Dingliche Rechte als städtebauliche Gestaltungsmittel
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Frankfurt am Main [u.a.]
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Inhaltsübersicht
A. Einleitung 1
I. Aktuelle Problemstellungen 1
II. Entwicklung des Einsatzes dinglicher Rechte 2
III. Gegenstand und Gang der Darstellung 4
B. Dingliche Rechte des Zivilrechts 7
I. Dienstbarkeiten 8
II. Erbbaurecht 23
III. Vormerkung 32
IV. Zusammenfassung 33
C. Einsatzbereiche dinglicher Rechte zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben 35
I. Außerhalb des Städtebaus 35
II. Einsatz dinglicher Rechte zu Zwecken des Städtebaus 38
III. Zusammenfassung 42
D. öffentlich-rechtliche Schranken beim Einsatz dinglicher Rechte 45
I. Die Formenwahlfreiheit der Gemeinde 45
II. Lehre vom Verwaltungsprivatrecht 54
III. Zulässigkeit privatrechtlichen Handelns zu städtebaulichen Zwecken 60
IV. Begründung von dinglichen Rechten 66
V. Materielle Bindung der Gemeinde 89
E. Durchsetzung dinglicher Berechtigungen 115
I. Im Verwaltungsverfahren 115
II. Im Klageweg 127
F. Vergleich der öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Instrumente 131
I. Inhaltliche Belastung des Eigentums 131
II. Dauer und Umfang der Steuerungswirkung 135
III. Kosten 150
IV. Rechtsschutz 159
V.Zusammenfassung 162
G.Zusammenfassung 165
Literaturverzeichnis 167
IX
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung 1
I. Aktuelle Problemstellungen 1
II. Entwicklung des Einsatzes dinglicher Rechte 2
1. Mittelalterlicher und absolutistischer Städtebau 2
2.19. Jahrhundert 2
3. Die erste Hälfte des 20. Jahrhunderts 3
4. Die zweite Hälfte des 20. Jahrhunderts 4
III. Gegenstand und Gang der Darstellung 4
B. Dingliche Rechte des Zivilrechts 7
I. Dienstbarkeiten 8
1. Inhaltliche Voraussetzungen 8
a. Ausschluss der Verpflichtung zu einem aktiven Tun 8
aa. Formelle Geltung des Grundsatzes 8
bb. Faktischer Zwang 8
b. Beschränkung von tatsächlichen Handlungen 11
c. Kein inhaltsgleiches gesetzliches Verbot 12
d. Grundstücksbezogener Vorteil 13
aa. Art des Vorteils 13
bb. Vorteil bei öffentlich-rechtlicher Zielsetzung 13
cc. Vorteil bei beschränkter persönlicher Dienstbarkeit 14
e. Sachenrechtlicher Bestimmtheitsgrundsatz 15
2. Formelle Anforderungen 15
a. Bestellungsakt 15
b. Abgrenzung zur öffentlichen Last 16
3. Wirkung und Dauer der rechtlichen Bindung 17
a. Dauer 17
aa. Erlöschen der Dienstbarkeit 17
aaa. Aufhebung 17
bbb. Gesetzliche Erlöschenstatbestände 18
ccc. Hoheitlicher Akt 18
ddd. Grundsatz der Endlichkeit der Dienstbarkeiten 19
bb. Anspruch auf Unterlassung der Ausübung 19
b. Dynamische inhaltliche Anpassung 21
aa. Auslegung 21
bb. Ergänzende Auslegung 21
II. Erbbaurecht 23
1. Inhalt und Ausgestaltung 24
a. Gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts 24
b. Vertragliche Regelungen als Inhalt des Erbbaurechts 25
aa. Errichtung und Nutzung des Bauwerks 26
bb. Heimfallanspruch 27
cc. Ausschluss und Beschränkung von Ausgleichsansprüchen 28
2. Formelle Anforderungen 29
a. Bestellungsakt 29
b. Eigentümererbbaurecht 30
3. Wirkung und Dauer des Erbbaurechts 30
X
a. Wirkung 30
b. Dauer der Bindung 31
aa. Aufhebung 31
bb. Zeitablauf. 31
cc. Heimfall 31
III. Vormerkung 32
IV. Zusammenfassung 33
C. Einsatzbereiche dinglicher Rechte zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben 35
I. Außerhalb des Städtebaus 35
1. Naturschutz 35
2. Denkmalschutz 36
a. Zugangssicherung 36
b. Nutzungsbeschränkung 36
3. Wohnungsbauförderung 36
4. Straßenwesen 37
5. Zusammenfassung 37
II. Einsatz dinglicher Rechte zu Zwecken des Städtebaus 38
1. Baugestaltung und Ökologie 38
2. Bewältigung von Nutzungskonflikten 39
3. Beseitigung von Niederschlagswasser 39
4. Besondere Anforderungen an den Kreis der Grundstücksnutzer 40
a. Fremdenverkehrsdienstbarkeiten 40
b. Studentenappartements 41
5. Zweckbindung privilegierter Vorhaben im Außenbereich 41
6. Ausdifferenzierung von Baugebietstypen 42
III. Zusammenfassung 42
D. Öffentlich-rechtliche Schranken beim Einsatz dinglicher Rechte 45
I. Die Formenwahlfreiheit der Gemeinde 45
1. Privatrechtsfähigkeit der Gemeinde 45
2. Reichweite der Formenwahl 48
a. Fiskalische Hilfsgeschäfte und erwerbswirtschaftliche Betätigung 48
b. Aufgabenerfüllung in Privatrechtsform 50
aa. Einzelzuweisung privatrechtlicher Handlungsformen 52
bb. Gesetzliche Verleihung der Wahlfreiheit 52
cc. Wahlfreiheit als Problem der Rechtsbindung der Verwaltung 53
II. Lehre vom Verwaltungsprivatrecht 54
1. Grundrechtsbindung der Verwaltung in Privatrechtsform 54
2. Bindung an sonstiges Verfassungsrecht 55
3. Geltung des VwVfG und der Grundsätze des allg. Verwaltungsrechts 55
III. Zulässigkeit privatrechtlichen Handelns zu städtebaulichen Zwecken 60
l.BauGB 60
a. Kodifikations- und Planmäßigkeitsprinzip des BauGB 61
b. Prinzip der Planungspflicht aus § 1 Abs. 3 BauGB 62
c. Bodenrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben 63
d. Grundsatz der Konfliktbewältigung 63
2. Satzungsform als Grenze der Wahlfreiheit 65
IV. Begründung von dinglichen Rechten 66
1. Bestellung an gemeindeeigenen Grundstücken 67
XI
a. Zwischenerwerb der Gemeinde 67
aa. Hoheitlicher Erwerb 67
aaa. Planakzessorische Enteignung 67
bbb. Enteignung im unbeplanten Innenbereich 68
ccc. Vorkaufsrechte 69
bb. Freihändiger Erwerb 73
aaa. Besondere Stellung der Gemeinde am Bodenmarkt 73
bbb. Schutz des privaten Vertragspartners 76
ccc. Grundstückskauf als Vorwegnahme planerischer Entscheidung .78
b. Monopolstellung der Gemeinde 81
2. Bestellung an fremden Grundstücken 81
a. Zulässigkeit des Vertrags zur Begründung von Dienstbarkeiten 82
b. Rechtsnatur des Vertrags 85
c. Vorwegnahme der Abwägung 89
V. Materielle Bindung der Gemeinde 89
1. Grundrechte 89
a. Artikel 14 GG 90
aa. Institutsgarantie 90
bb. Subjektives Abwehrrecht 92
aaa. Erwerb belasteten Grundeigentums 93
bbb. Belastung von Grundstücken im Privateigentum 93
b. Artikel 3 Abs. 1 GG 95
aa. Vorliegen einer Ungleichbehandlung 95
bb. Willkürverbot 96
cc. Außenwirkung des städtebaulichen Konzepts 96
aaa. Selbstbindung durch Verwaltungspraxis 96
bbb. Selbstbindung durch städtebauliches Konzept 97
2. Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.... 98
a. Schonende Ausübung von Dienstbarkeiten 98
b. Anwendung des Grundsatzes der schonenden Ausübung auf die
dinglichen Berechtigungen der Gemeinde 100
c. Konsequenzen aus der Anwendung der Schonungspflicht 102
aa. Geeignetheit 103
bb. Erforderlichkeit 104
cc. Angemessenheit 104
aaa. Interessen des Grundstücksnutzers 105
bbb. Interessen der Kommune 106
3. Konkretisierung des Vorteilserfordernisses durch das
öffentliche Interesse 107
a. Zivilrechtliche Konkretisierung 107
b. Öffentliches Interesse als Grundlage und
Grenze staatlichen Handelns 108
aa. Bindung an das öffentliche Interesse 108
bb. Bestimmung des öffentlichen Interesses 108
c. Öffentliches Interesse an der Beschränkung der Grundstücksnutzung .110
aa. Ausgleich divergierender Nutzungsinteressen 110
bb. Interesse an Gestaltungspflege. 111
cc. Umweltschutz 112
HI
4. Abschließender Festsetzungskatalog 112
E. Durchsetzung dinglicher Berechtigungen 115
I. Im Verwaltungsverfahren 115
1. Im Baugenehmigungsverfahren 115
a. Gemeinde als untere Bauaufsichtsbehörde 115
aa. Begriff der „privaten Rechte Dritter in § 75 Abs. 3 S. 1 BauO NW....116
bb. Berücksichtigung der privaten Rechte der Gemeinde 117
b. Gemeinde im sonstigen kreisangehörigen Raum 120
aa. Verweigerung des Einvernehmens nach § 36 BauGB 121
bb. Verweigerung des Einvernehmens nach § 86 Abs. 5 BauO NW 122
cc. Anspruch der Gemeinde auf Berücksichtigung ihrer dinglichen
Berechtigungen 122
2. Genehmigungsfreistellungsverfahren und genehmigungsfreie Vorhaben. 123
3. Verwendung des Wissens aus hoheitlicher Tätigkeit 125
II. Im Klageweg 127
1. Rechtsweg 127
2. Statthafte Klagearten 128
a. Leistungsklagen 128
b. Feststellungsklage 128
3. Rechtsschutzbedürfnis 129
4. Anspruchsgrundlagen 130
F. Vergleich der öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Instrumente 131
I. Inhaltliche Belastung des Eigentums 131
1. Abgrenzung dinglicher Rechte von
Inhalts- und Schrankenbestimmungen 131
2. Doppelsicherung der gemeindlichen städtebaulichen Zielsetzungen 133
II. Dauer und Umfang der Steuerungswirkung 135
1. Befristung der baulichen Nutzung 135
a. Städtebauliche Problemstellung 135
b. öffentlich-rechtliche Steuerungsmöglichkeiten 136
c. Zivilrechtliche Steuerungsmöglichkeiten 137
aa. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit 137
aaa. Bedingte und befristete Verbotsdienstbarkeit 137
bbb. Dinglicher Verzicht auf Ersatzansprüche 140
bb. Erbbaurecht 141
2. Anpassungsfähigkeit 144
a. Disponibilität 144
b. Dynamische Anpassung 146
3. Geltungsverlust 147
III. Kosten 150
1. Begründung der Rechtsbindung 151
2. Zwangsweise Durchsetzung der Verpflichtungen 154
3. Steuerliche Belastungen 156
a. Bestellung von Dienstbarkeiten 156
b. Durchführung von Zwischenerwerbsmodellen 156
aa. Grunderwerbsteuer 156
bb. Körperschaftsteuer 157
aaa. Betrieb gewerblicher Art 157
XIII
bbb. Ausschluss der Steuerpflichtigkeit 158
ccc. Höhe der steuerlichen Belastung 159
IV. Rechtsschutz 159
1. Rechtsweg 160
2. Beachtlichkeit von Verfahrensfehlern und Formvorschriften 160
3. Prüfungsmaßstab 161
V.Zusammenfassung 162
G.Zusammenfassung 165
Literaturverzeichnis 167
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