Einzelhandelskonzepte im Praxistest Erfahrungen mit dem Märkte- und Zentrenkonzept Freiburg im Breisgau
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Dortmund
Dortmunder Vertrieb für Bau- und Planungsliteratur
2004
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| adam_text | Titel: Einzelhandelskonzepte im Praxistest
Autor: Acocella, Donato
Jahr: 2004
INHALTSVERZEICHNIS
1. Einleitung____________________________________________1
1.1 Problemstellung_____________________________________________1
1.2 Ziel der Untersuchung________________________________________2
1.3 Aufbau____________________________________________________3
1.4 Zur Methodik der Wirkungsanalyse_____________________________5
1.4.1 Evaluierung__________________________________________5
1.4.2 ErfolgskontroUe_______________________________________6
1.4.3 Wirkungsanalyse______________________________________10
2. Einzelhandelsentwicklung in der Stadtentwicklung__________13
2.1 Bisherige Erkenntnisse und Trends der Einzelhandelsentwicklung__13
2.1.1 Entwicklung des Einzelhandels in Deutschland_______________15
2.1.1.1 Betriebstypenentwicklung____________________________15
2.1.1.2 Flachenentwicklung und Standortwertigkeit______________27
2.1.2 Ausgewahlte handelsexogene Faktoren der Einzelhandelsentwick-
lung _______________________________________________29
2.1.2.1 Mobilitat und Nachfragedifferenzierung________________30
2.1.2.2 Freizeitorientierung als Wettbewerbsfaktor fur den
Einzelhandel?_____________________________________33
2.1.3 Die Zukunft des Einzelhandels___________________________38
2.1.3.1 Flachenexpansion obne Ende?_________________________38
2.1.3.2 Neue Medien - Gefahr fur den traditionellen, stationaren
Einzelhandel?_____________________________________40
2.1.4 Auswirkungen der Einzelhandelsentwicklung auf die
Stadtentwicklung_____________________________________42
2.1.4.1 Funktionale Auswirkungen____________________________42
2.1.4.2 Auswirkungen auf die soziale Situation_________________43
2.1.4.3 Auswirkungen auf den Verkehr________________________44
2.2 Theoretische Grundlagen der Stadtentwicklung__________________44
2.2.1 Dezentrale Konzentration als stadtentwicklungsplanerisches
Leitbild_____________________________________________44
2.2.1.1 Innenstadt als (einzelhandelsbezogen) okonomisches und
kulturelles Zentrum_________________________________46
2.2.1.2 Stadt- und Ortsteilzentren___________________________50
i
2.2.2 Das europaische Stadtmodell in der Diskussion______________53
2.3 Planungsrechtlicher Rahmen_________________________________56
2.3.1 Die Bedeutung des Einzelhandels in der Bauleitplanung im
Wandel_____________________________________________57
2.3.2 Die planungsrechtlichen Steuerungsmoglichkeiten des Einzel-
handels _____________________________________________61
2.3.2.1 Raumordnungsgesetz und Landesplanungsgesetz Baden-
Wurttemberg______________________________________62
2.3.2.2 Baugesetzbuch und Baunutzungsveioidnung______________65
Das Markte- und Zentrenkonzept Freiburg_________________69
3.1 Ausgangslage der Entwicklung des Markte- und Zentrenkonzeptes__69
3.1.1 Die Einzelhandelsentwicklung in Freiburg von 1984 bis 1990 ___70
3.1.1.1 Die Verkaufsflachenentwicklung nach Stadtbereichen_______70
3.1.1.2 Betriebszahlen und durchschnittlicbe BetriebsgrdSen______72
3.1.1.3 Umsatzentwicklung im Einzelhandel nach Stadtbereichen____74
3.1.1.4 Die Einzelhandelsbedeutung des Oberzentrums Freiburg____75
3.1.1.5 Fazit aus der Einzelhandelsentwicklung von 1984 bis 1990 __ 77
3.2 Die Entwicklungsstufen des Freiburger Markte- und Zentren
konzeptes_________________________________________________78
3.2.1 Die erste Stufe - Sicherung des Ist-Zustandes_______________79
3.2.1.1 Ziele des Marktekonzeptes___________________________79
3.2.1.2 Instrumente der 1. Stufe des Markte- und Zentrenkonzeptes _ 80
3.2.1.3 Zerkaufsflachenprognosen___________________________85
3.2.2 Flachenangebotsstrategie - das Konzept der 2. Stufe__________86
3.2.2.1 Zentrenhierarchie und Sektorenmodell als raumliches
Verteilungskonzept_________________________________86
3.2.2.2 Verkaufsflachenprognose als Grundlage fiir die
Flachenangebotsstrategie____________________________90
3.2.3 Diskussionsprozess zum Markte- und Zentrenkonzept Freiburg__94
3.2.3.1 Entwicklungshemmnis fiir den Einzelhandel in Freiburg_____95
3.2.3.2 Abwanderung des Einzelhandels in das Umland____________96
3.2.3.3 Verscharfung der Wettbewerbssituation im Einzelhandel____96
3.2.4 Fazit zum Entwicklungsprozess___________________97
4, Wirkungsanalyse zum Markte- und Zentrenkonzept Freiburg___99
4.1 Methodik__________________________________________________99
4.2 Ergebnisse der Vergleichsuntersuchung 1999___________________101
4.2.1 Einzelhandelssituation in Freiburg 1999 __________________101
4.2.1.1 Verkaufsflachenausstattung nach 5tadtbereichen und
Frist igkeit_______________________________________101
4.2.1.2 Verkaufsflachenausstattung nach Stadtbereichen und
Zentrenrelevanz__________________________________102
4.2.1.3 Die Betriebsstruktur_______________________________103
4.2.1.4 Der Einzelhandelsumsatz in Freiburg__________________110
4.2.1.5 Einzelhandelsumsatz in Freiburg nach Zentrenrelevanz der
Sortimente______________________________________111
4.2.1.6 Die Einzelhandelsbedeutung des Oberzentrums Freiburg___112
4.2.2 Umsatzherkunft______________________________________113
4.3 Veranderung der Einzelhandelssituation von 1984 bis 1999_______115
4.3.1 Verkaufsflachenentwicklung____________________________115
4.3.1.1 Verkaufsflachenentwicklung nach Stadtbereichen_________115
4.3.1.2 Verkaufsflachenentwicklung in den Stadtteilen___________118
4.3.1.3 Verkaufsflachenentwicklung nach Zentrenrelevanz an
peripheren Standorten_____________________________121
4.3.1.4 Fazit zur raumlichen Verkaufsflachenentwicklung von 1984
bis 1990 ________________________________________124
4.3.2 Umsatzentwicklung___________________________________125
4.4 Zur Wirksamkeit des Markte- und Zentrenkonzeptes_____________127
4.4.1 Bewertungsergebnisse________________________________129
4.4.1.1 Entwicklung eines dezentralen Zentrensystems___________129
4.4.1.2 Steuerung der Flachenzuwachse des Einzelhandels auf
stadtebaulich, verkehrlich und strukturell richtige Standortel30
4.4.1.3 Sicherung der verbrauchernahen Versorgung innerhalb der
Wohnquartiere___________________________________131
4.4.1.4 Stadt der kurzen Wege_____________________________132
4.4.1.5 Sicherung der Gewerbeflachen fur das Handwerk und das
Produzierende Gewerbe____________________________132
4.4.2 Das Markte- und Zentrenkonzept Freiburg vor dem Hintergrund
gesellschaftlicher Entwicklungen________________________132
4.5 Grenzen des Markte- und Zentrenkonzeptes____________________134
iii
4.5.1 Mietpreise und Filialisierung___________________________134
4.5.2 Betriebstypenentwicklung______________________________135
4.5.3 Forderung der Nutzungsmischung und Erhohung der
Aufenthaltsqualitat___________________________________136
5. Regionalplanerische Konsequenzen aus den Erfahrungen mit
dem Markte- und Zentrenkonzept Freiburg________________137
6. Schlussbemerkungen___________________________________141
Literaturverzeichnis 145
iv
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