Geschlossene Immobilienfonds Grundlagen, Analyse, Bewertung
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|---|---|
| Format: | Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Stuttgart
Dt. Sparkassenverl.
1997
|
| Ausgabe: | 3., überarb. Aufl. |
| Schriftenreihe: | Recht, Wirtschaft, Finanzen : Finanzen
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| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | Inhaltsverzeichnis |
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| adam_text | I Inhalt
1 Einführung 17
2 Grundlagen 23
2.1 Immobilienfondsarten 23
2.1.1 Der offene Immobilienfonds 23
2.1.1.1 Rechtliche Rahmenbedingungen 23
2.1.1.2 Steuerliche Behandlung von Anteilen an offenen
Immobilienfonds 26
2.1.2 Der geschlossene Immobilienfonds 30
2.1.2.1 Steuerorientierte Fonds 31
2.1.2.2 Ausschüttungsorientierte Fonds 32
2.1.2.3 Blind Pool 32
2.1.2.4 Ansparfonds 33
2.1.2.5 Das Hamburger Modell 33
2.1.2.6 Exkurs: Leasingfonds 34
2.1.2.6.1 Charakteristik^ des Leasingfonds 35
2.1.2.6.2 Rechts und Vertragsverhältnisse zwischen den
Leasingpartnern 37
2.1.2.6.3 Die verschiedenen Leasing Vertragstypen 39
2.1.2.6.3 1 Vollamortisations (»Full pay out« )Leasingvertnige 39
2.1.2.6.3.2 Teilamortisations (»Non pay out« )Leasingverträge 39
2.1.2.6.4 Steuerliche Konzeption von Leasingfonds 40
2.1.2.6.5 Weitere steuerliche Aspekte 42
2.1.2.7 Geschlossene Immobilienfonds im Ausland 43
2.1.2.7.1 Vorbemerkungen 43
2.1.2.7.2 Das steuerliche Konzept geschlossener
Immobilienfonds im Ausland 44
2.1.2.7.3 Die grundsätzliche Funktionsweise der grenzüber¬
schreitenden Besteuerung bei international
aktiven Steuerpflichtigen 47
2.1.2.7.3.1 Unbeschränkte Steuerpflicht beschränkte
Steuerpflicht 47
2.1.2.7.3.2 Das Problem der internationalen Doppelbesteuerung ... 48
2.1.2.7.3.3 Unilaterale Maßnahmen bilaterale Maßnahmen 49
7
2.1.2.7 4 Wesentliche Regelungen eines Doppelbesteuerungs¬
abkommens zu Immobilieneinkünften am
Beispiel der USA 50
2.1.2.7.5 Zusammenfassung 53
2.1.2.8 Exkurs Modernisierungsfonds 54
2.2 Der geschlossene Immobilienfonds als Anlage und
Finanzierungsinstrument 57
2.3 Gesellschaftsrechtliche Gestaltung 58
2.3.1 Allgemeines 58
2.3.2 Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts 61
2.3.3 Die Kommanditgesellschaft 61
2.4 Konstruktionsmerkmale geschlossener Immobilien¬
fonds 63
2.5 Anlegerkreis 65
2.6 Vorteile des geschlossenen Immobilienfondskonzeptes
für den Anleger 68
2.6.1 Sicherheit 69
2.6.2 Rendite 70
2.6.3 Ausschüttung 71
2.6.4 Steuervorteile 72
2.6.4.1 Einkommensteuer 73
2.6.4.2 Vermögensteuer 77
2.6.4.3 Erbschaft und Schenkungsteuer 77
2.6.5 Wertzuwachs 81
2.6.6 Inflationsschutz 82
2.6.7 Einfaches Handling 84
2.6.8 Finanzierbarkeit 85
2.6.9 Zukunfts und Alterssicherung / Einkommens¬
verlagerung 85
2.7 Risiken des geschlossenen Immobilienfondskonzeptes
für den Anleger 86
2.7.1 Eigentumsverhältnisse 86
2.7.2 Kaufpreis / Bezugsfertigstellung 87
2.7.3 Erschließungskosten 87
2.7.4 Mietverträge / Anschlußvermietung 87
2.7.5 Wertzuwachs 88
2.7.6 Instandhaltung/ Liquiditätsreserve 89
2.7.7 Finanzierung / Anschlußfinanzierung 90
2.7.8 Fungibilität der Anteile 91
8
2.7.9 Haftung .... 91
2.7.10 Steuerliche Risiken , 92
2.8 Vorteile des geschlossenen Immobilienfondslconzeptes
für den Vermittler 93
2.9 Beraterhaftung 94
2.9.1 Anlegergerechte und objektbezogene Beratung 96
2.9.2 Prospektprüfung durch den Vermittler 96
2.9.3 Qualität der Beratung • 97
2.9.4 Fremdprodukte 98
2.9.5 Zielgruppe 98
2.9.6 Gewinnerzielungsabsicht 98
2.9.7 Berateraussagen 99
2.9.8 Investitionszeitraum 99
2.9.9 Chancen und Risiken 99
2.9.10 Finanzierung von Fremdfonds 99
2.9.11 Abweichungen 100
2.9.12 Zusammenfassung der Beraterrisiken und
Vorbeugungsmaßnahmen 100
2.10 Sonstiges Wissenswertes 102
2.10.1 Bauspargelder und Sparprämien 102
2.10.2 Tafelgeschäft 102
3 Steuerliche Behandlung von Beteiligung« n an
geschlossenen Immobilienfonds 103
3.1 Einführung 103
3.2 Einkommensteuerliche Behandlung ... 103
3.2.1 Laufende Einkünfte 104
3.2.1.1 Einkünftequalifikation und Zurechnung 105
3.2.1.1.1 Grundvoraussetzung steuerbarer Einkünfte 106
3.2.1.1.2 Exkurs: Liebhabereiproblematik bei Fönjergebiets
abschreibung entschärft 107
3.2.1.1.3 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 109
3.2.1.1.4 Vorliegen abweichender Einkunftsarten 110
3.2.1.1.4.1 Einkünfte aus Kapitalvermögen 111
3.2.1.1.4.1.1 Fehlende Stellung des Beteiligten als Miteigentümer 111
3.2.1.1.4.1.2 Exkurs: Die Gestaltung von Treuhandver.iältnissen 113
3.2.1.1.4.1.3 Fehlendes wirtschaftliches Eigentum ... 115
3.2.1.1.4.2 Einkünfte aus Gewerbebetrieb 117
9
3.2.1.1.4.2.1 Originäre gewerbliche Tätigkeit der Fondsgesellschaft /
außergewöhnliche Nebenleistungen 118
3.2.1.1.4.2.2 Gewerblicher Grundstückshandel auf der Ebene der
Fondsgesellschaft 119
3.2.1.1.4.2.3 Gewerblich geprägte Personengesellschaften 120
3.2.1.2 Einkünfteermittlung und feststellung 121
3.2.1.2.1 Einkünfteermittlung in der Investitionsphase 122
3.2.1.2.1.1 Abgrenzung zwischen Erwerber und Bauherr 122
3.2.1.2.1.2 Konkrete Behandlung bestimmter Aufwendungen und
Kostenpositionen 123
3.2.1.2.1.2.1 Fondsgesellschaft / Gesellschafter als Erwerber 125
3.2.1.2.1.2.2 Fondsgesellschaft / Gesellschafter als Bauherr 126
3.2.1.2.1.2.3 Berücksichtigung von Abschreibungen 126
3.2.1.2.1.2.4 Berücksichtigung von Sonderwerbungskosten 129
3.2.1.2.2 Einkünfteermittlung in der Nutzungsphase 130
3.2.1.2.3 Einheitliche und gesonderte Ergebnisfeststellung
gem. §§ 179 ff. AO 131
3.2.1.3 Verlustausgleichsbeschränkung durch § 15 a EStG 133
3.2.2 Veräußerungsgewinne 137
3.2.2.1 Spekulationsgeschäfte 138
3.2.2.2 Steuerbegünstigte Veräußerungsgewinne im Sinne der
§§ 16, 34 EStG 139
3.3 Behandlung in anderen Steuerarten 139
3.3.1 Vermögensteuer 139
3.3.2 Erbschaft und Schenkungsteuer 141
3.32.1 Darstellung der Sachlage 141
3.3.2.1.1 Bewertung von unbebauten Grundstücken 142
3.3.2.1.2 Bewertung von bebauten Grundstücken 143
3.3.2.2 Steuerklassen, Freibeträge, Steuersätze 145
3.3.2.3 Behandlung von Verbindlichkeiten und ähnlichen
Verpflichtungen 145
3.3.2.4 Mittelbare Grundstücksschenkung 148
3.3.3 Umsatzsteuer 148
4 Bewertung von geschlossenen Immobilienfonds 151
4.1 Die Vertragspartner personelle und kapitalmäßige
Verflechtung 152
10
4.2 Die Fondskonstruktion 153
4.2.1 Rechtsform 153
4.2.2 Mindestzeichnungssumme und Einzahlungstermine ....154
4.2.3 Agio 154
4.2.4 Fondsvolumen / Gesamtinvestition 155
4.2.5 Fondsschließung 155
4.2.6 Plazierungsgarantie 156
4.2.7 Laufzeitende 156
4.2.8 Prospektprüfungsgutachten 157
4.3 Das Beteiligungsobjekt 159
4.3.1 Nutzungsart 160
4.3.2 Baujahr bzw. vorgesehenes Bauzeitende 163
4.3.3 Fertigstellungsgarantien, Festpreise und vereinbarte
Vertragsstrafen 163
4.3.4 Vermietbare Fläche 164
4.3.5 Die Faktorregelung / Kaufpreisanpassungsklausel 165
4.3.6 Baubeschreibung 170
4.3.7 Gewährleistung 170
4.3.8 Querschnittszeichnungen und / oder Modellansicht 171
4.4 Standort 171
4.4.1 Die Makrolage: Lage und Verkehrsanbindung 172
4.4.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen 172
4.4.3 Zukünftige Perspektiven des Standortes 173
4.4.4 Bedarfsprognose, Angebots und Konkurrenzsituation .. 174
4.4.5 Bewertung des MikroStandortes 175
4.4.6 Lagepläne und Standortgutachten 175
4.5 Vermietung 175
4.5.1 Vermietungsstand 177
4.5.2 Mieter / Mieterstruktur 178
4.5.3 Mietgarantien 178
4.5.4 Mietindexierung 180
4.5.5 Nebenkostenregelung 182
4.5.6 Laufzeiten und Verlängerungsoptionen 184
4.5.7 Kalkulierter Mietpreis pro Quadratmeter 185
4.5.8 Zusatzvereinbarungen 185
4.6 Steuerliche Eckdaten 186
4.6.1 Einkommensteuer 186
4.6.2 Gewerbesteuer 186
4.6.3 Vermögensteuer 186
11
4.6.4 Erbschaft und Schenkungsteuer 187
4.7 Finanzierung 187
4.7.1 Konditionen des Fremdkapitals 188
4.7.2 Zwischenfinanzierungsgarantie 189
4.7.3 Fremdkapitalrisiko in Prozent 189
4.7.4 Anfänglicher Fremdkapitalfaktor 190
4.7.5 Restschuldfaktor 190
4.8 Investitionsrechnung 191
4.8.1 Mittelherkunft 191
4.8.2 Mittelverwendung 191
4.8.3 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds 194
4.8.4 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner 195
4.8.5 Investitionskosten pro Quadratmeter Mietfläche 196
4.8.6 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent 196
4.8.7 Fondskostenrelation 197
4.8.8 Liquiditätsrelation in Prozent 198
4.8.9 Bewirtschaftungskostenrelation in Prozent 199
4.g Prognoserechnung 200
4.9.1 Prognosezeitraum 200
4.9.2 Inflationsannahme 202
4.9.3 Guthabenverzinsung 203
4.9.4 Anschlußfinanzierung 203
4.9.5 Verkaufsfaktor 203
4.9.6 Kalkulierte Instandhaltungskosten 205
4.9.7 Kalkulierte Barausschüttungen 206
4.9.8 Bewirtschaftungskosten 207
4.9.9 Renditeberechnungsmethoden 207
4.9.10 Exkurs: Vorsicht bei Renditevergleichen 209
4.9.11 Prognostiziertes steuerliches Totalüberschußjahr 210
4.9.12 Alternative Prospektrenditen 210
4.10 Chancen / Risiko Raster 211
4.11 Leistungsnachweise / Leistungsbilanzen 212
4.12 Zweitmarktpflege 214
5 Anwendung der Eckdaten (Fallbeispiel) 219
5.1 Die Vertragspartner personelle und kapitalmäßige
Verflechtung 219
5.2 Fondskonstruktion 221
12
5.2.1 Rechtsform 221
5.2.2 Mindestzeichnungssumme und Einzahlungstermine ...221
5.2.3 Agio 222
5.2.4 Fondsvolumen 222
5.2.5 Fondsschließung 222
5.2.6 Plazierungsgarantie 222
5.2.7 Laufzeitende 223
5.2.8 Prospektprüfungsgutachten 225
5.3 Das Beteiligungsobjekt 225
5.3.1 Nutzungsart 225
5.3.2 Baujahr bzw. vorgesehenes Bauzeitende 225
5.3.3 Fertigstellungsgarantien, Festpreise und vereinbarte
Vertragsstrafen 225
5.3.4 Vermietbare Flächen 226
5 3 5 Baubeschreibung 227
5.3.6 Gewährleistung 231
5.3.7 Querschnittszeichnungen, Modellansicht 232
5.4 Standort 232
5.4 1 Makrolage 232
54.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen 234
5.4.3 Zukünftige Perspektiven des Standortes 235
5.4.4 Bedarfsprognose, Angebots und Konkurrenzsituation .. 236
5.4.5 Bewertung des MikroStandortes 239
5.4.6 Lagepläne und Standortgutachten 242
5.5 Vermietung 242
5.5.1 Vermietungsstand 242
5.5.2 Mieter / Mieterstruktur 242
5.5.3 Mietgarantien 242
5.5.4 Mietindexierung 244
5.5.5 Nebenkostenregelung 245
5.5.6 Laufzeiten und Verlängerungsoptionen 245
5.5.7 Mietpreisniveau 246
5 5.8 Zusatzvereinbarungen 246
5.6 Steuerliche Eckdaten 247
5.6.1 Einkommensteuer 247
5.6.2 Gewerbesteuer 247
5.6.3 Vermögensteuer 247
5.6.4 Erbschaft und Schenkungsteuer 248
5.7 Finanzierung 248
13
5.8 Investitionsrechnung 248
5.8.1 Mittelherkunft 248
5.8.2 Mittelverwendung 249
5.8.3 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds 250
5.8.4 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner 250
5.8.5 Investitionskosten pro Quadratmeter Mietfläche 250
5.8.6 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent 251
5.8.7 Fondskostenrelation 251
5.8.8 Liquiditätsrelation in Prozent 251
5.8.9 Bewirtschaftungskostenrelation in Prozent 251
5.9 Prognoserechnung 251
5.9.1 Prognosezeitraum 254
5.9.2 Inflationsannahme 254
5.9.3 Guthabenverzinsung 254
5.9.4 Anschlußfinanzierung 254
5.9.5 Verkaufsfaktor 254
5.9.6 Instandhaltung 255
5.9.7 Kalkulierte Barausschüttungen 255
5.9.8 Bewirtschaftungskosten 255
5.9.9 Renditeberechnungsmethode 257
5.9.10 Prognostiziertes steuerliches Totalüberschußjahr 257
5.9.11 Alternative Prospektrenditen 258
5.10 Chancen / Risiko Raster 258
5.11 Leistungsnachweise / Leistungsbilanz 259
5.12 Zweitmarktpflege 259
6 Rendite und Wirtschaftlichkeitsberechnungen am
Beispiel des Immobilienfonds Bürozentrum Dresden 260
7 Vergleich eines geschlossenen Immobilienfonds
mit einer Eigentumswohnung 282
7.1 Vergleich der Prognoserechnungen eines geschlosse¬
nen Immobilienfonds und einer Eigentumswohnung .... 282
7.2 Vergleich weiterer Entscheidungsmerkmale 283
7.2.1 Mieterschutz 283
7.2.2 Rentabilität 284
7.2.3 Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten 284
14
7.2.4 Vermögensstreuung 284
7.2.5 Gewerblicher Objekthandel 285
7.2.6 Fungibilität 285
72.7 Kosten bei Verkauf 285
7.2.8 Mietausfallrisiko 286
8 Anhang
8.1 BFH Urteil vom 25. 6. 1984, BStBl. II 1984, S. 751 ff.
(Zur Körperschaft / Gewerbesteuerpflicht bei einer
GmbH Co. KG) 287
8.2 BFH Urteil vom 27. 1. 1993, StRK EStG 1975 § 21, R. 47
(Zurechnung von Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung bei Treuhandverhältnissen) 311
8.3 BFH Urteil vom 11. 1. 1994, BStBl. II 1995, S. 166
(Modellbedingte Nebenaufwendungen als
Anschaffungskosten des Grundstücks bei einem
Geschlossenen Immobilienfonds) 319
8.4 BGH Urteil vom 1. 6. 1994, ZIP 1994, S. 1115
(Verjährung der Prospekthaftungsansprüche
beim Bauherrenmodell) 325
8.5 BGH Urteil vom 10. 10. 1994, ZIP 1994, S. 1851
(Haftung der Bank als Treuhandkommanditistin eines
Immobilienfonds für unrichtige Prospektangaben) 330
8.6 BMF Schreiben vom 1. 3. 1995, BStBl. I 1995, S. 167
(Aufwendungen eines geschlossenen Immobilienfonds
im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks;
rechtliche Einordnung der aufzubringenden Eigen
kapitalvermittlungsprovision; Nicht Anwendung
des BFH Urteils vom 11. 1. 1994) 336
8.7 BMF Schreiben vom 30. 12. 1994, BStBl. I 1994, S. 943
(Einschränkung des Verzichts auf Umsatzsteuer¬
befreiungen [§9 Abs. 2 UStG]) 337
8.8 BMF Schreiben vom 1. 9. 1994, BStBl. I 1994, S. 604
(Zurechnung von Einkünften im Rahmen von
Treuhandverhältnissen) 341
8.9 BMF Schreiben vom 23. 12. 1991, BStBl. I 1992, S. 13 ff.
(Teilamortisations Leasing Verträge über unbewegliche
Wirtschaftsgüter) 344
15
8.io BMF Schreiben vom 31. 8. 1990, BStBl. I 1990, S. 366 ff.
(Bauherrenerlaß) 347
8.H BMF Schreiben vom 21.3. 1972, BStBl. I 1972, S. 188 f.
(Finanzierungs Leasing Verträge über unbewegliche
Wirtschaftsgüter) 357
8.12 BMF Schreiben vom 19. 4. 1971, BStBl. I 1971, S. 264 ff.
(Leasing Verträge über bewegliche Wirtschaftsgüter) 360
8.13 Stellungnahme 1 / 1987 des Wohnwirtschaftlichen
Fachausschusses (WFA) des Instituts der Wirt¬
schaftsprüfer (IDW)
(Grundsätze ordnungsmäßiger Durchführung von
Prospektprüfungen) 364
8.14 Beschluß des BVerfG vom 22. 6. 1995, Az.: 2 BvL 37/91
(Auszug) (Verfassungswidrigkeit der Einheitswert¬
besteuerung bei der Vermögensteuer) 378
8.15 Beschluß des BVerfG vom 22. 6. 1995, Az.: 2 BvR 552/91
(Auszug) (Verfassungswidrigkeit der Einheitswert¬
besteuerung bei der Erbschaftsteuer) 379
8.16 Checklisten zur Beurteilung der Bauqualität für Altbau ,
Wohnungsneubau und Gewerbeobjekte 381
8.16.1 Checkliste Altbau 381
8.16.2 Checkliste Wohnungsneubau 390
8.16.3 Checkliste Gewerbeobjekte 400
8.17 Empfehlung zur Prospektierung geschlossener
Immobilienfonds 410
9 Literaturverzeichnis 417
16
|
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