Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen ein Leitfaden für Theorie und Praxis
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| Vorheriger Titel: | Maier, Kurt M. Risikomanagement im Immobilienwesen |
|---|---|
| 1. Verfasser: | |
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main
Knapp
2004
|
| Ausgabe: | 2., überarb. und erw. Aufl. |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
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| adam_text | Inhalt
Vorwort................................................................... XIV
Kapitel i: Risiko und Risikomanagement
1.1 Risiko-mehr als eine finanzwirtschaftliche Zielgröße ........
ι
1.2 Rendite und Risiko: Elemente des Wohlstandes................ 3
1.3 Risikokategorien und Risikoarten im Immobilienwesen.......
ю
1.3.1 Eindimensionale und zweidimensionale Risiken ....................
ю
1.3.2 Ouantifizierbare und nicht quantifizierbare Risiken................. 11
1.3.3 Systematische und unsystematische Risiken........................ 12
1.3.4 Existenzielle und finanzielle Risiken ................................ 13
1.3.5 Risiken im Immobilienwesen ....................................... 14
- — -- I
1.4 Aktives RisikomanagemenLÄJ^otwendiger
Prozess
......... 15
1.4.1 Risikoanalyse...............*..
ż. .
:V. J~*-.. ■:■......................... 16
1.4.2 Risikopolitik................. ....................................... 18
1.4.3 Risikokontrolle ..................................................... 22
1.5 Zins- und Rentenrechnung
als Instrumente des Risikomanagements....................... 23
1.5.1 Einfache Zinsrechnung und Zinseszinsrechnung.................... 24
1.5.2 Unterjährliche Verzinsung und Zinseszinsrechnung................. 24
1.5.3 Nachschüssige und vorschüssige Rentenzahlungen................. 26
1.5.4 Ewige Rente........................................................ 27
1.5.5 Barwertkonzept und
Duration
als Risikomaß ....................... 28
1.6 Wichtige Kennzahlen des Risikomanagements ................ 30
1.6.1 Erwartungswert zur Berechnung unsicherer Renditen .............. 30
1.6.2 Varianz, Standardabweichung und Volatilität als Risikomaße ....... 31
1.6.3 Kovarianz und Korrelationskoeffizient
als Maße des Zusammenhanges.................................... 34
1.6.4 Ausfallwahrscheinlichkeit und Value-at-Risk
als eindimensionale Risikomaße.................................... 35
1.6.5 Betafaktor als Maßgröße für das systematische Risiko .............. 37
1.6.6 Residualvolatilität als Maßgröße für das unsystematische Risiko___ 38
VI
Inhalt
Kapitel 2: Risikopotenziale der Immobilieninvestition
2.1 Investitionsentscheidungen im Immobilienwesen............. 41
2.2 Immobilieninvestoren·. Zielsetzungen und Motive............. 42
2.2.Ί
Investorengruppen................................................. 42
2.2.2 Zielsetzungen der Investoren ....................................... 44
2.2.3 Motive beim Immobilienerwerb.................................... 45
2.3 Investitionsobjekte im Immobilienwesen ...................... 45
2.3.1 Definition des Aktionsraums ....................................... 45
2.3.2 Besonderheiten und Risikopotenziale des Wirtschaftsgutes Immobilie . 46
2.3.3 Besonderheiten und Risikopotenziale des Wirtschaftsgutes Boden .. 50
2.4 Besonderheiten des Immobilienmarktes ....................... 52
2.4.1 Segmente des Immobilienmarktes ................................. 52
2.4.2 Immobilienmärkte und Finanzmärkte .............................. 54
2.4.3 Immobilienmarkt-ein unvollkommener Markt..................... 56
2.5 Wohnimmobilien ................................................ 57
2.5.1 Markt für Wohnimmobilien ........................................ 57
2.5.2 Anbieterund Nachfragerauf dem Markt für Wohnimmobilien...... 58
2.5.3 Risikopotenziale am Wohnungsmarkt .............................. 59
2.6 Gewerbeimmobilien ............................................. 60
2.6.1 Gewerbeimmobilie versus Wohnimmobilie......................... 60
2.6.2 Büroimmobilien.................................................... 62
2.6.3 Handelsimmobilien ................................................ 64
2.6.4 Beherbergungsimmobilien ......................................... 67
2.6.5 Freizeitimmobilien ................................................. 68
2.6.6 Mehrfunktional-genutzte Immobilien .............................. 70
2.7 Indirekte Immobilieninvestitionen.............................. 71
2.7.1 Indirekte Immobilienbeteiligung versus Direkterwerb .............. 71
2.7.2 Geschlossene Immobilienfonds .................................... 73
2.7.2л
Charakteristika............................................... 73
2.J.2.2 Ertragsdeterminanten und Risikopotenziale .................. 75
2.7.3 Offene Immobilienfonds ........................................... 76
2.7.3.7 Charakteristika .............................................. 76
2.J.3.2 Ertragsdeterminanten und Risikopotenziale .................. 78
2.7.4 Immobilienaktien .................................................. 80
2.74.7
Charakteristika
.............................................. 80
2.J.4.2 Ertragsdeterminanten und Risikopotenziale .................. 81
2.7.5 Kriterien zur Bestimmung der Risikopotenziale
bei Immobilieninvestitionen........................................ 83
Inhalt
VII
Kapitel 3: Risikopotenziale der Immobilienfinanzierung
3.1 Immobilienfinanzierung im Wandel ............................ 85
3.1.1 Immobilienfinanzierung als Teildisziplin der Finanzwirtschaft: ...... 85
3.Ί.2
Immobilienfinanzierung und Finanzierungsobjekte................. 86
3.1.3 Nachfrager nach Immobilienfinanzierungen........................ 88
3.1.4 Anbieter und deren Marktanteile................................... 89
3.1.5 Aufgabenfelder der Immobilienfinanzierung ....................... 94
3.2 Traditionelle Formen der Immobilienfinanzierung............. 97
3.2л
Finanzierung mit Hypothekarkrediten .............................. 97
3.2.7.7 Finanzierungsarten.......................................... 97
3.2.7.2 Besicherung ................................................. 98
3.2.7.3 Bewertungen................................................ 100
3.2.7.4 Fristigkeit Darlehenslaufzeit ................................. 102
3.2.7.5 Fristigkeit:Zinsbindungsdauer................................ 103
3.2.7.6 Tilgungsmodalitäten ........................................ 104
3.2.7.7 Konditionsvielfalt............................................ 105
3.2.7.5 Risikoarten .................................................. 106
3.2.7.9 Private Wohnungsbaufinanzierung versus
gewerbliche Immobilienfinanzierung......................... 109
3.2.2 Finanzierung mit Bauspardarlehen ................................. 110
3.2.2.7 Wesen des Bauspardarlehens................................. 110
3.2.2.2 Risikopotenziale der Bausparfinanzierung .................... 112
3.2.3 Finanzierung mit Versicherungsdarlehen ........................... 113
3.2.3.7 Wesen des Versicherungsdarlehens ........................... 113
3.2.3.2 Risikopotenziale des Versicherungsdarlehens.................. 114
3.2.4 Finanzierung in Fremdwährung (Dr. Karl Herbert Graf) .............. 116
3.2.4
л
Wesen einer Fremdwährungsfinanzierung....................
π
6
3.2.4.2 Risikqfelder einer Fremdfinanzierung......................... 117
3.2.5 Finanzierung durch (Immobilien-)Leasmg (Dr. Karl Herbert Graf) ___ 119
3.2.5.7 Wesen und Funktionsweise................................... 119
3.2.5.2 Vertragsformen.............................................. 121
3.2.5.3 Finanzierung des Leasinggebers/der Objektgesellschaft....... 122
3.2.5.4 Grundlegende steuerliche Aspekte............................ 122
3.2.5.5 Risikofelder des Immobilienleasing ........................... 123
3.3 Neuere Formen der Immobilienfinanzierung (Dr. Karl Herbert Graf) 125
3.3.1 Mezzanine-Finanzierung........................................... 125
3.3.7.7 Wesen und Merkmale von Mezzanine-Finanzierungen ........ 125
3.3.7.2 Beispiele für Mezzanine-Finanzierungsmodelle ............... 126
3.3.7.3 Risikofelder von Mezzanine-Finanzierungen .................. 128
VIII Inhalt
3.3.2 Projektfinanzierung ................................................ 12g
3.3.2.7 Wesen und Anwendungsbereich.............................. 129
3.3.2.2 Charakteristische Merkmale von Projektfinanzierungen....... 130
3.3.2.3 Finanzierungsinstrumente ................................... 133
3.3.2.4 Phasen der Abwicklung von Projekten ........................ 134
3.3.2.5 Organisationsformen ........................................ 134
3.3.2.6 Risikofelder bei Projektfinanzierungen ........................ 135
3.3.3
Mortgage Backed Securities
(MBS) ................................. 138
3.3.3.7 Wesen und Merkmale ....................................... 138
3.3.3.2 Modell einer MBS-Transaktion................................ 139
3.3.3.3 Bonitätssicherungsmaßnahmen
(credit enhancement)........
141
3.3.3.4 Vergleich zwischen MBS-Transaktionen und
Pfandbriefrefinanzierungen.................................. 142
3.3.3.5 Risikofelder bei MBS-Transaktionen ........................... 144
3.4 Innovative Formen der Immobilienfinanzierung
im Überblick (Dr. Karl Herbert Graf) ............................... 145
3.4л
Determinanten veränderter und sich verändernder Bedarfsprofile .. 146
3.4.2
Property Securitisation
............................................. 147
3.4.3 Immobiliemndexbasierte Genusssche me........................... 148
3.4.4
Real Estate
Investment Trusts (REITs)................................ 150
3.5 Konditionsbestandteile als Determinanten des Risikos........ 150
3.5.1 (Nominal-)Zins und seine Determinanten .......................... 150
3.5.2 Effektivzinsermittlung und Preisangabenverordnung............... 152
3.5.3 Tilgungsrechnung: Komponenten des Annuitätendarlehens ........ 153
3.5.4 Abrechnungskurs und Damnum.................................... 156
3.5.5 Die
Disagio-Falle
................................................... 158
3.5.6 Kapitalkosten bei Umfinanzierungen und „Störungen im
Cashflow
i6i
3.5.6.7 Zins- und Tilgungsverrechnung............................... 161
3.5.6.2 Bereitstellungszinsen (stand
by fee)
...........................
1
61
3.5.6.3 Vorfälligkeitsentschädigung
(early repayment penalty)
........ 162
3.5.6.4 Sondertilgungsrecht......................................... 164
Kapitel 4:
Management
des Konjunkturrisikos
4.1 Das allgemeine Marktrisiko: Spiegelbild des Investitionsverhaltens 167
4.2 Gesamtkonjunktur und Risikopotenziale....................... 168
4.3 Makroökonomische Determinanten der Immobilienkonjunktur 172
4.4 Regressionsanalyse als Instrument des Risikomanagements . 175
4.4.1 Mathematisch-statistischer Ansatz................................. 175
4.4.2 Zum Dateninput beim Regressionsansatz .......................... 177
4.4.3 Zeitliche Wirkungsverzögerungen .................................. i78
4.4.4 Regressionsrechnung als
„tool
des Risikomanagements............ 178
Inhalt
IX
4.5 Empirische Analyse der Determinanten des Immobilienmarktes 179
4.6 Prognose der Immobilienmarktentwicklung................... 180
Kapitel 5: Management des unsystematischen Risikos
5.1 Das unsystematische Risiko ..................................... 183
5.2 Grundlagen des
Portfolio Selection
Modells.................... 185
5.2.1 Prämissen der Portfolio-Theorie .................................... 185
5.2.2 Die
interpretation
der Markowitz-Diversifikation ................... 186
5.2.3 Ein einfaches Beispiel: Immobilienaktie und Immobilienfonds ...... 187
5.2.3.7 Ausgangssituation........................................... 187
5.2.3.2 Ermittlung der Parameter.................................... 188
5.2.3.3 Graphische Darstellung in einem Ertrags-Risiko-Diagramm ... 189
5.2.3.4 Ergebnisse................................................... 189
5.2.4 Effiziente und optimale Portefeuilles ............................... 189
5.3
Asset Allocation
mit Immobilien ................................ 191
5.3.1 Strategische
Asset Allocation.......................................
191
5.3.2 Taktische
Asset Allocation
mit Immobilien.......................... 191
5.3.3 Besonderheiten bei der Portfoliokonstruktion mit Immobilien ...... 193
5.3.3.7
(Portfolio-)Theorie
und
(Immobilien-)Praxis
................... 193
5.33.2 Normalverteilung der Renditen............................... 194
5.3.3.3 Immobilien: eine nicht standardisierte
Assettasse
............ 194
5.3.3.4 Verfügbarkeit und Verarbeitung von Daten ................... 195
5-3-3-5 Qualifizierte Ausbildung vermindert Know-how-Risiken....... 195
5.4 Analysen zur Steuerung des unsystematischen Risikos
5.4.1 Die Standortanalyse................................................ 196
5.4.7.7 Makrostandort und seine Risikopotenziale.................... 197
5.4.7.2 Mikrostandort und seine Risikopotenziale..................... 199
5.4.2 Objekt- oder Gebäudeanaiyse ...................................... 200
5.4.3 Bewertung des unsystematischen Risikos .......................... 202
5.4.4 Portfoliotheoretische Risikoanalyse von Einzelobjekten ............. 202
5.4.5 Das Markt- und Objektchancen-Modell............................. 204
5.4.5.7 Das Konzept................................................. 204
5.4.5.2 Determinanten: Auswahl und Gewichtung ................... 205
5.4.5.3 Risikovisualisierung von Immobilienbeständen................ 208
5.5 Resümee.......................................................... 210
X
Inhalt___________________________________________________________________
Kapitel 6: Management des Investitionsrisikos
6.1 Dimensionen des Investitionsrisikos............................ 213
6.2 Ouantifizierbare Determinanten des
Cashflows
............... 215
6.2.1 Mieteinnahmen.................................................... 216
6.2.2 Wertveränderungen................................................ 217
6.2.3 Subventionen ...................................................... 218
6.2.4 Einmalige investitionsauszahlungen beim Erwerb oder Bau ........ 219
6.2.5 Einmalige Investitionsauszahlungen für Grund und Boden ......... 219
6.2.6 Laufende Auszahlungen............................................ 220
6.2.7 Laufende Einzahlungs- bzw. Auszahlungsüberschüsse.............. 221
6.2.8. Finanzierungszahlungen (Kapitalkosten) ........................... 221
6.3 Renditearten und Risikomanagement.......................... 221
6.3.1 Wirtschaftlichkeitsberechnung..................................... 222
6.3.2 Rentabilitätsvergleichsrechnung.................................... 223
6.3.3 Praktikerverfahren der Renditeberechnung ......................... 225
6.3.3.7 Anfangsrendite.............................................. 225
6.3.3.2 Brutto- und Nettorendite .................................... 225
6.3.3.3 Steueradjustierte Renditen ................................... 226
6.3.4 Methoden der Renditeberechnung ................................. 227
6.3.4.7 Arithmetische Methode...................................... 227
6.3.4.2 Geometrische Methode ...................................... 227
6.3.4.3 Logarithmische Methode..................................... 228
6.4 Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung.............. 229
6.4.1 Charakteristika der dynamischen Verfahren der Investitionsrechnung 229
6.4.2 Kapitalwertmethode ............................................... 231
6.4.3 Methode des internen Zinsfußes ................................... 234
6.4.4 Vollständiger Finanzplan ........................................... 236
6.5 Fallstudien: Vorteilhaftigkeitskriterien im Risikomanagement 240
6.6 Investitionsrechnung und Unsicherheit ........................ 256
6.6.1 Korrekturverfahren................................................. 256
6.6.2 Sensitivitätsanalyse ................................................ 257
6.6.3 Szenariotechnik.................................................... 257
6.6.4 Monte-Carlo-Methode ............................................. 257
6.6.5 Fallstudien: Sensitivitätsanalyse und Szenariotechnik............... 258
Inhalt
XI
Kapitel 7: Management von Bewertungsrisiken
7.1 Immobilienbewertung: System oder Willkür?.................. 261
7.2 Wertkonzepte .................................................... 263
7.3 Innerer Wert: Benchmark des Risikomanagements............ 265
7.4 Determinanten der Wertentwicklung .......................... 266
7.5 Wertermittlungsverfahren und Risikomanagement........... 267
7.5.1 Vergleichswertverfahren ........................................... 267
7.5.2 Sachwertverfahren................................................. 269
7.5.3 Ertragswertverfahren .............................................. 271
7.5.4 Wertermittlung nach nicht normierten Verfahren .................. 273
7.5.5 Discounted-Cash-Flow-Methode (Barwertmethode) ................ 274
7.5.6 Beleihungswert und DCF-Methode................................. 277
7.6 Bewertung und Risikomanagement ............................ 279
Kapitel 8: Management des Kapitalstrukturrisikos
8.1 Kapitalstruktur und Immobilienfinanzierung.................. 281
8.1.Ί
Merkmale des Eigen- und Fremdkapitals............................ 281
8.1.2 Formen und Arten des Eigen-und Fremdkapitals ................... 282
8.1.3 Kapitalstrukturrisiko und seine Quantifzierung ..................... 284
8.1.4 Leverage-Effekt: Wirkung und Grenzen.............................. 285
8.1.5 Optimale Kapitalstruktur und ihre Determinanten.................. 286
8.2 Kapitalstruktur und Finanzplanung............................. 287
8.2.1 Planung als Instrument des Risikomanagements ................... 287
8.2.2 Kapitalbedarfsrechnung............................................ 288
8.2.2.1 Ermittlung der Cesamtkosten................................. 288
8.2.2.2 Ermittlung des Eigenkapitals ................................. 290
8.2.2.3 Ermittlung des Fremdkapitalbedarfs .......................... 292
8.2.3 Finanzierungspläne ................................................ 292
8.2.4 Ermittlung des Finanzierungspotenzials............................ 293
8.2.5 Interessengegensätze zwischen Bank- und Immobilienwesen....... 297
Kapitel 9: Management des Zinsänderungsrisikos
9.1 Volatilität an den Finanzmärkten ............................... 299
9.1.1 Wesen des Zinsänderungsrisikos ................................... 299
9.1.2 Ziele des Zinsmanagements........................................ 300
XII Inhalt
9.2 Traditionelle Instrumente des Zinsmanagements.............. 302
9.2.1 Gleitzinsvereinbarung (Roll-over-Verzinsung) ....................... 303
9.2.2 Festzinsvereinbarung............................................... 304
9.2.3 Vereinbarung einer Zinsbindungsfrist .............................. 304
9.2.4 Roll-over-Kredit versus Zinsfestschreibung.......................... 306
9.2.5 Portfoliotheorie·. Senkung der Kreditkosten durch Diversifikation___ 308
9.3 Innovative Instrumente des aktiven Zinsmanagements....... 309
9.3.1
Forward
Rate Agreements (FRAs) ................................... 310
9.3.2 Zinsswaps.......................................................... 314
9.3.3 Zinsforwards und Zinsfutures ...................................... 316
9.3.4 Zinsoptionen....................................................... 318
9.3.5
Caps, Floors
und
Collars ............................................
320
9.4 Fallbeispiele: Risikomanagement mit innovativen Instrumenten 323
9.4.1 Zinsmanagement mit
Forward
Rate Agreements ................... 323
9.4.2 Festzinsdarlehen versus variabler Verzinsung....................... 325
9.4.3 Zinsswap: Komparative Kostenvorteile.............................. 326
9.4.4 Ermittlung der effektiven Zinsobergrenze........................... 328
Kapitel 10: Management von Cashflow-Risiken
(Prof. Dr. Hans-Peter Steinbrenner)
10.1 Bewertung von
Cashflows
aus Forderungen ................... 329
10.1.1 Verbriefung von Vermögensrechten steigert die Performance....... 329
10.1.2 Anleihetypen - eine Übersicht...................................... 331
10.1.3
Straight-Bonds
..................................................... 332
70.7.3.7 Konstruktion................................................ 332
70.7.3.2 Traditionelle Beurteilungsziffern: Laufende Verzinsung
und Effektivverzinsung ...................................... 333
70.7.3.3 Yield-to-Maturity zum Bewerten von
Straight-Bonds
......... 334
70.7.3.4 Implizite Yield-to-Maturity als Entscheidungskriterium ....... 339
10.1.4 Zerobonds.......................................................... 342
70.7.4.7 Konstruktion................................................ 342
ю.1.4.2
Wie mit Strippen Geld verdient werden kann................. 342
юл.4.3
Zerosätze zum Bewerten von Nullkupon-Anleihen............ 344
10.1.5 Stufenzinsanleihen - Bewerten mit Zerosätzen..................... 350
10.1.6 Floating Rate Notes ................................................ 350
7O.7.6.7
Konstruktion.................................................
35O
ЮЛ.6.2
Forward
Rates zum Bewerten von Floatern................... 352
Inhalt XIII
10.1.7 Sensitivität des Barwerts von
Cashflows
............................ 357
70.7.7.7 Renditeinduzierte Kursrisiken bei
Straight-Bonds
............. 357
70.7.7.2 Zinsinduzierte Kursrisiken von Zerobonds..................... 360
70.7.7.3
Duration
als Kennziffer für renditeinduzierte Kursrisiken...... 360
70.7.7.4 Zinssatzänderungsrisiken statt Kursrisiken bei Floatern ....... 365
70.7.7.5 Flexibilität steigert die Performance ......................... 366
70.7.76 Bonitätsinduzierte Kursrisiken ............................... 368
70.7.7:7 Szenarien-Analyse als Grundlage der Investitionsentscheidung 374
1O.2
Einsatz
Mon
Zinsinstrumenten im Schuldenmanagement..... 377
10.2.1 Forward-Darlehen.................................................. 377
Ю.2.2
Feste oder variable Verzinsung des Kredits.......................... 381
70.2.2.7 Die moderne Form des variabel verzinsten Kredits............ 381
Ю.2.2.2
Marktkonforme Zinserwartung des Kreditnehmers........... 382
10.2.2.3 von der Marktmeinung abweichende Zinserwartung des
investors
384
10.2.2.4 Sind variable Zinsen günstiger? .............................. 384
Kapitel 11: Management von Auslandsrisiken
11.1 Immobilienengagement im Ausland: Neue Risikodimensionen . 387
11.2 Systematische und unsystematische Auslandsrisiken ......... 388
11.2.1 Systematische Risiken und deren Indikatoren ....................... 389
77.2.7.7 Gesamtwirtschaftliche Länderrisiken ........................ 389
77.2.7.2 Monetäre Länderrisiken ..................................... 391
77.2.7.3 Spezifische Länderrisiken .................................... 393
11.2.2 Unsystematische Auslandsrisiken und deren Indikatoren ........... 394
77.2.2.7 Immobilienspezifische Auslandsrisiken....................... 394
77.2.2.2 Finanzielle Auslandsrisiken .................................. 395
11.3 Strategien und Instrumente des Managements von Auslandsrisiken 396
11.3.1 Risikoprävention bei Auslandsrisiken im Immobilienwesen ......... 396
11.3.2 Risikoverminderung und Risikoüberwälzung bei Auslandsrisiken
im Immobilienwesen............................................... 397
11.3.3 Risikokompensation bei Auslandsrisiken im Immobilienwesen...... 398
11.4 Risikomanagement mit Kreditderivaten........................ 399
11.4.1 Traditionelle Instrumente zur Steuerung des Kreditrisikos........... 399
11.4.2 Kreditderivate:
Charakteristika
und Produktarten ................... 400
n.4.3 Risikopotenziale beim Einsatz von Kreditderivaten.................. 401
Epilog................................................................... 402
Stichwortverzeichnis ................................................ 403
Literaturverzeichnis.................................................. 407
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