Strategisches Management von Unternehmensimmobilien Bausteine einer theoretischen Konzeption und Ergebnisse einer empirischen Untersuchung
Gespeichert in:
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|---|---|
| Format: | Abschlussarbeit Buch |
| Sprache: | German |
| Veröffentlicht: |
Köln
Müller
1997
|
| Schriftenreihe: | Schriften zur Immobilienökonomie
3 |
| Schlagworte: | |
| Online-Zugang: | kostenfrei Inhaltsverzeichnis |
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SeteV
Inhaltsübersicht
1. Einleitung 1
1.1. Problemstellung und Zielsetzung 1
1.2. Theoretischer Bezugsrahmen 4
1.3. Abgrenzung und Gang der Untersuchung 9
2. Grundlagen 13
2.1. Untemehmensimmobilien 13
2.2. Strategisches Management 31
2.3. Einbeziehung von Immobilien in das strategischen Management 45
3. Konzeption eines strategischen Immobilien Management 53
3.1. Notwendigkeit eines strategischen Immobifen Management 53
3.2. Gegenstand und Ansatzpunkte eines strategischen Immobilien
Management 80
3.3. RoHe dar Untemeftmensführung bei der Festlegung der strategischen
Grundausrichtung im Immobilien Management 89
4. Bausteine eines strategischen Immobilien Management 94
4.1. Strategische Analysen als informatorische Grundlage im Immobilien
Management 94
4.2. Strategische Ausrichtung des Immobilien Management 133
4.3. Aspekte der Implementierung im Immobilien Management 201
5. Empirische Untersuchung des Immobilien Management in deutschen
Unternehmen 228
5.1. Gegenstand und Umfang der empirischan Untersuchung 228
5.2. Ergebnisse der empirischen Untersuchung 237
6. Zusammenfassung und Ausblick 343
.Suite VI — Inhaltsverzeichnis
Geleitwort '
Vorwort IM
Abbildungsverzeichnis XI
Tabellenverzeichnis XVI
Abkürzungsverzeichnis XVII
1. Einleitung 1
1.1. Problemstellung und Zielsetzung 1
1.2. Theoretischer Bezugsrahmen 4
1.3. Abgrenzung und Gang d»r Untersuchung 0
2. Grundlagen . 13
2.1. Unternehmensimmobtiien 13
2.1.1. Begrtff , 13
2.1.2. Funktionen von Unternehmensimmobifien im Rahmen des
Leistungsersteflungsprozesses 17
2.1.3. Systematisierung von Unternehmensimmobilien 20
2.1.4. Zum Lebenszykluscharakter von Untemehmensimmobllien 25
2.2. Strategisches Management 31
2.2.1. Begrtff 31
2.2.2. Entwicklungsstufen zum strategischen Management 35
2.2.2.1 Rnanzptanung 36
2.2.2.2. Langfrfstptanung 37
2.2.2.3. Strategische Planung 38
2.2.2.4. Strategisches Management 41
2.3. Einbeziehung von Immobilien in das strategischen Management 45
2.3.1. BertctefcMigung Werner Ressourcen irr» strategischen
Management 45
2.3.2. BwfloW higuno von immofeiten ate Mm» Rmmmtm im
frtrafeßtecften «tentawwrt 48
Seite V»
3. Konzeption eines strategischen Immobilien Management 53
3.1. Notwendigkeit eines strategischen Immobilien Management 53
3.1.1. Umweltentwicklungen in der Perspektive des Immobilien
Management als Herausforderung für die Unternehmung 53
3.1.1.1. Globale technologische Entwicklungen 54.
3.1.1.2. Globale markt und gesellschaftliche Entwicklungen 59
3.1.2. Kosten und Vermögensdimension von Unternehmensimmobilien
als Herausforderung für die Unternehmung 64
3.1.2.1. Kostendimension von Unternehmensimmobilien 64
3.1.2.2. Vermögensdimension von Unternehmensimmobilien 68
3.1.3. Besonderheiten von Immobilien und des Immobilienmarktes als
Herausforderung für die Unternehmung V_ 74
3.2. Gegenstand und Ansatzpunkte eines strategischen Immobilien
Management 80
3.2.1. Begriff des strategischen Immobilien Management 81
3.2.2. Entwicklungsstufen zum strategischen Immobilien Management 82
3.2.3. Prozeßorientierter Ansatz im strategischen Immobilien
Management 87
3.3. Rote der Untemehmensführung bei der Festlegung der strategischen
Grundausrichtung fm Immobilien Management 89
4. Baustein« eines strategischen Immobilien Management 94
4.1. Strategische Analysen als informatorische Grundlage im Immobilien
Management 94
4.1.1. Grundlagen Strategischar Analysen im Immobilien Management 94
4.1.1.1. Aufgaben, Ziele und Vorgehensweise der strategischen
Analyse 94
4.1.1.2. Grundlegende Probleme der Informationsgewinnung und
Verarbeitung 96
4.1.2. Immobiftenorierrtterte Umweltanalyse 100
4.1.3. ImmobiHenorfentierte Unterrtehmensanafyse 105
4.1.3.1. StaiterVSchwäcteivAnalyse im Immobilien Management 106
4.1.3.2. Wertketten Analyse im Immobilien Management 110
4.1.3.3. Immobttien Benchmarking 116
4.1.4. Immobilienorientierte Portfolioanalyse als integrative
Anaiysstech* 123
4.1,4.1. Aufgabe und Vorgehensweise der Immobilien
Püftfbftwwlyss 123
4.t4Ä1O»ieh«WMigung 132
jMjjiym , _ , 1
"4.2. Strategische Auirtt*ttrtgdealPrtw btllBn Mfflflaö#n»iit 133 I
4.2.1. Entwicklung! «nes stategfecban Zelsyrtem« im Immobilien I
Managomant 134 I
4.2.1.1. Begriff, Bedeutung und Bezug des Z»lsy»tsms 134
4.2.1.2. Genwterung eines immotMiienpoliisehen
Orientierungsrahmens , 136
4.2.1.3.Formulierung strategischerziele im Immobilien
Management 141
4.2.1.3.1. Strukturierungsvorschlag für ein strategisches
Zielsystem 141
4.2.1.3.2. Operationalisierung von Zielen im Immobilien
Management 144
4.2.2. Ausformung strategischer Optionen im Immobilien Management 148
4.2.2.1. Grundlagen der Strategieentwioklung im ImmobiiBn
Management 146
4.2.2.1.1. Bezugsrahmen für die StrategteentwickJung 146
4.2.2.1.2. Stellung der Immobilienstrategien Im
Strategiespektrum von Unternehmen 148
4.2.2.2. Basisstrategien im Immobilien Management 151
4.2.2.2.1. Strategien der Immobilien Bereitstellung 151
4.2.2.2.1.1. Projektentwicklung 151
4.2.2.2.1.2. Kauf 155
4.2.2.2.1.3. Leasing 187
4.2.2.2.1.4. Miete 161
4.2.2.2.1.5. Strategische Wahl 164
4.2.2.2.2. Strategien der Immobilien Bewirtschaftung 165
4.2.2.2.2.1. Autonomiestrategie 168
4.2.2.2.2.2. Beauftragungs oder
Köoperationsstrategie 169
4.2.2.2.2.3. Strategische Wahl 172
4.2.2.2.3. Strstagtender ImmobiBen Varwertung 175
4.2.2.2.3.1. Passiva Verwertungsstrategian 175
4.2.2.2.3.2. Aktive Varwertunggetrategien 177
4.2.2.3. Wettä«w»{tos8tratBgi«i im Immobiferh Management 188
4.2.2.3.1. Abgrenzung wettoewerbsatrategiseher
Optionen 188
4.2.2.3.2. Kennzeichnung r*v«rrtorW«tf»werbs
«fcstegMn . 189
4.2.2.3.2.1. Jtortan«to»fBunktetrategie 189
4.2.2.3.2.2. J3lfltawiitanjnpt«M*0» 190
Seite IX
4.2,2,4. Risikostrategien im Immobilien Management 192
4.2.2.4.1. Identifikation von Risiken 192
4.2.2.4.2. Kennzeichnung von Risikostrategien 196
4.2.2.4.2.1. Risikovermeidung 196
4.2.2.4.2.2. Risikominderung 197.
4.2.2.4.2.3. Risikoüberwaizung 198
4.2.2.4.2.4. Risikoselbsttragung 199
4.2.2.4.2.5. Risikodialog 200
4.3. Aspekte der Implementierung im Immobilien Management 201
4.3.1. Strategieimplementierung im Immobilien Management als
geplanter Wandel 201
4.3.2. Organisatorische Verankerung des Immobilien Management 203
4.3.2.1. Rahmenbedingungen der organisatorischen Verankerung 203
4.3.2.2. Gestaltungsmöglichkeiten der organisatorischen
Verankerung 205
4.3.2.2.1. Dezentrale Organisationslösungen 205
4.3.2.2.2. Zentrale Organisationslösungen 208
4.3.2.2.3. Kritische Würdigung 214
4.3.3. Einsatz von Verrechnungspreisen im Immobilien Management 215
4.3.3.1. Begriff, Bedeutung und Funktionsweise von
Verrechnungspreisen 216
4.3.3.2. Anforderungen an ein Verrechnungspreissystem im
Immobilien Management 220
4.3.4. Strategisch© Immobilien Kontrolle 223
5. Empirische Untersuchung des Immobilien Management in deutschen
Unternehmen 228
5.1. Gegenstand und Umfang der empirischen Untersuchung 228
5.1.1. Zielsetzung und theoretischer Bezugsrahmen 228
5.1.2. Design der Datenerhebung 230
5.1.3. Design der Datenauswertung 234
5.2. Ergebnisse der empirischen Untersuchung 237
5.2.1. Erfassung des Aktivtttsniveaus im Immobilien Management 237
5.2.2. Einflußgrößen der Ausgestaltung 244
5.2.2.1. Unternehmensbezogene Einflußfaktoren 245
5.2.2.2. Umwetfoezogene Einflußfaktoren 258
5.2.2.3. irrmobifanbazogene Einffußfaktoren 262
C«*»X , _
5.2.3. OefaHs titf Ausgestaltung des Immötoffl«n Mg»nag«ment
in der Praxis 272
5.2.3.1. Gestaltung des rmmobilientezogenen
Informationssystems 273
5.2.3.2. Gestaltung des immobilienbezogeneri Planungssystems 298
5.2.3.3. Gestaltung des immobilienbezogenen
Organisationssystems 306
5.2.3.4. Gestaltung das immobilienbezogenen Kontrollsystsms 329
6. Zusammenfassung und Ausblick 343
Literaturverzeichnis 347
Anhang 406
f
*
|
i
¦ ¦ ¦ }
Seite XI
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Aufbau und Gang der Untersuchung 12
Abbildung 2: Immobilien als Produktionsfaktor in Unternehmen 15
Abbildung 3: Funktionen von Immobilien im Rahmen der betrieblichen
Leistungserstellung 18
Abbildung 4: Klassifikation von Unternehmensimmobilien 22
Abbildung 5: Phasen im Lebenszyklus von Unternehmensimmobilien 26
Abbildung 6: Entwicklungsstufen zum strategischen Management 36
Abbildung 7: Elemente und Ebenen der strategischen Unternehmensplanung 39
Abbildung 8: Konzept des „Strategie Management" nach Ansoff 42
Abbildung 9: Spektrum des strategischen Management nach Kirsch 43
Abbildung 10: Wirkungszusammenhang zwischen Ressourcen Strategien und
ProdukWMarkt Strategien 48
Abbildung 11: UrmweiBrrtwlcklungen als Grund des Bedeutungswandels von
UnfemahmensimmobWen 54
Abbildung 12: Modell des Immobienkosten Eisbergs 67
Abbildung 13: Beeinflußbarfceit von Immobiltentesten im Zsitabtauf 68
Abbildung 14: Modell des Shareholder Value 71
Abbildung 15: Enwicklungsstufen im Immobilien Management 82
Abbildung 16: Paradigmaweehsel im Immobilien Management 86
Abbildung 17: Strategischer Entschetdungsprozeß im Immobilien Management 88
Abbildung 18: Immobilien Management im Kontext der konzeptionellen
Gesamtsteht von Unternehmen 90
Abbildung 19: Typologie der immobilienstrategischen Grundhaltungen der
Unternehmensführung 93
Abbildung 20: Triebkräfte de« Wettbewerbs in der Immobilienbranche 101
Abbildung 21: Kritische Faktoren der Stärken/Schwtchen Analyse im
Immobifen Managernent 108
Abbildung 22: Relativierte Stärk©n/Schw§chen Analys« im Immobilien
Manafl©m»nt 109
Abbildung 23: Modell d«r Wertete 111
Abbikfurtg24: WerfeHe tot Immobütai Management 113
AttoüdwigIS: Q» a«fari^irn»n.alB Vter*«ÄinefeuBtebeeon«feMr
B*öd®fehti§t»§ der Wwtketo im lmnwWlw *tanagement 114
Seite XII ^ p Abbildung 26: Prozaß des Immobiten Benchmartang H8
Abbildung 27: Systematisierung von Immobilien Benchmarks 118
Abbildung 28: Einflußgrößen von tmmobilionkosten 122
Abbildung 29: Kriterien zur Bestimmung der Marktdimension des Immobilien
Portfolios 127
Abbildung 30: Kriterien zur Bestimmung der Objefcfditnension des ImmobKwv
Portfolios 128
Abbildung 31: Prozeß dar Portfolioanalyse im Immobilien Management 129
Abbildung 32: Ableitung von Prioritäten im Immobifterv Management im
Rahmen einer integrierten Portfolioplanung 131
Abbildung 33: Elemente der Zielpyramide in Unternehmen . 136
Abbildung 34: Struktur des strategischen Zielsystems im Immobilien
Management 143
Abbildung 35: Prozeß der Zielbildung und operationalisierung im Immobilien I
Management 148
Abbildung 36: Strategiespektrum im Immobilien Management 148
Abbildung 37: Stellung von Immobilienstrategien im Strategiespektrum von
Unternehmen 150
Abbildung 38: Systematisierung der Rolle von Projektentwtckfem 153
Abbildung 39: Grundmodell des Immobilien Leasing . , 158
Abbildung 40: Bausteine der Immobilien Bewirtschaftung ,
(„Facilfty Management") +66
Abbildung 41: Strategische Alternativen zur Gestaltung der Leistungstiefe
in der Immobilien Bewirtschaftung 187 ;
Abbildung 42: Prozessuale Betrachtung der Kooperattonssfrategie
im Rahmen des Re Development 180
Abbildung 43: Risikoarten im Immobilien Management 193
Abbildung 44: Denkmodell der geplanten Evolution 202
Abbildung 45: Dezentrale Organisationslösung bei Aufspaltung der
ImmobilfenfunktJon 206
Abbildung 46: Dezentrale Organisationslösung bei Zusammenfassung der '
Immobilienfunktion 206 i
Abbildung 47: Zentrale Organisationslösung bei vollumfänglicher
Zentralisation der Immobilienfunktion 209
Abbildung 48: Zentrale Organfeationstösung bei teilumfänglicher i
Zentralisation der Immobilienfunktfon 210 j
Abbidung 49: Organisatorische MaricUösung im imnxfcifennMarKagement 212
AbbBdung 50: Gwndmadrt oinss VenBchnurigsppeissysäieme im Immobilien \
Management . 218 '
_ _ Seit» XIII
Abbildung 51: Elemente etrter strategischen Kontrolle im Immobilien
Management 224
Abbildung 52: Theoretischer Bezugsrahmen der empirischen Untersuchung 229
Abbildung 53: Struktur der Stichprobe nach Wirtschaftsbranchen 233
Abbildung 54: Struktur der Stichprobe nach Untemehmensgröße 234
Abbildung 55: Aktivitätsniveau im Immobilien Management nach
Unternehmenstypen 238
Abbildung 56: Vergleich der Schlüsselvariablen nach Wichtigkeit und
Realisierung bei den „Aktiven" 241
Abbildung 57: Vergleich der Schlüsselvariablen nach Wichtigkeit und
Realisierung bei den „Selektiven" 242
Abbildung 58: Vergleich der Schlüsselvariablen nach Wichtigkeit und
Realisierung bei den „Passiven" 243
Abbildung 59: Gesamtverteilung der unternehmensbezogenen Grund¬
haltungen im Immobilien Management 244
Abbildung 60: Branchenzugehörigkeit und Ausgestaltung des Immobilien
Management 246
Abbildung 61: Borsennoöerung und Ausgestaltung des Immobilien
iitaagtäment : ' ¦"¦¦¦ 248
Abbildung 62: Untemehmensgröße (nach Umsatz) und Ausgestaltung des
fmfnc%l«n Management 250
Abbildung 63: Untemehmensgröße (nach Mitarbeitern) und Ausgestaltung
das Immobfen Managerrwnt 251
Abbildung 64: Mitarbeiter im Immobilienbereich und Ausgestaltung des
fmmobilien Managwment 252
Abbildung 65: Intensität fn der Verfolgung des wettoewwbUehen Strategis¬
konzepts und Ausgestaltung des Immobilien Management 254
Abbildung 66: Existenz und Intensität strategischer Managementaktivitäten
und Ausgestaltung des Immobilien Management 256
Abbildung 67: Bedeutung des Sharaholder Value und Ausgestaltung des
Immobilien Management 258
Abbildung 68: Umwetariabten und Ausgestaltung des Immobilien
Management 260
Abbildung 69: Idealtypische Phasen des ProdukWMarkttebenszyklusses 261
Abbildung 70: Lebenszyklusphase des Stemm bzw. Kerngeschäftes und
Ausgestattung des Immobilien Management 262 •
Abbildung 71: Proantuatec Anteil des Immobüienverrnögens (Buchwerte) und
Ausgestaltung des Immobilien Management 264
AfobMwf 7\$:: kMm des ireraabiltar^esjstid©» und Ausgestaltung de«
Immobffl©n Management 266
Satte XV
Abbildung 98: Dominterende Formen der Erfolgsverantwortung im Immobilien
Management 321
Abbildung 99: Gründe für Cost oder Profit Center im Immobilien
Management 322
Abbildung 100: Struktur der Entscheidungsbefugnisse im Immobilien
Management nach Form der Erfolgsverantwortung 324
Abbildung 101: Einsatz von Verrechnungspreisen im Immobilien Management 325
Abbildung 102: Gestaltung von Verrechnungspreisen im Immobilien
Management 327
Abbildung 103: Verfahren zur Festlegung von Verrechnungspreisen 329
Abbildung 104: Existenz und Intensität operativer Kontrollaktivitäten im
Immobilien Management 331
Abbildung 105: Einsatz von Instrumenten zur Beurteilung der Immobilien
Performance 333
Abbildung 106: Nutzung von Maßstäben zur Operationalisierung der
Immobilien Performance. 334
Abbildung 107: Anwendungsgebiete der Immobilien Performancemessung 337
Abbildung 108: Periodizität der Immobilien Performancemessung 339
Abbildung 109: Existenz strategischer Kontrotlaktivitäten im Immobilien
Management 340
Abbildung 110: Baustein« der strategischen Immobilien Kontrolle 342
Abbildung 111: Regelung der Führung und Verfügbarkeit der Immobilien
Informationen (Detatlauswertung) 420
Abbildung 112: Gestaltung der organisatorischen Verankerung des Immobilien
Management (Datailauswertung) 421
Seite XVI . : _ ;
Tabeilenverzelchnfs
Tabelle 1: Immofoilienvermögen deutscher Unternehmen zu Buchwerten 69
Tabelle 2: Wertentwicklung von Gewerbelmmobifen 70
Tabelle 3: Immobilien als Ausgangspunkt einer DivereMkafion in deutschen
Unternehmen 184
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