Le silence est d’or… mais que vaut l’or ? Impact de la proximité aux axes routiers sur les valeurs résidentielles unifamiliales à Québec, 1993-2004

La théorie hédonique stipule que les externalités sont internalisées dans le prix de vente des biens immobiliers. Pour la proximité aux autoroutes, le défi est de taille puisque ces infrastructures génèrent à la fois des effets positifs, une amélioration de l’accessibilité, mais également des effets négatifs, notamment sur la santé des individus. En utilisant les informations sur le marché immobilier, il est possible de recouvrer la prime nette exprimant l’équilibre entre ces deux types d’externalités. L’article propose de développer une approche permettant d’isoler la prime, ou volonté de payer, associée aux externalités négatives liées à la proximité des grands axes routiers. Une application est développée pour le territoire de la ville de Québec à partir d’une analyse par appariement des transactions résidentielles unifamiliales entre 1993 et 2004. Les résultats montrent que, selon le type d’infrastructure, une trop grande exposition aux externalités négatives engendre une baisse de la valeur variant entre 6 % et 14 % du prix moyen. Ces résultats soulignent la présence d’une forme d’iniquité environnementale liée à une trop grande proximité aux axes routiers.