Risiko und Rendite von Immobilieninvestments
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| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Frankfurt am Main
Knapp
2000
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Abbildungsverzeichnis 14
Tabellenverzeichnis 20
Abkürzungsverzeichnis 24
1 Einleitung 27
1.1 Entwicklung an den Finanzmärkten 27
1.2 Entwicklung an den Immobilienmärkten 28
1.3 Problemstellung und Zielsetzung 30
2 Immobilienmärkte, Modelle und Marktteilnehmer 33
2.1 Typisierung der Anlagemärkte 33
2.2 Immobilienmärkte 34
2.2.1 Grundstücksmärkte 36
2.2.2 Wohnungsobjekte 39
2.2.3 Gewerbeobjekte 40
2.2.3.1 Bürogebäude 40
2.2.3.2 Handelsgebäude 41
2.2.4 Betreiberimmobilien 43
2.3 Institutionen an den Immobilienmärkten 44
2.3.1 Initiatoren / Projektentwickler 44
2.3.2 Bauträger / Developer 45
2.3.3 Investoren 46
2.3.4 Banken 48
2.3.5 Makler
49
8
Inhaltsverzeichnis
2.3.6 Öffentliche Hand 49
Renditeberechnungen 51
3.1 Grundlagen der Wertermittlung 51
3.2 Klassische Methoden der Immobilienbewertung 52
3.3 Wertermittlung nach Handels- und Steuerrecht 54
3.4 Wertermittlung nach der Kapitalwertmethode (DCF-Methode) 56
3.4.1 Grundmodell 56
3.4.2 Kalkulationszinsfuß 57
3.4.3 Berücksichtigung der Finanzierung 58
3.4.4 Berücksichtigung von Steuern 59
Risikoberechnungen 63
4.1 Grundlagen 63
4.2 Risikoberechnungen 64
4.2.1 Grundlagen der Risikomessung 64
4.2.2 Subjektive Wahrscheinlichkeiten 67
4.2.3 Statistische Wahrscheinlichkeiten 68
4.2.3.1 Grundmodell 68
4.2.3.2 Berücksichtigung des Zeithorizonts 72
4.2.4 Nichtlineare Systeme 75
4.2.4.1 Grundmodell 75
4.2.4.2 Berücksichtigung des Zeithorizonts 78
4.3 Kapitalmarktmodelle 81
4.3.1 Grundlagen 81
4.3.2 Mean-Variance-Efficiency-Modell 82
4.3.3 Capital-Asset-Pricing-Modell (CAPM) 84
4.3.4 Arbitrage-Pricing-Theorie (APT) 86
4.3.5 Chaos Theorie 87
4.4 Eignung der theoretischen Modelle 90
4.4.1 Grundlagen 90
Inhaltsverzeichnis
9
4.4.2 Eignung der theoretischen Modelle für die Finanzmärkte 90
4.4.2.1 Marktverhalten 90
4.4.2.2 Investoren verhalten 93
4.4.23 Schlußfolgerungen 94
4.4.3 Eignung der theoretischen Modelle für die Immobilienmärkte 95
4.4.3.1 Marktverhalten 95
4.43.2 Investorenverhalten 99
4.433 Bestimmung von Mittelwert und Volatilität bei 103
Immobil ienanlagen
4.43.4 Schlußfolgerungen 108
Risiken bei Immobilieninvestitionen 109
5.1 Entwicklungsphase (Project Development) 109
5.1.1 Standortrisiko 110
5.1.1.1 Scoringmodelle und Benchmarks 111
5.1.1.2 Trendprognosen 112
5.1.13 Standortlehre 113
5.1.1.4 Standortfaktoren 115
5.1.1.5 Makrostandort 117
5.1.1.6 Mikrostandort 121
5.1.2 Genehmigungsrisiko 126
5.1.2.1 Öffentliches Recht 126
5.1.2.1.1 Grundlagen 126
5.1.2.1.2 Genehmigung nach Bauplanungsrecht 128
5.1.2.13 Genehmigung nach Bauordnungsrecht 130
5.1.2.2 Nachbarschutz 132
5.1.23 Umweltrisiken 133
5.13 Produktentwicklungsrisiko 135
5.13.1 Nutzungskonzeption 135
5.13.2 Gebäudekonzeption 136
5.1.33 Ausstattung 138
10
Inhaltsverzeichnis
5.2 Ausführungsphase 141
5.2.1 Baupreisrisiko 143
5.2.2 Fertigstellungsrisiko 146
5.3 Vermarktungsphase 148
5.3.1 Abnahmerisiko 149
5.3.1.1 Leerstandsrisiko 149
5.3.1.2 Marktänderungen 151
5.3.2 Performancerisiko 155
5.3.2.1 Mietzins 158
5.3.2.2 Mietdauer 162
5.3.2.3 Headlines und Incentives 167
5.3.2.4 Mietausfallrisiko 168
5.4 Betriebsphase 170
5.4.1 Substanzrisiko 170
5.4.2 Standortrisiko 174
5.5 Politisches Risiko 176
5.5.1 Zivilrecht 177
5.5.2 Steuerrecht 179
6 Berücksichtigung des Einflusses des Risikos auf die Investition 183
6.1 Grundlagen 183
6.2 Berücksichtigung mehrerer Risikofaktoren 184
6.3 Risikoprofile 187
6.4 Risikoquantifizierung 188
6.5 Cash Flow-Strukturen 192
6.6 Aggregation der Einflüsse 194
6.7 Portfoliorisiko 198
6.8 Korrelationen bei Immobilieninvestitionen 201
6.8.1 Korrelation von Preisentwicklungen verschiedener Marktrisiko-
faktoren 202
6.8.2 Korrelation von Preisentwicklungen im Zeitverlauf 205
Inhaltsverzeichnis
11
6.9 Cash Flow Bewertung 207
6.10 Berechnungsbeispiel Immobilieninvestition 211
6.10.1 Grundlagen 211
6.10.2 Ergebnisse 222
7 Finanzierung von Immobüieninvestitionen 229
7.1 Grundlagen 229
7.2 Finanzierungsformen 231
7.2.1 Interne Finanzierung 232
7.2.2 Externe Finanzierung 233
7.2.3 Finanzierungstitel 234
7.3 Finanzierungskosten 237
7.4 Finanzierungsrisiko 238
7.5 Kreditfinanzierung 239
7.5.1 Finanzierungskosten 241
7.5.2 Bestimmungskriterien der Finanzierungskosten 242
7.5.2.1 Zinsänderungsrisiko 242
7.5.2.2 Bonitätsrisiko 245
7.5.2.2.1 Kapitaldienstfahigkeit 246
7.5.2.2.1.1 Debt-Service-Coverage-Ratio 249
7.5.2.2.1.2 Loan-to-Value-Ratio 250
7.5.2.2.1.3 Risikoprämie 252
1.5.22.2 Kreditsicherheiten 254
7.5.3 Plazierungsrisiko 259
7.6 Eigenfinanzierung 260
7.6.1 Grundlagen 260
7.6.2 Finanzierungskosten 263
7.6.3 Preisermittlung für Eigenkapitaltitel 264
7.6.3.1 Fundamental-analytische Preisfmdung 265
7.6.3.2 Verfahren auf Basis von Marktdaten 267
12
Inhaltsverzeichnis
7.6.3.2 Л Rentenmarkt 270
7.6.3.2.2 Aktienmarkt 274
7.6.3.2.3 Kombination als synthetisches Wertpapier 284
7.6.3.3 Investorenurteile 285
7.6.3.4 Sonstige Bestimmungsfaktoren für die Eigen-
kapitalkosten 286
7.6.4 Plazierungsrisiko 288
8 Risikomanagement 291
8.1 Grundlagen 291
8.2 Strategien 293
9 Prozesse und Strategien 295
9.1 Asset-Liability-Management 295
9.1.1 Grundstrukturen 296
9.1.2 Relation Asset-/Liability-Seite 298
9.1.3 Gap-Management 302
9.2 Hedging 306
9.2.1 Futures und Forwards 311
9.2.2 Optionen 313
9.3. Corporate Restructuring 319
9.3.1 Optimierung der Kapital Struktur 320
9.3.2 Gestaltung der Finanzierungstitel 321
9.4 Arbitrage und Spekulation 32**
9.4.1 Arbitrage 329
9.4.2 Spekulation 333
9.5 Tax Driven Deals 333
9.5.1 Steuersatz 33^
9.5.2 Abschreibungen und Werbungskosten 339
9.5.3 Finanzierungskosten 3^
343
9.6 Financial Engineering
In haltsverzeichnis
13
9.6.1 Financial Planning 344
9.6.2 Kombinierte Strategien 345
9.6.2.1 Total Return Optimization 345
9.6.2.2 Risk-Controlled-Arbi trage 347
10 Zusammenfassung und Ausblick 351
10.1 Zusammenfassung 351
10.2 Ausblick 352
Literaturverzeichnis 355
Entscheidungen und Erlasse
375
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