
4.5.2 Berechnung der Siebenjahresfrist..............................................................112
4.6 Berücksichtigung der Abwägungsdirektiven im Rahmen der herab-
zonenden Realisierung einer kommunalen Flächennutzungsstrategie............113
4.6.1 Auswahl und planerische Kenntlichmachung der Herabzonungs-
bereiche.....................................................................................................114
4.6.2 Beeinträchtigung privater Belange durch die Herabzonung.....................115
4.7 Vertragliche Vereinbarungen für einen Verzicht auf die Geltendmachung
planschadensrechtlicher Ansprüche im Rahmen des Stadtumbaus................117
5. Das Recht der städtebaulichen Wertermittlung und Aspekte der
Bodenmarktpolitik........................................................................................ 120
5.1 Hoheitliche EingrifFsmöglichkeiten in Bodenmärkte zur Optimierung der
Flächennutzung...............................................................................................120
5.2 Das Verhalten der Akteure auf dem Bodenmarkt...........................................122
5.3 Einfluss der Grundrente auf Flächenverfügungsmöglichkeiten......................124
5.4 Einfluss der Höhe des Bodenpreises auf Flächenverfugungs-
möglichkeiten und Flächenrevitalisierungsmaßnahmen.................................125
5.5 Einfluss der Höhe des Bodenpreises als indirekte Flächennutzungs-
steuerung.........................................................................................................127
5.6 Abbildung der Entwicklungsstufen von Grund und Boden (§ 4 WertV)........128
5.7 Dämpfungsmöglichkeiten von Bodenwerten..................................................130
5.8 Liegenschaftszinssatz (§ 11 WertV)...............................................................131
5.9 Wertermittlung und Stadtumbaupolitik als Spezialfall...................................133
5.9.1 Bestimmung des Verkehrswerts (Marktwerts) nach § 194 BauGB..........133
5.9.2 Ermittlung von Bodenrichtwerten nach § 196 BauGB.............................133
5.9.3 Gebietliche Strukturierung der Rückbau- und Revitalisierungsareale......135
5.9.4 Anwendbarkeit der Wertermittlungsverfahren im Stadtumbau...............136
5.9.4.1 Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. WertV)......................................136
5.9.4.2 Ertragswertverfahren (§§ 15 ff. WertV)...........................................137
5.9.43 Sachwertverfahren (§§ 21 ff. WertV)..............................................138
5.9.4.4 Residualwertverfahren (Deduktive Methode)..................................139
5.9.5 Verkehrswertentschädigung bei Gebäuderückbau....................................139
5.9.6 Verkehrswertentschädigung bei der Anordnung von Abbruchgeboten
durch die Gemeinde..................................................................................140
5.10 Ausgleichsbeträge bei Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
(§§ 153 ff. BauGB).........................................................................................141
5.10.1 Ermittlung der Ausgleichsbeträge.............................................................141
5.10.2 Ermittlung Besonderer Bodenrichtwerte...................................................142
5.11 Steuerung des Bodenmarkts für Ausgleichsflächen........................................143
5.11.1 Bodenwertminderungen............................................................................144
5.11.2 Planungsschäden durch die Festsetzung von Ausgleichsflächen..............145
5.11.3 Herausbildung eines Ausgleichsflächenmarkts als Bodenteilmarkt.........146
5.11.3.1 Auswirkungen auf § 4 WertV...........................................................146
5.11.3.2 Auswirkungen auf § 14 WertV.........................................................148
6. Das Recht der Planverwirklichung........._____._________.__...______150
6.1 Gemeindliche Vorkaufsrechte als Steuerungsinstrumente der Flächennutzung
(§§ 24 ff. BauGB)...........................................................................................150
6.1.1 Gemeinwohlerfordernisse des Flächenankaufs.........................................151
6.1.2 Flächenankaufsmodalitäten nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB...................153
6.2 Gemeindliche Umlegungen als Steuerungsinstrumente der Flächen-
nutzung (§§ 45 ff. BauGB)..............................................................................155
6.2.1 Auswirkungen der Umlegung auf das Bodeneigentum.............................157
6.2.2 Wert- und Flächenausgleich als Grundsatz der Umlegung.......................159
6.2.2.1 Verfahren..........................................................................................159
6.2.2.2 Zuteilung und Abfindung................................................................160
6.2.2.3 Ermittlung des Wertausgleichs.........................................................161
6.2.3 Freiwillige Umlegungen als konsensuale Instrumente der Flächen-
nutzungssteuerung.....................................................................................162
6.3 Städtebauliche Gebote als Steuerungsinstrumente der Flächennutzung
(§§ 175 ff. BauGB).........................................................................................164
6.3.1 Anordnung eines Baugebots (§ 176 BauGB)...........................................166
6.3.1.1 Bestimmtheitsanfordenmgen...........................................................167
6.3.1.2 Gebietsbezug....................................................................................168
6.3.1.3 Einbeziehung Privater......................................................................169
6.3.1.4 Enteignung zur Durchsetzung eines Baugebots...............................169
6.3.2 Anordnung eines Modernisierungsgebots (§ 177 BauGB)........................171
6.3.3 Anordnung eines Pflanzgebots (§ 178 BauGB)........................................172
6.3.4 Anordnung eines Rückbaugebots (§ 179 Abs. 1 Satz 1 BauGB)..............172
6.3.4.1 Abgrenzung des Rückbaugebots von der Abbruchverfugung..........173
6.3.4.2 Abgrenzung des Rückbaugebots von der Nutzungsuntersagung.....175
6.3.5 Anordnung eines Entsiegelungsgebots (179 Abs. 1 Satz 2 BauGB).........175
6.3.5.1 Abgrenzung des Entsiegelungsgebots von der Regelung des
§5BBodSchG...................................................................................176
6.3.5.2 Entschädigungs- und Übernahmeregelung
(§ 179 Abs. 3 BauGB).......................................................................177
6.3.6 Anordnung eines Rückbaugebots im Umlegungsverfahren......................178
6.3.7 Anordnung eines Pflanzgebots im Umlegungsverfahren..........................179
7. Besonderes Städtebaurecht_________............._____....___....--------...... 180
7.1 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen als Steuerungsinstrumente der
Flächennutzung (§§ 136 ff. BauGB)...............................................................180
7.1.1 Missstandsbeseitigung als Steuerung der Flächennutzung........................182
7.1.2 Die Sicherung der Sanierungsmaßnahme..................................................184
7.1.3 Durchführung von Or fri|itigRniaRTiahniftn (§ 147 RanGR) 7iir
Steuerung der Flächennutzung..................................................................185
7.1.4 Durchfuhrung von Baumaßnahmen (§ 148 BauGB) zur Steuerung der
Flächennutzung..........................................................................................187
7.2 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen als Steuerungsinstrumente der
Flächennutzung (§§ 165 ff. BauGB)...............................................................188
7.2.1 Enteignungsrechtliche Vorwirkung...........................................................188
7.2.2 Gemeinwohlerfordernisse des Flächenerwerbs.........................................189
7.2.3 Das Finanzienmgsinstrumentarium der Entwicklungsmaßnahme............191
7.2.4 Die Entwicklungsmaßnahme zur Bewältigung des Stadtumbaus.............193
7.2.5 Integrierung der Landschaftsplanung in die Entwicklungs-
maßnahme..................................................................................................194
7.2.5.1 Entwicklungsbereichssatzung als Integrationsinstrument................197
7.2.5.2 Unterschutzstellungen als Flächemchonungsmaßnahmen...............199
7.2.5.3 Schutzgebietsausweisungen nach dem BNatSchG..........................200
7.3 Erhaltungssatzungen als Steuerungsinstrumente der Flächennutzung............202
7.3.1 Erforderlichkeit eines neuen Gebietstypus für den Stadtumbau...............203
III. Zusammenfassende Betrachtung der rechtlichen Aspekte
für Flächenverbrauchsreduktionsstrategien.................................206
1. Aspekte der Bauleitplanung..____._____...____......._______________206
2. Aspekte der Bauland- und Brachflächenkatastererstellung________... 209
3. Aspekte des Rechts der Planverwirklichung________......_________..... 211
3.1 Novellierungsbedarf im Recht der Bodenordnung.........................................211
3.2 Novellierungsbedarf im Bereich der Bau- und Rückbaugebote.....................215
4. Aspekte des Rechts der vermögensrechtlichen Plangewährleistung____217
5. Aspekte des Besonderen Städtebaurechts___..._________._________... 219
IV. Literatur..............................................................................222
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